<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Mặc dù nhà đầu tư nước ngoài đã bán ròng 2,6 tỷ USD trên thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam, nhưng các tín hiệu cho thấy cơ hội tới đây.</strong></p>

</div>
</div>
Trong đó, nổi bật là khả năng thu hút vốn ngoại, cùng triển vọng trong 12 tháng tới, ngày càng tích cực.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/10/dinh-gia.jpg" data-lg-id="b402f99e-bff9-433a-8c65-0b2028437fc5">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1476"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/10/dinh-gia.jpg" alt="Thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn giữ mức định giá hấp dẫn trong năm 2025. Nguồn: VinaCapital" width="1476" height="1521" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/10/dinh-gia.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/10/dinh-gia.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="12294" /> Thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn giữ mức định giá hấp dẫn trong năm 2025. Nguồn: VinaCapital</div></figure>
Mặc dù vậy, các nhà đầu tư (NĐT) cũng cần lưu ý đến những rủi ro cả ở bên ngoài và ở trong nước.

<strong>Cải thiện chính sách</strong>

Theo bà Nguyễn Hoài Thu, CFA, Tổng Giám đốc Khối đầu tư <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/co-hoi-tu-co-phieu-nganh-chung-khoan/">Chứng khoán</a> của VinaCapital, năm 2024, dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ đạt 6,5% (tương đương mức dự báo của UOB Singapore và cao hơn dự báo của ADB), và sẽ tiếp tục mức này ở 2025, với các đầu kéo: đầu tư công, tỷ giá ổn định trong biên độ 2%, kiểm soát lạm phát dưới 4%. Đặc biệt, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận phục hồi, ước giao dịch tăng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm nhấn về chính sách tiền tệ nới lỏng với lãi suất tiết kiệm trung bình 12 tháng ở các ngân hàng khoảng 5%/năm; cộng hưởng kế hoạch cắt giảm lãi suất của FED sẽ tiếp tục hỗ trợ cho thị trường BĐS nói riêng và các lĩnh vực khác.

Về bán lẻ, khách du lịch vào Việt Nam tăng ấn tượng, dự báo đạt hơn 18 triệu du khách, lớn hơn trước COVID-19% là “đòn bẩy” cho bán lẻ và tiêu dùng.

Bên cạnh đó, các chính sách thúc đẩy tăng trưởng, trong đó có sự chú trọng đến minh bạch hóa hệ thống với Luật các TCTD, đồng bộ hóa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở; một loạt luật khác đang được cải tổ gần đây bao gồm quy định về hợp đồng mua bán điện trực tiếp (tháng 7/2024), đối tác công tư (PPP) và đầu tư công...

Với TTCK cũng có lực đẩy từ Thông tư 68/2024/TT-BTC về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư, trong đó bỏ yêu cầu ký quỹ 100% trước giao dịch, hướng tới thành lập hệ thống bù trừ trung tâm (CCP).

<strong>Tăng trưởng lợi nhuận cốt lõi</strong>

Cũng theo bà Nguyễn Hoài Thu, VinaCapital ghi nhận, tăng trưởng lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết (DNNY) đang quay lại mức cao. Trước COVID-19, xem xét theo kết quả của các DNNY trong danh mục của VinaCapital tương đương 94% vốn hóa của sàn HSX, từ 2017-2019 ghi nhận đạt 15-30%, sau COVID-19 có 1 năm đạt 32,5%, tiếp đó do khủng hoảng từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và BĐS nên bị ảnh hưởng (8,5%). Năm 2024, dự báo tăng trưởng của DNNY sẽ quay lại mức 18,3% bao gồm lợi nhuận bất thường; riêng tăng trưởng lợi nhuận cốt lõi là 11,5%.

Dự báo tăng trưởng lợi nhuận của DNNY năm 2025 và 2026 lần lượt đạt 23,2% và 20%. Đây là con số vượt trội so với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan, Philippines và cho thấy mức độ hấp dẫn của TTCK nhìn từ hàng hóa.

Đáng chú ý, chất lượng lợi nhuận của các DNNY cũng được cải thiện, thể hiện qua hiệu quả sử dụng vốn với ROE tăng trưởng rõ rệt từ 13-14%, 2025 dự báo sẽ quay lại mức 16,5% - “đồng pha” với một số nước trong khu vực như Ấn Độ,… - các nước được NĐT nước ngoài quan tâm.
<figure class="outset-right" data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/11/ba-nguyen-hoai-thu-6-200.jpg" data-lg-id="e0e56d95-364a-4811-94bd-860874842f25">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/11/ba-nguyen-hoai-thu-6-200.jpg" alt="Bà Nguyễn Hoài Thu" width="200" height="300" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/11/ba-nguyen-hoai-thu-6-200.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/11/ba-nguyen-hoai-thu-6-200.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="12766" /> Bà Nguyễn Hoài Thu</div></figure>
“NĐT nước ngoài đã rút ròng khoảng 66 nghìn tỷ đồng trên TTCK Việt Nam, tương tự xu hướng rút ròng trên toàn cầu thời gian qua do chênh lệch lãi suất, nhưng cùng với kỳ vọng FED tiếp tục hạ lãi suất, mức độ tăng trưởng và chất lượng lợi nhuận của DNNY sẽ thu hút họ quay trở lại”, bà Nguyễn Hoài Thu nhận định.

Cũng theo bà Nguyễn Hoài Thu, định giá thị trường vẫn giữ mức hấp dẫn. Chỉ số P/E (giá thị trường trên lợi nhuận mỗi cổ phiếu) cho năm 2025 được dự báo khoảng 10,1 lần. Tương tự, chỉ số P/B (giá thị trường trên giá trị sổ sách) cũng có thể giữ quanh 1,6 lần. Cả hai mức trên đều thấp hơn nhiều so với trung bình 10 năm qua và hấp dẫn hơn các nước Indonesia, Malaysia, Phillipines, Thái Lan. Có thể nói, TTCK Việt Nam có định giá hấp dẫn so với đối thủ khu vực khoảng 25%.

<strong>Rủi ro nào tiềm ẩn?</strong>

Quan sát cho thấy khi TTCK hồi phục đều do có các yếu tố căn bản như đề cập trên với kinh tế đang cải thiện, tăng trưởng lợi nhuận doanh nghiệp, định giá thấp, TTCK còn có kỳ vọng nâng hạng... Từ phía nội tại, năm 2025 dự báo nhu cầu huy động vốn tăng mạnh.
Tuy nhiên, theo đại diện VinaCapital, TTCK Việt Nam cũng đối mặt với các rủi ro thị trường, bao gồm:

<i>Thứ nhất</i>, từ phía bên ngoài, kinh tế Mỹ có khả năng tăng trưởng chậm lại; Trung Quốc dư thừa hàng hóa, đẩy mạnh xuất hàng hóa giá rẻ, sẽ gây áp lực cạnh tranh cho doanh nghiệp Việt Nam; rủi ro địa chính trị gây quan ngại cho NĐT, người dân về ách tắc vận chuyển, tăng giá hàng hóa…

<i>Thứ hai,</i> ở trong nước, nhu cầu tiêu dùng nội địa không như kỳ vọng. Cùng với đó, thị trường BĐS nhận định sẽ hồi phục nhưng vẫn còn có bất định. Mức lạm phát có thể cao hơn trong năm 2025 nếu giá dầu cao hơn gây tác động đến chính sách tiền tệ.

<i>Thứ ba,</i> việc trì hoãn nâng hạng TTCK Việt Nam của FTSE có thể gây hiệu ứng tâm lý thất vọng với NĐT.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/du-cam-chung-khoan-2025-10143592.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

triển vọng

nhà đầu tư nước ngoài

vốn ngoại

Chứng khoán 2025

cơ hội thu hút vốn ngoại

“Dự cảm” chứng khoán 2025

<strong>Kết quả kinh doanh của doanh nghiệp được kỳ vọng phục hồi cùng bệ đỡ chính sách hoàn thiện được coi là "chất xúc tác" chính giúp cổ phiếu bất động sản gần đây tăng nhiệt, và hứa hẹn có triển vọng trong trung và dài hạn.</strong>

Các doanh nghiệp bất động sản đã trải qua một giai đoạn khó khăn bắt đầu từ cuối năm 2022 khi nguồn cung bị đình trệ, lượng tiêu thụ sụt giảm, các dự án gặp nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý. Theo đó, giá cổ phiếu của ngành này liên tục dò đáy. Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu hồi phục tích cực khi nguồn cung hồi phục, lãi suất về mức hấp dẫn. Đặc biệt, với việc hệ thống pháp lý mới chính thức có hiệu lực từ 1/8 được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững ở nguồn cung lẫn nhu cầu.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ phục hồi tích cực hơn và cổ phiếu của ngành cũng sẽ được hưởng lợi. Để đánh giá rõ hơn về triển vọng tăng trưởng của cổ phiếu bất động sản, <i></i>Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Maybank Investment Bank.

<i>PV: Ông đánh giá như thế nào </i><i>về diễn biến cổ phiếu bất động sản trong năm nay? Theo ông, diễn biến giá cổ phiếu hiện có tương đồng với kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản?</i>

<b>Ông Phan Dũng Khánh:</b> Diễn biến giá cổ phiếu ngành bất động sản từ đầu năm đến nay tăng trưởng chậm hơn so với cổ phiếu các ngành khác. Trong giai đoạn 1 - 2 tháng gần đây, khi thị trường đối mặt với những phiên điều chỉnh mạnh, thanh khoản thấp hẳn so với giai đoạn trước thì nhóm này càng rớt giá mạnh hơn.

Đánh giá chung trên thị trường có thể thấy, nhiều cổ phiếu bất động sản đã thoát khỏi vùng đáy, mặc dù vậy, nhóm này vẫn tăng trưởng thấp hơn so với mức trung bình của thị trường và trung bình của các nhóm ngành khác. Đơn cử, nhóm cổ phiếu như công nghệ, hóa chất đã vượt đỉnh lịch sử, nổi bật là cổ phiếu FPT trong 6 tháng đầu năm nay đã có hơn 30 lần vượt đỉnh lịch sử. Còn với bất động sản, đỉnh cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp top đầu dẫn dắt ngành vẫn còn cách đỉnh lịch sử của vài năm trước một khoảng cách rất xa.

Câu chuyện này rất dễ giải thích là bởi thị trường bất động sản đã có một thời gian dài ở trong trạng thái trầm lắng. Dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản gặp khó, dự án chậm triển khai, nguồn cung các dự án mới khan hiếm. Chi phí mua nhà tăng và nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản trên thị trường bất động sản thấp, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản theo đó suy giảm. Cũng vì thế, các cổ phiếu ngành bất động sản thời điểm khi đó không còn nhận được nhiều sự quan tâm dòng tiền như trước.

Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã dần tan băng và ấm lên song chỉ đưa thị trường thoát khỏi vùng đáy, bật lên được một đoạn và tích lũy từ từ chứ không bật tăng ngay lập tức như những ngành khác. Như vậy, từ đầu năm nay, cổ phiếu bất động sản vẫn ở trạng thái tích luỹ.

Bên cạnh đó, diễn biến giá cổ phiếu cũng khá tương đồng với kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản theo đó cũng hồi phục. Đặc biệt, thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thực hiện tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự và chi phí hoạt động. Với các doanh nghiệp lớn, khi cắt giảm chi phí nhanh thì kết quả kinh doanh sẽ được cải thiện tốt hơn song cũng khó có thể tăng trưởng thần tốc như các ngành khác.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="632"><img id="img_110018744157364224" class="lightbox-content" title="Cổ phiếu bất động sản đã qua vùng đáy, sức nóng liệu có tăng?- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/30/ong-phan-dung-khanh-172499222431670110385.jpeg" alt="Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư của Maybank Investment Bank." width="632" height="390" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/8/30/ong-phan-dung-khanh-172499222431670110385.jpeg" /> Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư của Maybank Investment Bank.</div>

</div></figure>
<i>PV: Thưa ông, khung pháp lý mới cho thị trường bất động sản đã chính thức có hiệu lực từ 1/8. Theo ông, điều này có tác động ngay tới thị trường và giá cố phiếu bất động sản hay sẽ phải có độ trễ tới sang năm?</i>

<b>Ông Phan Dũng Khánh:</b> Các bộ luật mới có hiệu lực sẽ giúp thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và rõ ràng hơn. Hành lang pháp lý chặt chẽ hơn là yếu tố hỗ trợ thị trường phát triển bền vững, loại bỏ những yếu tố đầu cơ, lướt sóng, lách luật. Đây là điều doanh nghiệp, nhà đầu tư đang rất mong chờ.

Mặc dù vậy, trong ngắn hạn, các luật mới chưa thể tác động tích cực ngay tới thị trường bất động sản mà sẽ còn độ trễ 1 - 2 năm để các quy định có độ ngấm. Trong trung và dài hạn, luật mới sẽ có tác động tích cực hơn vào thị trường. Cùng với xu hướng ấm lên của thị trường, thì hoạt động chung của các doanh nghiệp bất động sản mới trở nên lành mạnh, ổn định trở lại, theo đó diễn biến cổ phiếu sẽ có những triển vọng tích cực hơn.

<i>PV</i><i>: Cụ thể hơn, ông </i><i>nhận định như thế nào về triển vọng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất</i><i> động sản </i><i>trong nửa cuối năm nay? Đâu là cơ sở để ông đưa ra dự báo như vậy?</i>

<b>Ông Phan Dũng Khánh:</b> Nửa cuối năm nay, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ được cải thiện tốt hơn. Tuy nhiên, mức độ cải thiện chúng ta có thể hình dung là, nếu một doanh nghiệp đang bị lỗ 10 tỷ đồng thì sẽ giảm mức lỗ hoặc có lãi nhỏ chứ không phải đang lỗ 10 tỷ sẽ ngay lập tức có lãi 100 tỷ.<i></i>

Bối cảnh vĩ mô thuận lợi như kinh tế phục hồi, hành lang pháp lý hoàn thiện được xem là trợ lực cho nhóm doanh nghiệp địa ốc, đồng thời mang lại cơ hội đầu tư cổ phiếu ngành này. Bên cạnh đó, giai đoạn 6 tháng cuối năm thường là thời gian cao điểm bàn giao bất động sản và ghi nhận doanh thu do đó đây cũng sẽ là lúc kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong nhóm này sẽ có sự bứt phá. Ngoài ra, cùng với đà tăng trưởng của các ngành nghề kinh doanh khác thì bất động sản cũng sẽ hưởng lợi.

<i>PV: Trên thực thế, thị trường bất động sản vẫn cần nhiều thời gian để hồi phục tích cực, đặc biệt là doanh nghiệp trong</i><i> ngành</i><i> </i><i>còn nhiều đang</i><i> đối mặt với</i><i> áp lực trả nợ trái phiếu. Vậy ông nhận định như thế nào về mức độ hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản đối với dòng tiền trên thị trường chứng khoán?</i>

<b>Ông Phan Dũng Khánh:</b> Đầu tiên, về dòng tiền trên thị trường chứng khoán, chúng ta thấy thanh khoản trong những tháng gần đây có xu hướng đi xuống. Thanh khoản ở trên thị trường trong tháng 7 thấp hơn trong tháng 6, trong tháng 6 hơn trong tháng 5… Thanh khoản liên tục sụt giảm, nghĩa là dòng tiền ở trên thị trường đang yếu. Một yếu tố nữa là mặc dù lãi suất đang ở mức thấp nhưng tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm trong ngân hàng đang ở mức cao. Trong năm 2024, giá vàng đã tăng lên mức cao nhất lịch sử. Còn chứng khoán, bất động sản là được xem là những nhóm đầu tư mạo hiểm. Diễn biến trên cho thấy dòng tiền đang có xu hướng chuyển vào các kênh đầu tư an toàn như gửi tiết kiệm.<i></i>

Tuy nhiên, số liệu kinh tế vĩ mô trong 7 tháng đầu năm và trong tháng 7 vẫn liên tục tăng trưởng, có nghĩa là các chính sách của Nhà nước đang đi đúng hướng. Hơn nữa, thông thường những yếu tố như chính sách hỗ trợ và nền kinh tế tăng trưởng đều mang tính chất trung và dài hạn nhiều hơn là trong ngắn hạn.

Như vậy, tôi dự báo thị trường cổ phiếu nói riêng vào thị trường chứng khoán nói chung sẽ có xu hướng tích cực vào cuối năm nay, và trong năm 2025 vẫn tích cực.

Với nhóm ngành bất động sản, cổ phiếu của ngành này đã yếu trong 2 - 3 năm nay. Với tình hình hiện tại, tôi dự báo nhóm này sẽ tăng trong khoảng giai đoạn cuối năm, hoặc sang năm 2025 chứ không phải hiện tại.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img id="img_104255337737117696" class="lightbox-content" title="Cổ phiếu bất động sản đã qua vùng đáy, sức nóng liệu có tăng?- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/7/29/thuhanoi12-1722244022163667959991.png" alt="Ở thời điểm hiện tại, cơ hội chia đều cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở chung cư, biệt thự… (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)" width="1200" height="800" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/7/29/thuhanoi12-1722244022163667959991.png" /> Ở thời điểm hiện tại, cơ hội chia đều cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở chung cư, biệt thự… (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)</div>

</div></figure>
Về mức độ hấp dẫn của <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/thang-6-goi-ten-co-phieu-bat-dong-san/">cổ phiếu bất động sản</a> đối với dòng tiền trên thị trường chứng khoán thì đương nhiên vẫn có nhưng không quá nhiều.

Đầu tiên, ngành này vẫn đang ở vùng giá thấp hấp dẫn nhà đầu tư. Thị trường bất động sản đang là thị trường duy nhất hiện nay còn đang ở trên vùng đáy một đoạn và tăng trưởng vẫn chậm trong khi các thị trường khác đều đã tăng trưởng tốt, thậm chí vượt đỉnh nhiều lần.

Thứ hai, theo FiinRatings, số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2024 ở mức 315.000 tỷ đồng và năm 2025 đạt đỉnh ở mức 334.000 tỷ đồng. Tình hình chậm trả trong năm nay đã giảm khá nhiều so với đỉnh điểm năm 2023, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, do các nhà đầu tư và tổ chức phát hành đã chủ động tái cơ cấu nợ trái phiếu. Như vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã giải quyết được bài toán trái phiếu tồn trọng của những năm trước. Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, vấn đề ở đây là tận dụng cơ hội tăng trưởng sao cho phù hợp.

Thứ ba, bất động sản là kênh đầu tư truyền thống của Châu Á nói chung và người Việt Nam nói riêng nên vẫn thu hút được dòng tiền.

Thứ tư, bất động sản có các yếu tố thúc đẩy lâu dài, bao gồm cơ cấu dân số trẻ, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và đô thị hóa. Các yếu tố này vẫn đủ mạnh để hỗ trợ ngành bất động sản quay trở lại đà tăng trưởng trong chu kỳ 5 năm tới.

Có thể nói, bất động sản vẫn đem lại cơ hội cho dòng tiền với độ hấp dẫn vượt trội. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản sẽ phù hợp với nhà đầu tư trung, dài hạn trở lên chứ để lướt sóng lúc này không phù hợp.

<i>PV: Nếu nhìn về cơ hội cụ thể, ông đánh giá loại cổ phiếu nào trong ngành bất động sản sẽ có lợi thế?</i>

<b>Ông Phan Dũng Khánh:</b> Tôi cho rằng, ở thời điểm hiện tại, cơ hội chia đều cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở chung cư, biệt thự… Tuy nhiên, mã cổ phiếu của những doanh nghiệp tận dụng được nền tảng công nghệ mới trong bán hàng và kinh doanh sẽ dễ thu hút nhà đầu tư hơn các mã của các doanh nghiệp ứng dụng công nghệ truyền thống. Bên cạnh đó, các nhóm bất động sản vượt trội hơn như khu công nghiệp, hoặc phân khúc có giá thấp từ 10 tỷ đồng trở xuống sẽ có thanh khoản tốt hơn.

Nói chung thị trường bất động sản dù có ấm lên nhưng vẫn khá chậm và mang tính tích lũy nhiều hơn. Trong đó, bất động sản khu công nghiệp hứa hẹn triển vọng và tiềm năng cao hơn nhờ dòng vốn FDI vẫn đang tăng. Do vậy cổ phiếu nhóm này cũng được kỳ vọng sẽ tích cực nhiều hơn trong thời gian tới nhưng với tầm nhìn trung dài hạn, còn ngắn hạn hay lướt sóng vẫn sẽ rất khó.

- <i>Xin cảm ơn chuyên gia!</i>

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Reatimes, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://reatimes.vn/co-phieu-bat-dong-san-da-qua-vung-day-suc-nong-lieu-co-tang-202240830113422807.htm</em></p>

cổ phiểu bất động sản

tăng nhiệt

bộ luật mới

pháp lý chặt chẽ

Cổ phiếu bất động sản đã qua vùng đáy, sức nóng liệu có tăng?

<strong>Chu kỳ kinh tế và pháp lý đang ủng hộ sự tăng trưởng của các tài sản rủi ro; nhưng các <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/sau-chung-cu-dong-tien-se-quay-lai-kenh-dau-tu-vua/">kênh đầu tư</a> cũng phải đối mặt với các sự kiện bất lợi từ bên ngoài.</strong>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/22/bieu-do-t6.jpg" data-lg-id="f762fe74-0733-4b20-963b-8279b09422fa">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/22/bieu-do-t6.jpg" alt="Triển vọng các lớp tài sản đầu tư tại Việt Nam được đánh giá là tốt với tầm nhìn 1 đến 3 năm tới." width="1920" height="1111" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/22/bieu-do-t6.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/22/bieu-do-t6.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="3538" /> Triển vọng các lớp tài sản đầu tư tại Việt Nam được đánh giá là tốt với tầm nhìn 1 đến 3 năm tới.</div></figure>
<b>Bối cảnh chung</b>

Trước tiên, nền kinh tế Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi vững chắc, mở ra chu kỳ mới về tăng trưởng kinh tế của Việt Nam kéo dài nhiều năm tới. Tăng trưởng kinh tế trở lại là trợ lực lớn quan trọng cho sự tăng trưởng của kênh cổ phiếu và là bước phục hồi đầu của thị trường bất động sản trước khi trở lại chu kỳ tăng trưởng sau giai đoạn tích lũy. Ngoài sự phục hồi mạnh mẽ của kinh tế thì các thay đổi môi trường pháp lý cũng sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của nhiều kênh tài sản trong chu kỳ mới.

Tuy nhiên, các biến động quốc tế bất lợi có thể tạo ra trì trệ trong quá trình tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong chu kỳ mới. Thứ 1, tăng trưởng kinh tế toàn cầu đang chậm lại. Tại Mỹ, dù nền kinh tế vẫn duy trì tăng trưởng nhưng đã có sự suy yếu về tăng trưởng thu nhập khả dụng và thị trường việc làm. Do đó, xác suất rủi ro suy thoái kinh tế hoặc nền kinh tế Mỹ phải trải qua một giai đoạn kinh tế đình trệ đang tăng dần. Với độ mở kinh tế lớn, sự tăng trưởng kinh tế Việt Nam sẽ chịu tác động tiêu cực nếu kinh tế Mỹ đình trệ trong tương lai. Thứ 2, tình hình địa chính trị toàn cầu đang có diễn biến phức tạp và có thể kéo dài trong nhiều năm tới từ các xung đột tại nhiều khu vực, cạnh tranh địa chính trị giữa các nhóm nước lớn. Tình hình địa chính trị phức tạp này tiềm ẩn nguy cơ đứt gãy chuỗi cung ứng và khiến lạm phát tăng cao trở lại trên phạm vị toàn cầu.

Do đó, có thể nói môi trường đầu tư giai đoạn hiện nay có thể mô tả qua cụm từ “expect the unexpected”. Hay nói một cách khác là triển vọng chung của các lớp tài sản đầu tư của Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của giai đoạn tăng trưởng dài hạn nhưng có thể đối mặt với các sự kiện bất lợi bất ngờ từ bên ngoài mang tính chất chợt và khó dự phóng.

Nhiều lớp tài sản đang tạo ra cơ hội tích sản cho nhà đầu tư nhưng sự đa dạng là cần thiết cho chu kỳ 3 năm sắp tới<b>.</b>

Với bức tranh tổng thể như trên, tôi dự phóng triển vọng của các lớp tài sản tại Việt Nam sắp tới theo bảng trên.

Với tầm nhìn 6 tháng đến một năm tới, hiệu quả tốt bao gồm cổ phiếu, vàng và một phần tương đối tích cực cho tiền gửi. Với tầm nhìn lên đến 3 năm dùng để tích lũy tài sản, tái phân bổ dài hạn, thứ tự ưu tiên: cổ phiếu, bất động sản. Nhà đầu tư nên có một danh mục đa dạng, phân bổ tỷ trọng nhỏ hơn vào tiền gửi và vàng để dự phòng các biến động bất lợi từ bên ngoài.

<b>Cơ hội thập kỷ</b>

Lớp tài sản chứng khoán Việt Nam được đánh giá sẽ là một trong những lớp tài sản đem lại hiệu quả cao trong tầm nhìn 1 năm đến 3 năm tới với sự ủng hộ bởi:
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/chung-khoan.jpg" data-lg-id="713664a5-bbb9-4637-9824-5d9947ce323c"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/chung-khoan.jpg" alt="Chung khoan" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/chung-khoan.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/chung-khoan.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="3720" /></figure>
Thứ nhất, chu kỳ kinh tế Việt Nam sẽ trở lại giai đoạn tăng trưởng 6,5%-7% trong vài năm tới và lợi nhuận doanh nghiệp niêm yết tăng trưởng 2 chữ số trong các năm tới.

Thứ hai, nền tảng định giá tương đối hợp lý cho việc tích lũy dài hạn.
Thứ ba, chính sách tiền tệ ủng hộ với nền lãi suất tương đối thấp có thể duy trì đến đầu 2025 và tăng dần về mức trung bình nửa cuối 2025, chứ khó tăng cao.

Thứ tư, thị trường chứng khoán còn đứng trước thời cơ lớn về nâng hạng thị trường, có thể nói chỉ xảy ra 1 lần trong vài thập kỷ và cơ hội tăng trưởng lớn cho lớp tài sản chứng khoán. (Đối với góc nhìn đầu tư và quản lý gia sản, theo tôi, câu chuyện nâng hạng này là việc thị trường chứng khoán Việt Nam được nâng lên thị trường mới nổi của MSCI được kỳ vọng vào giai đoạn 2026-2028 với sự tiếp cận đầy đủ hơn của dòng vốn ngoại, sự “upgrade” thực sự về công bố thông tin, tiêu chuẩn kế toán,…).

<b></b><b>Chu kỳ bất động sản mới</b>

Luật Đất đai mới được đưa vào áp dụng trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang hồi phục mạnh mẽ và nền lãi suất thấp tạo điều kiện cho thị trường bất động sản dần hồi phục và tích lũy nguồn lực cho 1 chu kỳ mới.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/bds.png" data-lg-id="f04c735a-ed57-4c4d-8209-3766b788d003"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/bds.png" alt="bds.png" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/bds.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/bds.png" data-src-mobile="" data-file-id="3719" /></figure>
Với việc thị trường bất động sản là thị trường tài sản lớn, thanh khoản thấp thì sự hồi phục và tăng trưởng sẽ mất nhiều thời gian hơn thị trường cổ phiếu. Sự phục hồi và tăng trưởng sẽ diễn ra ở các khu vực trung tâm có nhu cầu ở thực và lan tỏa ra vùng ven, trong những giai đoạn đầu phục hồi của thị trường thì các “con sóng” trong một số phân khúc, khu vực hẹp có thể diễn ra nhưng sẽ ngắn hạn và không lan tỏa rộng.

Do đó, theo tôi, thị trường bất động sản khó có khả năng sinh lãi vượt trội với tầm nhìn ngắn dưới 1 năm (trừ đầu cơ ngắn hạn rủi ro cao) nhưng là một lớp tài sản cần quan tâm đầu tư cho 1 chu kỳ mới với mức sinh lãi hiệu quả.

<b>Vàng “tỉnh giấc”</b>

Sau hơn 1 thập kỷ ngủ yên trong môi trường kinh tế tăng trưởng ổn định, lạm phát thấp, tình hình địa chính trị tương đối trầm lắng thì vàng đã thức giấc kể từ khi dịch bệnh Covid càn quét toàn cầu, lạm phát tăng cao, xung đột địa chính trị gia tăng. Trong lịch sử hơn 50 năm kể từ sau khi hệ thống Bretton Woods chấm dứt năm 1971 thì vàng đã chứng minh được hiệu quả trong việc bảo vệ và tăng trưởng tài sản trong các giai đoạn căng thẳng địa chính trị toàn cầu tăng cao, lạm phát cao hay rủi ro suy thoái/khủng hoảng kinh tế lớn.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/vang.png" data-lg-id="7f682127-ff65-4843-bc20-ffd543cdb59e"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/vang.png" alt="vang.png" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/vang.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/vang.png" data-src-mobile="" data-file-id="3721" /></figure>
Hiện nay, tình hình địa chính trị và cạnh tranh chiến lược toàn cầu đang diễn ra và có thể kéo dài; rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng hay rủi ro tăng trưởng kinh tế trì trệ toàn cầu có thể giúp vàng tiếp tục phát huy vai trò lịch sử của mình (lưu ý: lịch sử không luôn lập lại). Do đó, sự có mặt của vàng với tỷ trọng nhỏ giúp bảo vệ tốt hơn thành quả tích lũy tài sản nhưng các lớp tài sản hiệu quả chính vẫn là cổ phiếu và bất động sản.

<b></b><b>Lãi tiền gửi tiết kiệm tăng chậm</b>

<b><i>Tiền gửi tiết kiệm:</i></b> mức lãi suất kỳ hạn 12 tháng theo tôi vẫn duy trì mức lợi suất thực dương nhưng không quá cao trong 2-3 năm tới. Lãi suất hiện tại đang ở mức thấp trong lịch sử lãi suất tiền gửi từ 2010 đến nay, xu hướng lãi suất sẽ gia tăng chậm trong trung hạn. Tiền gửi vẫn phát huy vai trò vừa sinh lãi vừa có tính thanh khoản cao, độ linh động cao cho nhu cầu chờ tái phân bổ cho nhà đầu tư.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/tac-gia-huynh-hoang-phuong.jpg" data-lg-id="7e8f55ee-6cb1-403d-bf2a-99ac48c81ecf">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/tac-gia-huynh-hoang-phuong.jpg" alt="Tác giả Huỳnh Hoàng Phương" width="800" height="533" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/tac-gia-huynh-hoang-phuong.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/23/tac-gia-huynh-hoang-phuong.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="3722" /> Tác giả Huỳnh Hoàng Phương</div></figure>
<b><i>Trái phiếu doanh nghiệp</i></b>: kênh trái phiếu doanh nghiệp trong ngắn hạn vẫn chỉ phù hợp cho nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn là nhà đầu tư thông thường vì thị trường thứ cấp còn kém phát triển, các tiến triển pháp lý và hạ tầng cho thị trường này còn chậm hơn kỳ vọng. Thực trạng phát hành cho thấy, đa số các doanh nghiệp có mô hình kinh doanh ổn định và tốt ít tham gia phát hành trái phiếu giai đoạn này mà chọn kênh tín dụng ngân hàng có lãi suất thấp và dễ tiếp cận đối với họ. Các doanh nghiệp tham gia phát hành trái phiếu thường nằm trong các lĩnh vực có độ rủi ro cao hơn và đòi hỏi khả năng phân tích, đánh giá không phù hợp phần lớn nhà đầu tư cá nhân, chưa kể nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu mới chủ yếu để quay vòng khoản vay.

<b><i>Ngoại tệ (USD)</i></b>: lãi suất Fed đã đạt đỉnh và xu hướng lãi suất của Mỹ được kỳ vọng sẽ giảm dần trong 2-3 năm tới sẽ không hỗ trợ cho sự tăng giá của đồng USD, thậm chí nhiều giai đoạn đồng USD có thể giảm so với VND. Về tầm nhìn 2-3 năm, đà tăng của USD so với VND khó cao hơn lạm phát và có thể giảm sức mua thực cho người nắm giữ.

<b>Tóm lại</b>, triển vọng các lớp tài sản đầu tư tại Việt Nam là tốt với tầm nhìn 1 đến 3 năm tới và là cơ hội tích lũy tài sản cho nhà đầu tư, đặc biệt là kênh cổ phiếu và bất động sản. Với các rủi ro từ bên ngoài khó dự phóng thì sự đa dạng hóa tài sản sẽ giúp bảo vệ thành quả tích lũy và xây dựng tài sản bền vững hơn.

&nbsp;
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Tạp Chí Diễn đàn Doanh Nghiệp, </strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>https://diendandoanhnghiep.vn/trien-vong-cac-kenh-dau-tu-10140911.html</em></p>

tăng trưởng kinh tế

phục hồi

kênh đầu tư

chu kỳ mới

Triển vọng các kênh đầu tư

<strong>Các tín hiệu “ấm” dần lên của thị trường bất động sản nói chung sau loạt chính sách gỡ nút thắt pháp lý và hạ lãi suất quyết liệt, cộng hưởng với sức bật mạnh mẽ của ngành du lịch và giải ngân đầu tư công khởi sắc, đang đưa phân khúc bất động sản ven biển nhanh chóng quay trở lại đường đua.</strong>
<h1>Bất động sản ven biển: “Vàng thật không sợ lửa”</h1>
Liên tục 17 năm, Knight Frank đều xuất bản báo cáo riêng về bất động sản hướng thủy trên toàn cầu (Global Waterfront), bởi đây là phân khúc sở hữu giá trị bất biến và tiềm năng hấp dẫn trước mọi biến động thời cuộc. Trong đó, <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/giai-phap-can-co-de-vuc-day-thi-truong-bat-dong-san/">bất động sản</a> ven biển luôn dẫn đầu về giá trị so với 3 loại bất động sản ven sông, hồ và cảng.

Năm 2023 cũng không ngoại lệ, thậm chí, giá trung bình của bất động sản ven biển đã cao hơn 76% so với ngôi nhà tương tự trong đất liền - tăng so với mức 63% của năm 2022.

Chiếu vào “xứ sở du lịch biển” Việt Nam, bất động sản ven biển cũng được đông đảo nhà đầu tư cá mập ưa chuộng hàng đầu, bởi 2 lý do: khẩu vị cá nhân và tầm nhìn xa trông rộng.

Đầu tiên, so với “bỏ tiền vào đất ven đô” chỉ thuần túy chờ tăng giá sinh lời, nhà đầu tư còn tìm kiếm giá trị “second home” đa năng vừa tích sản - nghỉ dưỡng - kinh doanh - cho thuê chỉ có ở bất động sản ven biển.

Với quỹ đất dọc 3.260 km ven biển chiếm chưa đầy 0,1% diện tích cả nước và ngày càng thu hẹp, các “cá mập” càng khát khao săn tìm và sưu tập, bởi mức độ khan hiếm đặc biệt của phân khúc này.

<div class="caption-img" id="attachment_16910" align="aligncenter" width="1000"><img class="wp-image-16910 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/26.1.jpg" alt="" width="1000" height="428" /> “Đặc quyền” bất động sản ven biển: Ngắm bình minh trên đất liền đầu tiên nơi cực Đông (Phú Yên).</div>

&nbsp;

Thứ hai, du lịch đang được xác định là ngành mũi nhọn phát triển kinh tế Việt Nam, hiện đóng góp 9,2% GDP và đặt mục tiêu đạt 14 - 15% GDP đến năm 2030, theo Nghị quyết 29-NQ/TW đề ra. Để đạt được mục tiêu này, Chính phủ đã và đang đẩy mạnh đầu tư công vào hàng loạt cơ sở hạ tầng đường bộ - thủy - không, tạo điều kiện cho du lịch cất cánh.

Cụ thể, tuyến đường bộ ven biển dài 3.041km đi qua 28 tỉnh đã dần hoàn thiện sau nhiều năm thi công, mở ra cơ hội phát triển cho nhiều địa phương. Cùng với đó là hàng loạt sân bay được xây mới hoặc nâng cấp ở Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Trị, Quảng Bình, Vũng Tàu… Mới đây nhất, xây thêm nhà ga công suất 5 triệu khách có vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng ở Phú Yên. Tháng 7/2023 vừa qua, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng đã ký Quyết định số 886/QĐ-TTg, trong đó, ưu tiên đầu tư 29 dự án cảng biển hơn 31.000 tỷ đồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.

Cùng với đầu tư công đồng bộ, nhu cầu nghỉ dưỡng biển của du khách cũng ngày tăng cao, bảo chứng cho tiềm năng sinh lời bền vững của các sản phẩm bất động sản du lịch. Năm 2022, lượng khách nội địa cả nước đạt 101,3 triệu lượt khách - gấp 120% so với “đỉnh trước dịch” 85 triệu lượt khách vào năm 2019.

Sau 7 tháng đầu năm 2023, khách nội địa tiếp tục đạt 76,5 triệu lượt - tăng gần 150% so với mức 52,4 triệu lượt của cùng kỳ năm 2019. Riêng tháng 7/2023 vừa qua, khách quốc tế cũng đạt mức cao nhất sau 1,5 năm mở cửa trở lại nhờ các quyết sách kích cầu mới của ngành du lịch.

<div class="caption-img" id="attachment_16912" align="aligncenter" width="1182"><img class="wp-image-16912 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/26.2.jpg" alt="" width="1182" height="606" /> Lượng khách nội địa cả nước đang vượt thời kỳ đỉnh cao trước dịch.</div>

&nbsp;

Có thể nói, bất động sản ven biển là “vàng thật không sợ lửa” gắn liền với giá trị khan hiếm, nhu cầu nghỉ dưỡng thực và bệ phóng vững chắc từ cơ sở hạ tầng mới, tạo cho nhà đầu tư sự an tâm khác biệt so với đất nền ven đô sốt ảo và vỡ trận “không vì lý do gì”. Thực tế cũng đã chứng minh, bất động sản ven biển không ngừng gia tăng giá trị bền vững theo thời gian và không sụt giảm giá trị, dù thị trường biến động mạnh mẽ gần 2 năm qua.

Tuy nhiên, giai đoạn lướt sóng bất động sản ven biển và “ăn lãi theo ngày” đã đi qua, nhà đầu tư hiện nay nên xác định tầm nhìn đầu tư trung và dài hạn, quan sát các tín hiệu chỉ dẫn hồi phục của thị trường để xuống tiền đúng thời điểm.
<h2>Loạt tín hiệu “đảo chiều” từ thị trường</h2>
Theo các chuyên gia, điểm huyệt lớn nhất của thị trường bất động sản là lãi suất và room tín dụng. Nhìn lại một năm qua, cả thị trường rơi vào trạng thái “căng như dây đàn”, tín dụng bị thắt chặt với lãi suất cao ngất ngưởng, áp lực dòng tiền ở các doanh nghiệp gia tăng, trong khi các dự án bị ách tắc do vướng pháp lý. Song đến hiện tại, các tín hiệu tích cực ở thời điểm này đang tạo bệ phóng cho giá bất động sản “đảo chiều” tăng trở lại vào cuối năm nay.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành 4 lần. Trong tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành Công văn 6385/NHNN/CSTT về giảm lãi suất cho vay, trong đó yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2%/năm theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân.

Thực hiện chỉ đạo, các ngân hàng "big 4" hiện đã đưa lãi suất kỳ hạn 12 tháng xuống còn 5,5%/năm, quay về mức cực thấp của thời điểm bất động sản đạt đỉnh bùng nổ. Lãi suất huy động giảm sẽ khiến người dân chuyển dịch dòng tiền, tìm đến các kênh đầu tư khác có mức sinh lời hấp dẫn hơn, như bất động sản và chứng khoán.

Trong khi đó, lãi suất cho vay “hạ nhiệt” sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn giá rẻ và tăng thanh khoản dự án, cũng như cho phép nhà đầu tư tận dụng đòn bẩy tài chính tốt hơn.

<div class="caption-img" id="attachment_16913" align="aligncenter" width="1131"><img class="wp-image-16913 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/26.3.jpg" alt="" width="1131" height="724" /> Lãi suất huy động kỳ hạn 13 tháng giảm xuống còn 5,5%/năm ở các ngân hàng lớn.</div>

&nbsp;

Đáng chú ý là dư địa giảm lãi suất vẫn còn, ngay thời điểm này, lãi suất liên ngân hàng đã chạm đáy rồi đi ngang (thời hạn qua đêm và dưới 1 tháng tiệm cận mức 0%) do dư thừa thanh khoản trong hệ thống, tạo điều kiện để tiếp tục hạ lãi suất cho vay và mở ra một chu kỳ “tiền rẻ” mới.

<div class="caption-img" id="attachment_16916" align="aligncenter" width="1199"><img class="wp-image-16916 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/26.4.jpg" alt="" width="1199" height="770" /> Dư địa giảm lãi suất vẫn còn, sắp mở ra một chu kỳ “tiền rẻ” mới.</div>

&nbsp;

Điểm huyệt thứ 2 nằm ở nút thắt pháp lý. Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã mạnh tay đưa ra hàng loạt chính sách nhất quán, thể hiện quyết tâm gỡ ách tắc cho thị trường và bước đầu gặt hái những hiệu quả nhất định.

Nổi bật phải kể đến Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu bất động sản; Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi và bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…

Theo kế hoạch đã được Quốc hội ban hành tại Nghị quyết số 50/2022/QH15, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023 tới).

Riêng đối với bất động sản nghỉ dưỡng biển, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã chính thức cấp sổ hồng condotel, officetel và shophouse từ ngày 20/5/2023. Các địa phương đang trong quá trình ngâm cứu thực thi và một khi nghị định này thực sự “ngấm” toàn diện, sức cung - lực cầu tăng sẽ làm giao dịch trên thị trường trở lên nhộn nhịp hơn với kịch bản tăng giá bán bắt đầu từ cuối 2023.

<div class="caption-img" id="attachment_16919" align="aligncenter" width="1100"><img class="wp-image-16919 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/26.5.jpg" alt="" width="1100" height="711" /> Giải ngân đầu tư công tăng nhiều so với cùng kỳ năm 2022.</div>

&nbsp;

Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ mới đây còn ban hành Công điện số 749/CĐ-TTg ngày 18/8/2023 về việc chỉ đạo các sở ban ngành liên quan đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công những tháng cuối năm 2023. Thời điểm đó, giải ngân đầu tư công tuy có tăng nhiều so với cùng kỳ năm 2022, song lũy kế đầu năm đến tháng 7/2023 ước giải ngân hơn 268.000 tỷ đồng, mới đạt 37,9% kế hoạch được giao.

Ngay sau khi công điện ra, giải ngân vốn đầu tư công lũy kế đến tháng 8/2023 đã tăng vọt lên 352.100 tỷ đồng, bằng 49,4% kế hoạch năm. Một khi ngân sách đầu tư hạ tầng giao thông được được bơm ra hết, chắc chắn sẽ mang đến những cú huých mạnh mẽ cho thị trường bất động sản trong tương lai.

Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, “ấm dần lên” cùng với niềm tin của khách hàng đang được vực dậy. Điều này cũng dễ thấy phần nào khi quan sát nhóm cổ phiếu bất động sản sau thời gian dài ảm đạm đã liên tục nhuộm sắc xanh suốt nhiều tháng qua, bởi thị trường chứng khoán là nơi phản ánh nhạy bén kỳ vọng tương lai của nhà đầu tư. Nhiều mã thậm chí chứng kiến phiên “tăng bốc” kịch trần, dòng tiền đổ vào dồn dập sau mỗi thông tin tốt hỗ trợ thị trường, sau dư âm mỗi cuộc họp “giải cứu” của Chính phủ.

Ngành bất động sản hiện đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề kinh tế khác và tạo ra nhiều việc làm, do đó “không thể không giải cứu”. Bất chấp các kỳ suy thoái của thị trường, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được yêu thích nhất của đa số người Việt.

<div class="caption-img" id="attachment_16922" align="aligncenter" width="1232"><img class="wp-image-16922 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/09/26.6.jpg" alt="" width="1232" height="692" /> Một số dự án nghỉ dưỡng sẵn pháp lý đầy đủ đang rục rịch mở bán trở lại, trước tín hiệu “ấm lên” của thị trường.</div>

&nbsp;

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đã ổn định ở vùng giá hấp dẫn và là thời điểm xuống tiền tương đối thành công. Đồng thời, cũng khuyến nghị nhà đầu tư nếu quan tâm sản phẩm ở khu vực hoặc dự án nào, có thể xem xét mức giá giảm ở ngưỡng phù hợp với khả năng của mình và nên ra quyết định sớm. Bởi một khi thị trường “đảo chiều” thì chỉ có nối dài đà tăng chứ khó giảm, người chần chừ “dò đáy” sẽ là người đi sau.

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể cơ cấu lại danh mục, ưu tiên lựa chọn các sản phẩm bất động sản ven biển hiện đã “sẵn” pháp lý vững vàng tại các thị trường có nhiều động lực tăng trưởng. Bởi, một khi các dự án đang tắc pháp lý được khơi thông và cấp sổ hồng đồng loạt, thị trường chắc chắn sẽ ấn định mức giá nhảy vọt mới, nhà đầu tư khi đó mới tham gia sẽ phải co rút lại lợi nhuận.

bất động sản

ven biển

giá trị cao

Triển vọng thị trường bất động sản ven biển cuối năm 2023

Thị xã Phú Mỹ

Hiển thị

Kim Ngân Realty

Mua bán

Tin Nổi bật

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: bold; ">Chuyển Giao Ngôi Tịnh Đường Cho Người Hữu Duyên Chùa Toạ Lạc Tại Bà Rịa Vũng Tàu</mark>

CHUYỂN GIAO NGÔI TỊNH ĐƯỜNG CHO NGƯỜI HỮU DUYÊN CHÙA TOẠ LẠC TẠI BÀ RỊA VŨNG TÀU

Chưa giao dịch

Khác

Phường Tân Phước

Huyện Đức Hòa

Tỉnh Long An

<mark style="background-color: transparent; font-weight: bold; ">Đất Nền Dragon Pearl Ra Hàng Gấp – Giá Mềm Nhất Khu Vực – Sổ Hồng Riêng – Gần Vinhomes Green City</mark>

ĐẤT NỀN DRAGON PEARL RA HÀNG GẤP – GIÁ MỀM NHẤT KHU VỰC – SỔ HỒNG RIÊNG – GẦN VINHOMES GREEN CITY

Đất nền Dự án

Xã Đức Hòa Đông

Huyện Sơn Tịnh

Phạm Văn Tuấn

Tin Thường

Tỉnh Quảng Ngãi

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán nhà sau lưng UBND Tịnh Hà 🏘️ giá tốt</mark>

Bán nhà sau lưng UBND Tịnh Hà 🏘️ giá tốt

Nhà trong hẻm

Xã Tịnh Hà

Đông Bắc

Thành phố Hội An

Trần Thị Kim Đông

Tỉnh Quảng Nam

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán đất mặt tiền Tôn 🏡 Đức Thắng .vị trí đẹp kinh doanh thuận lợi</mark>

Bán đất mặt tiền Tôn 🏡 Đức Thắng .vị trí đẹp kinh doanh thuận lợi

Phường Tân An

Đông Nam

Huyện Vĩnh Cửu

Nguyễn Thư

Tỉnh Đồng Nai

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Đất Tân Triều đường 8m sổ riêng 👍 thổ cư</mark>

Đất Tân Triều đường 8m sổ riêng 👍 thổ cư

Đất nền riêng lẻ

Xã Tân Bình

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo">Việc đồng thời triển khai mô hình chính quyền đô thị hai cấp và sáp nhập đơn vị hành chính đang tạo ra những chuyển động lớn trong cấu trúc điều hành địa phương.</p>

</div>
</div>
Với thị trường bất động sản, đây được xem là thời điểm bản lề để hy vọng tháo gỡ nút thắt thủ tục, tăng tính minh bạch và mở rộng dư địa đầu tư dài hạn.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/09/ban-sao-bds-216326db7936873c0d9e9891587852bb.png" data-lg-id="b5692d78-cdcf-4029-8e9d-1a26fcefb070"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/09/ban-sao-bds-216326db7936873c0d9e9891587852bb.png" alt="Bản sao bds" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/09/ban-sao-bds-216326db7936873c0d9e9891587852bb.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/09/ban-sao-bds-216326db7936873c0d9e9891587852bb.png" data-src-mobile="" data-file-id="54312" /><figcaption class="lg-caption">Cải cách hành chính và sáp nhập địa giới được kỳ vọng mở ra những thay đổi mang tính nền tảng cho thị trường bất động sản.</figcaption></figure>
Từ ngày 1/7/2025, Việt Nam chính thức áp dụng mô hình chính quyền đô thị hai cấp. Cùng lúc, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh và huyện cũng đã được công bố và đi vào thực tiễn. Đây không chỉ là những bước cải cách thể chế quan trọng nhằm tinh gọn bộ máy và nâng cao hiệu quả điều hành, mà được kỳ vọng mở ra những thay đổi mang tính nền tảng cho thị trường bất động sản – một lĩnh vực vốn phụ thuộc nhiều vào quy hoạch, thủ tục pháp lý và sự minh bạch hành chính.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá &amp; Tư vấn tại Savills Việt Nam, mô hình chính quyền hai cấp có thể sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhất là trong việc cấp phép đầu tư, xây dựng và phê duyệt dự án. Việc phân quyền xuống các chính quyền đia phương được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm sự phụ thuộc vào các cơ quan Trung ương – vốn từng là nút thắt trong nhiều dự án tại các đô thị lớn. Bà Giang cho rằng: “Từ đó tiến độ thực hiện dự án có thể sẽ được rút ngắn, giảm thiểu các chi phí phát sinh do trì hoãn, giúp nâng cao lợi nhuận cho các nhà đầu tư bất động sản”.

Cùng với việc tinh gọn bộ máy, yếu tố minh bạch và khả năng dự đoán trong hệ thống pháp lý cũng được kỳ vọng sẽ được cải thiện rõ rệt. Việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở cấp tỉnh giúp loại bỏ tình trạng chồng chéo trách nhiệm – nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu nhất quán trong cách hiểu và áp dụng pháp luật. Đồng thời, nỗ lực chuyển đổi số như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống cấp phép điện tử sẽ tăng khả năng tiếp cận thông tin và hạn chế dư địa cho các can thiệp chủ quan. Theo bà Giang, đây là bước tiến giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế về tính minh bạch.

Một điểm đáng chú ý khác là tác động từ việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, các địa phương sau sáp nhập sẽ ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi khu vực trong một tỉnh mới sẽ áp dụng mức giá như nhau. Bà Giang cho biết, luật đã yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể, và có thể xác định đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu. Như vậy, việc dùng chung một bảng giá cho toàn tỉnh sau sáp nhập vẫn có thể đảm bảo sự khác biệt rõ ràng về giá trị từng khu vực – miễn là quá trình thiết kế được thực hiện bài bản, bám sát thực tế.

Về giai đoạn chuyển tiếp, khi bảng giá đất mới chưa được ban hành, bà Giang cho rằng các địa phương nên tiếp tục áp dụng bảng giá hiện hành trước khi sáp nhập nhằm đảm bảo tính ổn định và không gián đoạn trong công tác quản lý, thu ngân sách.

Cụ thể, hiện nay, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã kiến nghị Ủy ban Nhân dân (UBND) TP HCM tiếp tục áp dụng 3 bảng giá đất tại TP HCM mới trên 3 khu vực là TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2025. Sau đó, từ ngày 1/1/2026, UBND TP HCM sẽ ban hành bảng giá đất mới áp dụng lần đầu trên địa bàn TP HCM (mới) theo quy định tại luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025 của Chính phủ. Đây cũng là khoảng thời gian quan trọng để chính quyền địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính số và tổ chức tư vấn độc lập – nhằm xây dựng bảng giá đất mới minh bạch và khoa học hơn.

Bên cạnh những thuận lợi, việc phân quyền cũng khiến sự cạnh tranh trong chính sách đầu tư giữa các địa phương trở nên rõ rệt hơn. Với quyền tự chủ lớn hơn, chính quyền cấp tỉnh có thể chủ động hơn trong việc đưa ra ưu đãi về thuế, sử dụng đất và phát triển hạ tầng. Theo bà Giang, điều này buộc các nhà đầu tư quốc tế phải tiếp cận chiến lược hơn, dựa trên phân tích năng lực cạnh tranh từng vùng, định hướng phát triển của địa phương và mức độ phù hợp với dự án.

Tuy nhiên, để những kỳ vọng này trở thành hiện thực, cần một số điều kiện nền tảng. Theo bà Giang, thành công của mô hình phụ thuộc vào sự rõ ràng trong thực thi chính sách từ Trung ương, năng lực của đội ngũ cán bộ địa phương, cũng như việc tiếp tục cải cách hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, phát triển hạ tầng và đối thoại hiệu quả giữa chính quyền và nhà đầu tư sẽ là yếu tố không thể thiếu để xây dựng một môi trường đầu tư cạnh tranh, minh bạch và hiệu quả.
<p class="arx-block-state">“Tổng hòa các yếu tố này sẽ góp phần nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư bất động sản quốc tế, đồng thời hỗ trợ quá trình chuyển đổi sang mô hình quản trị mới diễn ra suôn sẻ hơn”, bà Giang khẳng định.</p>

thị trường bất động sản

Sáp nhập địa giới hành chính

sáp nhập địa giới

Cải cách hành chính và sáp nhập địa giới: Cơ hội cho bất động sản Việt Nam

<p class="sapo" data-role="sapo">Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng đang là thách thức lớn trên phạm vi toàn cầu, không chỉ tạo áp lực đáng kể lên các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam mà còn ảnh hưởng đến cả những quốc gia phát triển. Với dự báo hơn 2/3 dân số thế giới sẽ sống ở đô thị vào năm 2050, việc đảm bảo nguồn cung nhà ở bền vững ngày càng trở nên cấp thiết.</p>

<div class="box-maybee">
<h2>Việt Nam không nằm ngoài tình trạng thiếu nhà ở</h2>
Theo báo cáo từ Savills, hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không thể tiếp cận nhà ở đạt chuẩn. Nguyên nhân không chỉ do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng mà còn bởi giá nhà tăng vượt xa thu nhập của người dân. Một nghiên cứu của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) trên 200 thành phố cho thấy, 90% trong số đó được xếp vào nhóm "khó tiếp cận" khi giá một căn nhà trung bình cao gấp hơn 3 lần thu nhập bình quân hằng năm của người dân. Tổ chức UN-Habitat ước tính, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 để giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt hiện nay.

Áp lực về nhà ở cũng hiện hữu rõ nét tại Việt Nam. Trong quý I/2025, TP.HCM chỉ ghi nhận 800 căn hộ mới mở bán, giảm mạnh 70% so với quý trước. Phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m2), vốn là phân khúc mà nhiều người dân có nhu cầu, chỉ chiếm 13% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho đạt 23%, cho thấy người mua vẫn đang trong tâm lý chờ đợi.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới quý I vừa qua đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý. Mặc dù nguồn cung tăng so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng tiêu thụ lại giảm tới 41%, phản ánh sự mất cân đối rõ rệt giữa cung và cầu trên thị trường.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div><a class="detail-img-lightbox" title="Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng đang là thách thức lớn tại nhiều quốc gia. (Ảnh minh họa)" href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/5/13/nha-o-xa-hoi-16943967784771446945204-1715572826605-17155728267461218015467.jpeg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_90264826793828352" class="lightbox-content" title="Thiếu nguồn cung nhà ở giá phải chăng là &quot;bài toán khó&quot; của nhiều quốc gia- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/5/13/nha-o-xa-hoi-16943967784771446945204-1715572826605-17155728267461218015467.jpeg" alt="Thiếu nguồn cung nhà ở giá phải chăng là &quot;bài toán khó&quot; của nhiều quốc gia- Ảnh 1." width="850" height="567" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/5/13/nha-o-xa-hoi-16943967784771446945204-1715572826605-17155728267461218015467.jpeg" /></a></div>
<figcaption class="PhotoCMS_Caption">
<p data-placeholder="Nhập chú thích ảnh">Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng đang là thách thức lớn tại nhiều quốc gia. (Ảnh minh họa)</p>

</figcaption></figure>
Về triển vọng thị trường, trong 6 tháng cuối năm 2025, TP.HCM sẽ tiếp tục bị hạn chế nguồn cung do thiếu các dự án mới có pháp lý đầy đủ. Ngược lại, Hà Nội có khả năng tăng nguồn cung nhờ nhiều dự án đã sẵn sàng triển khai. Nhu cầu ở thực tại cả hai thị trường vẫn rất cao, do đó các sản phẩm phù hợp sẽ nhanh chóng được hấp thụ khi ra mắt.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, chỉ ra rằng yếu tố lớn nhất cản trở sự phát triển nguồn cung nhà ở chính là các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và vướng mắc trong triển khai những dự án hiện hữu. Điều này làm gia tăng nguy cơ thiếu nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá bình dân.

"Trong vòng 6 - 12 tháng tới, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong việc xác định chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch. Điều này sẽ giúp các chủ đầu tư nhanh chóng triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường", bà Giang Huỳnh kiến nghị.

Đồng thời, các chuyên gia Savills nhấn mạnh, để giải quyết bài toán nhà ở, cần có một sự chuyển dịch tư duy: Xem nhà ở như một loại hình hạ tầng quốc gia. Khi được nhìn nhận với tầm quan trọng ngang bằng giao thông hay năng lượng, phân khúc nhà ở sẽ trở nên hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, cách nhìn nhận này cũng có thể định hình lại tư duy của nhà hoạch định chính sách, tạo ra các cơ chế pháp lý, ưu đãi tài chính và cam kết hỗ trợ ổn định.

Thực tế cho thấy nhiều quốc gia đã thành công với hướng đi này, Singapore là một ví dụ điển hình khi xem nhà ở là một phần cốt lõi của hạ tầng. Hơn 80% dân số Singapore sống trong các căn hộ HDB (nhà ở xã hội do chính phủ quản lý), với quy hoạch tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng và giao thông. Giai đoạn 2025 - 2027, chính phủ nước này đặt mục tiêu xây dựng 50.000 căn hộ HDB mỗi năm.

Trong khi đó, các thành phố lớn như New York (Mỹ) hay London (Anh) dù đặt mục tiêu xây hàng chục nghìn căn nhà mỗi năm nhưng chỉ hoàn thành được một nửa, do chi phí xây dựng cao, pháp lý phức tạp và giới hạn tiếp cận vốn. Paris (Pháp) lại đang thử nghiệm hướng đi mới, đó là tái sử dụng công trình cũ và đánh thuế nhà bỏ trống để đưa nguồn cung không sử dụng quay lại thị trường.
<h2>Động lực từ chính sách nhà ở xã hội tích cực</h2>
Tại Việt Nam, thị trường cũng đang có nhiều chuyển biến tích cực. Những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cấp phép xây dựng, cấp sổ hồng... từ phía cơ quan quản lý và hoạt động ký kết mua bán sôi động hơn trong thời gian gần đây tạo nền tảng vững chắc để thị trường nhà ở Việt Nam có cơ hội phục hồi ổn định từ nửa sau năm 2025 trở đi.

Đặc biệt, ngày 3/7 vừa qua, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP về phát triển nhà ở xã hội theo cơ chế đặc thù. Nghị định này quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 201/2025/QH15 về giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không bằng vốn đầu tư công; thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội...
<figure class="VCSortableInPreviewMode alignLeft" data-style="align-left">
<div><a class="detail-img-lightbox" title="Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản." href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/4/24/ls-pham-thanh-tuan-1713952259139489144956.jpg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_86866233391316992" class="lightbox-content" title="Thiếu nguồn cung nhà ở giá phải chăng là &quot;bài toán khó&quot; của nhiều quốc gia- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2024/4/24/ls-pham-thanh-tuan-1713952259139489144956.jpg" alt="Thiếu nguồn cung nhà ở giá phải chăng là &quot;bài toán khó&quot; của nhiều quốc gia- Ảnh 2." width="1000" height="732" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2024/4/24/ls-pham-thanh-tuan-1713952259139489144956.jpg" /></a></div>
<figcaption class="PhotoCMS_Caption">
<p data-placeholder="Nhập chú thích ảnh">Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản.</p>

</figcaption></figure>
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay: "Đến thời điểm hiện tại, để phát triển nhà ở xã hội, chúng ta đã có một khung hành lang pháp lý "mở" và "thoáng" nhất từ trước đến nay. Khung pháp lý đối với dự án nhà ở xã hội đang được áp dụng có sự ưu đãi vượt trội so với bất cứ loại hình sản phẩm bất động sản nào khác trên thị trường".

Luật sư phân tích thêm, tại Nghị định 192/2025/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chủ động quyết định giá bán và giá thuê mua, dựa trên phương pháp xác định giá cùng lợi nhuận định mức. Trước khi mở bán, doanh nghiệp chỉ cần gửi hồ sơ về Sở Xây dựng để công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh và Sở.

Sau 180 ngày kể từ khi công trình được nghiệm thu hoàn thành, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán và quyết toán chi phí đầu tư, sau đó gửi hồ sơ này về Sở Xây dựng. Trong vòng 1 tháng, Sở Xây dựng sẽ có ý kiến chính thức về giá bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Điều quan trọng là, nếu giá được Sở Xây dựng kiểm tra và xác định cao hơn mức chủ đầu tư đã ký hợp đồng với khách hàng, doanh nghiệp không được phép thu thêm khoản chênh lệch này. Ngược lại, nếu giá thấp hơn, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả lại cho người mua nhà. Ngoài ra, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp sổ hồng.

Những quy định và chế tài chặt chẽ này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Việc doanh nghiệp trục lợi, đẩy giá nhà ở xã hội lên cao hơn chi phí thực tế cộng với lợi nhuận định mức 10% là rất khó xảy ra. Mọi quy định đều rõ ràng, nếu bán giá cao hơn, doanh nghiệp sẽ phải hoàn trả tiền cho khách hàng.

LS. Phạm Thanh Tuấn đánh giá: "Việc Nghị định 192 trao quyền cho chủ đầu tư tự quyết định giá bán và danh sách khách hàng mua nhà ở xã hội, thay vì Sở Xây dựng phê duyệt như trước, là một bước tiến đáng kể nhằm thúc đẩy đầu tư vào phân khúc này.

Dù doanh nghiệp có quyền tự chủ hơn, quy định cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của hậu kiểm. Cụ thể, nếu sau này UBND cấp xã hoặc Sở Xây dựng phát hiện người mua không đúng đối tượng, Nhà nước có quyền yêu cầu thu hồi nhà. Trong trường hợp người mua không hợp tác, việc cưỡng chế thu hồi sẽ được thực hiện để đảm bảo tính công bằng và đúng quy định".

Theo kế hoạch của Chính phủ, từ nay đến năm 2030, cả nước sẽ phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của khoảng 4 triệu người dân đô thị và công nhân khu công nghiệp. Nghị định 192/2025/NĐ-CP chính là công cụ pháp lý then chốt để hiện thực hóa mục tiêu này.

Tuy nhiên, để nghị định thực sự đi vào cuộc sống, cần sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương. Việc công khai quỹ đất, minh bạch danh sách đối tượng thụ hưởng, thúc đẩy xã hội hóa đầu tư và kiểm soát chất lượng sẽ là những "mắt xích" quan trọng.

Nghị định 192/2025/NĐ-CP không đơn thuần là một văn bản pháp lý mới. Đó là sự thể hiện quyết tâm chính trị, là bước chuyển từ "có chính sách nhưng khó thực hiện" sang "có chính sách, có hành động cụ thể và hiệu quả"./.

</div>

nhà ở xã hội

thị trường nhà ở

nhà ở giá phải chăng

đô thị hóa

Nghị định số 192/2025/NĐ-CP

Thiếu nguồn cung nhà ở giá phải chăng là "bài toán khó" của nhiều quốc gia

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo">Dat Xanh Services - FERI công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 và dự báo 6 tháng cuối năm 2025.</p>

</div>
</div>
<p class="align-justify">Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự phục hồi ấn tượng trong 6 tháng đầu năm, hứa hẹn tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ vào nửa cuối năm.</p>

<h2 class="align-justify"><b>Nền tảng kinh tế vững chắc</b></h2>
<p class="align-justify">Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đối mặt với nhiều bất ổn và có xu hướng suy giảm, Việt Nam đã nổi lên như một điểm sáng với những kết quả kinh tế vĩ mô đầy ấn tượng trong 6 tháng đầu năm 2025: GDP tăng 7,52% so với cùng kỳ năm trước - đây là mức cao nhất của 6 tháng đầu năm trong suốt 14 năm qua; CPI bình quân 6 tháng năm 2025 tăng 3,27% so với bình quân cùng kỳ năm 2024, lạm phát cơ bản bình quân 6 tháng năm 2025 tăng 3,16% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn mức tăng 3,27% của CPI bình quân chung; Tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 ước đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm trước - đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của sáu tháng trong 5 năm qua. Cùng với đó, cải cách hành chính và tốc độ giải ngân vốn đầu tư công được đánh giá là những động lực quan trọng tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản khởi sắc.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/1(6).jpg" data-lg-id="4fde638d-eb36-4712-b5b7-cd0e276e8721">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/1(6).jpg" alt="1(6).jpg" width="800" height="394" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/1(6).jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/1(6).jpg" data-src-mobile="" data-file-id="54595" /> Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services trình bày tại buổi công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 và dự báo 6 tháng cuối năm 2025 do Dat Xanh Services tổ chức</div></figure>
<h2 class="align-justify"><b>Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025</b></h2>
<p class="align-justify">Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 có những diễn biến nổi bật như sau:</p>
<p class="align-justify">Ở mảng <b>Bất động sản thương mại</b>, thị trường văn phòng và bán lẻ đều có chuyển biến tích cực. Mặt bằng văn phòng có sự tăng trưởng về nguồn cung ở cả thị trường Hà Nội và TP HCM. Tại thị trường Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy ước đạt 84%, tăng 1 điểm %; tại thị trường TP HCM ước đạt 88%. Với giá thuê tại cả 2 thị trường đều tăng nhẹ, cụ thể tăng 2% so với cuối năm 2024. Mặt bằng bán lẻ nguồn cung tại thị trường Hà Nội ước đạt 1,83 triệu/m<sup>2</sup> (tăng 1%) và tại TP HCM ước đạt 1,61 triệu m<sup>2</sup> (tăng 2%). Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy tăng 1%, lên mức 85%. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tại TP HCM ở mức cao 93%. Giá thuê mặt bằng bán lẻ ghi nhận tăng tại cả thị trường Hà Nội và TP HCM (tại Hà Nội, giá thuê tăng 2% lên mức 50,2 USD/m<sup>2</sup> so với 55,3 USD/m<sup>2</sup>, tăng 1% tại thị trường TP HCM). Xu hướng “one-stop-shopping” tại các trung tâm thương mại tầm trung tiếp tục được ưa chuộng.</p>
<p class="align-justify"><b>Bất động sản công nghiệp</b> cũng không kém phần sôi động. Nguồn cung tăng nhẹ (2%) tại khu vực Miền Bắc và duy trì ổn định ở khu vực Miền Nam. Mức độ quan tâm có xu hướng tăng từ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng lượng vốn FDI đổ vào lĩnh vực sản xuất tiếp tục tăng. Tỷ lệ lấp đầy tăng 1 điểm % toàn thị trường (84% tại thị trường Miền Bắc, 93% tại thị trường Miền Nam). Giá thuê có xu hướng tăng nhẹ (tại miền Bắc đạt 133 USD/m<sup>2</sup>, khu vực miền Nam vào khoảng 190 USD/m<sup>2</sup>).</p>
<p class="align-justify">Thị trường <b>Bất động sản nhà ở</b> 6 tháng đầu năm 2025 có diễn biến khá tích cực. Nguồn cung tăng 41% so với cùng kỳ 2024, tăng ở hầu hết các khu vực ngoại trừ miền Trung. Tổng lượng hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt hơn 25.000 sản phẩm, tương đương khoảng 75% tổng lượng hấp thụ của cả năm 2024. Giá bán sơ cấp tăng từ 15 - 20% theo năm tại khu vực Hà Nội, tăng từ 5 - 10% tại TP HCM và các tỉnh thành vệ tinh, duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ từ 2 - 3% đối với các khu vực khác. Lãi suất cho vay được duy trì ổn định và các chính sách bán hàng hấp dẫn giúp kích cầu cho thị trường bất động sản.</p>

<h2 class="align-justify"><b>Triển vọng tích cực cho nửa cuối năm</b></h2>
<p class="align-justify">Bước sang 6 tháng cuối năm, các chuyên gia dự báo thị trường sẽ tiếp tục đà hồi phục với ba kịch bản: lý tưởng, kỳ vọng và thách thức. Trong đó kịch bản kỳ vọng được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất (Nguồn cung dự kiến tăng từ 30% đến 40%. Giá bán có thể tăng từ 10% đến 15%. Lãi suất thả nổi được dự báo ở mức 10 - 12%. Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng đạt từ 35% - 40%).</p>
<p class="align-justify">Các chủ đầu tư cũng đã “vào mùa” khi tăng tốc triển khai các dự án, đẩy mạnh M&amp;A quỹ đất và tuyển dụng nhân sự phát triển. Các doanh nghiệp môi giới bước vào giai đoạn kinh doanh sôi động, với xu hướng liên minh, chọn lọc sản phẩm và chủ đầu tư uy tín để phân phối. Đáng chú ý, xu hướng người mua “xuống tiền” tăng nhờ tận dụng nguồn vốn giá rẻ từ ngân hàng, đặc biệt là các gói vay ưu đãi dưới 6%/năm trong 3 năm đầu. Tâm lý thị trường được cải thiện, niềm tin của khách hàng đang dần phục hồi sau thời gian dài thận trọng.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/2(6).jpg" data-lg-id="fa6b3be4-d475-46e9-b522-88cdf65a9aa7">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="800"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/2(6).jpg" alt="2(6).jpg" width="800" height="403" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/2(6).jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/07/10/2(6).jpg" data-src-mobile="" data-file-id="54596" /> Bà Nguyễn Đình Hải My, Chuyên gia Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) chia sẻ tại sự kiện</div></figure>
<p class="align-justify">“Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ thăng trầm, từ khủng hoảng đến giai đoạn phục hồi và tái cấu trúc. Bước sang 6 tháng đầu năm 2025, thị trường tiếp tục đà phục hồi, xét về xu hướng tổng thể, thị trường vẫn đang đi đúng quỹ đạo và chuẩn bị cho sự tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2026”, bà Nguyễn Đình Hải My, chuyên gia Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services phân tích.</p>
<p class="align-justify">Bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, nhận định: “Việc sáp nhập các đơn vị hành chính, tái cấu trúc địa giới không chỉ giúp mở rộng quy mô đô thị mà còn tạo điều kiện quy hoạch lại tổng thể một cách bài bản, khoa học. Đây là ‘cú hích’ lớn để phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm dân cư tập trung. Đồng thời, làn sóng đầu tư đón đầu vào các khu vực trung tâm mới sẽ tác động mạnh đến hành vi sở hữu bất động sản và tạo ra nhiều cơ hội thị trường trong trung và dài hạn. Thị trường đang có đà hồi phục rất tốt, chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục trong 6 tháng cuối năm 2025.”</p>
<p class="align-justify">Theo Dat Xanh Services - FERI, thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng cuối năm 2025 đang bước vào giai đoạn “gieo” để chuẩn bị “gặt hái” thành quả trong năm 2026. Với những chỉ số kinh tế vĩ mô tích cực và kết quả hoạt động ấn tượng nửa đầu năm, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà lấy lại sức bật, mở ra triển vọng tươi sáng cho giai đoạn cuối năm 2025.</p>

thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025

dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2025

Thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc mạnh mẽ, tạo đà vững chắc cho nửa cuối năm 2025

<p class="sapo" data-role="sapo">Báo cáo từ CBRE cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý II/2025 ghi nhận sự bùng nổ về nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản thấp tầng. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng, đặt ra thách thức cho khả năng hấp thụ trên toàn thị trường.</p>

<div class="box-maybee">
<h3>Giá sơ cấp căn hộ chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m²</h3>
Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2025 được CBRE công bố sáng 10/7 cho biết, nguồn cung mở bán mới trong quý ghi nhận 6.850 căn, gần gấp đôi so với quý I/2025. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, là mức mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Tuy nhiên, toàn bộ các dự án mở bán trong quý này đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, nên mức giá chào bán sơ cấp trung bình đã đạt trên 70 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu). Thậm chí, tại thời điểm cuối quý II/2025, giá bán sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 79 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực thuộc Hà Đông, Hoàng Mai trước đây, nếu giai đoạn trước ghi nhận mức giá phổ biến 40 - 50 triệu đồng/m², thì nay các dự án mới đã chào bán trên 70 triệu đồng/m².

Nếu thị trường sơ cấp giá bán tiếp tục tăng thì thị trường thứ cấp có xu hướng ổn định hơn. Theo CBRE, mức giá trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m², tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm. Đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.

Về giao dịch, đơn vị nghiên cứu này cho biết, tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý II/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý I nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1500"]<a class="detail-img-lightbox" title="Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội" href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/7/10/diendandoanhnghiepvn-media-uploaded-500-2024-07-30-cbre-2-1752116462140426274596.jpeg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_166902395513688064" class="lightbox-content" title="Bất động sản Hà Nội quý II/2025: Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn tăng mạnh- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2025/7/10/diendandoanhnghiepvn-media-uploaded-500-2024-07-30-cbre-2-1752116462140426274596.jpeg" alt="Bất động sản Hà Nội quý II/2025: Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn tăng mạnh- Ảnh 1." width="1500" height="993" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/7/10/diendandoanhnghiepvn-media-uploaded-500-2024-07-30-cbre-2-1752116462140426274596.jpeg" /></a> Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội</div>

</div></figure>
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho biết năm 2025 được kỳ vọng là một năm bận rộn của các chủ đầu tư, với nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội.

Việc triển khai các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi được nhận định là động lực lớn thúc đẩy hoạt động mở bán tại các khu vực này. Đồng thời, nhiều dự án từng "đóng băng" được gỡ vướng và dự kiến sẽ tái khởi động trong nửa cuối năm, đặc biệt tại khu vực nội đô, mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà.

<i>"Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm dự kiến đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mức của năm 2024",</i> bà An đưa ra dự đoán và cho rằng, trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích tương xứng với số tiền họ bỏ ra.
<h3>Nhà thấp tầng hút giao dịch, mở rộng ra các khu vực vệ tinh</h3>
Đối với bất động sản gắn liền với đất, CBRE cho biết, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 1.000 căn nhà thấp tầng được mở bán trong quý II/2025, giảm 32% so với quý I nhưng cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 2.500 căn, gấp gần 9 lần so với nửa đầu năm 2024, nhưng chưa bằng 50% của nguồn cung trong nửa cuối 2024.

Mặc dù số lượng căn giảm, nhưng số lượng dự án mở bán mới trong quý này lại tăng, với 5 dự án đến từ các vị trí đa dạng hơn, thuộc địa phận các quận Tây Hồ, Long Biên, Gia Lâm và Đan Phượng trước khi thực hiện chính quyền 2 cấp. Điều này cho thấy sự mở rộng hơn về khu vực phát triển và sự đa dạng hóa trong chiến lược của các chủ đầu tư.
<div class="flex-detail-main-nor">
<div class="detail-cmain">
<div class="detail-content afcbc-body detail-page" data-role="content">

Giá bán sơ cấp trong quý II/2025 ghi nhận mức tăng nhẹ 1,5% theo quý, đạt trung bình khoảng 230 triệu đồng/m² đất (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu). Việc xuất hiện thêm các dự án ở vị trí đa dạng và gần trung tâm hơn đã góp phần nâng mặt bằng giá bán, với nhiều dự án chào bán trên 200 triệu đồngm².

Tổng lượng giao dịch thị trường bất động sản gắn liền với đất trong quý II/2025 đạt hơn 2.600 căn, vượt mức mở bán mới cùng kỳ, cho thấy nhu cầu đối với bất động sản thấp tầng vẫn duy trì ổn định và được người mua nhà ưa chuộng.

<i>"Dự kiến trong cả năm 2025, tổng nguồn cung mở bán mới bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ đạt hơn 6.300 căn, trong đó nửa cuối năm dự kiến đóng góp gần 3.800 căn. Đáng chú ý, một số dự án thấp tầng từng tạm dừng triển khai trong thời gian dài đang được tái khởi động và chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo trong năm nay, cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào triển vọng thị trường và kỳ vọng vào lực cầu trong thời gian tới</i>", bà Nguyễn Hoài An thông tin thêm.
<h3>Văn phòng chất lượng cao lên ngôi, doanh nghiệp đẩy mạnh tái cấu trúc không gian làm việc</h3>
Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón thêm một dự án hạng B tại quận Ba Đình - Đống Đa (cũ) là Thaisquare Caliria, cung cấp cho thị trường hơn 8.400m² diện tích sàn cho thuê (NLA), nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê lên 1,86 triệu m² NLA.

Về diện tích hấp thụ văn phòng, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội đạt hơn 45.000m², chủ yếu từ các giao dịch đã được thương thảo từ trước. Dự kiến trong nửa cuối năm, thị trường sẽ chào đón thêm 2 dự án văn phòng mới tập trung tại khu vực quận Ba Đình - Đống Đa (cũ) và khu phía Tây, tăng thêm gần 48.000m² NLA, tạo ra động lực tích cực cho sự phát triển thị trường.

Về giá thuê, CBRE cho biết, cả  hai phân hạng đều tăng nhẹ khi một số tòa văn phòng tại khu Ba Đình - Đống Đa (cũ) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Cụ thể, giá thuê trung bình phân khúc hạng A đạt 30 USD/m²/tháng, tăng 1% theo quý và 2,6% theo năm. Tương tự, giá thuê trung bình phân khúc hạng B đạt 15,0 USD/m²/tháng, tăng 0,2% so với quý trước và 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
<figure class="VCSortableInPreviewMode alignLeft" data-style="align-left">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignleft" width="352"]<a class="detail-img-lightbox" title="Ông Lê Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam" href="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2025/7/10/z6789573107056927ed8853903249f41f0a776dfc73720-1752116681587581043026.jpg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_166902854639575040" class="lightbox-content" title="Bất động sản Hà Nội quý II/2025: Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn tăng mạnh- Ảnh 3." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2025/7/10/z6789573107056927ed8853903249f41f0a776dfc73720-1752116681587581043026.jpg" alt="Bất động sản Hà Nội quý II/2025: Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn tăng mạnh- Ảnh 1." width="352" height="470" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/7/10/z6789573107056927ed8853903249f41f0a776dfc73720-1752116681587581043026.jpg" /></a> Ông Lê Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam</div>

</div></figure>
Đáng chú ý, khoảng 65% các giao dịch lớn trong 6 tháng đầu năm đến từ nhu cầu chuyển văn phòng sang các tòa nhà mới chất lượng cao, cho thấy chiến lược nâng cấp không gian làm việc vẫn là ưu tiên của nhiều doanh nghiệp, bất chấp những bất ổn kinh tế toàn cầu.

Các ngành Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm (40%) và Công nghệ thông tin (28%) dẫn dắt nhu cầu thuê, tiếp tục là trụ cột của thị trường văn phòng.

Ông Lê Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, những dự án mới đang tích hợp tiêu chí <span data-start="4686" data-end="4758">xanh, thông minh, chăm sóc sức khỏe và kết nối giao thông thuận tiện</span>, hướng tới trải nghiệm toàn diện cho khách thuê. Đây là xu hướng không chỉ <span data-start="4834" data-end="4856">tăng tỷ lệ lấp đầy</span>, mà còn <span data-start="4865" data-end="4893">nâng cao giá trị tài sản</span> và khả năng cạnh tranh của tòa nhà.

Nói riêng về thị trường văn phòng cho thuê  quý II/2025, ông Hiếu cho biết, thị trường không có nguồn cung văn phòng hạng A mới. Tỷ lệ trống trung bình của phân khúc hạng A giảm 2,2 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn tăng 0,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 19,9%. Tỷ lệ trống của các dự án hạng B đạt 15%, giảm nhẹ 0,1 điểm phần trăm theo quý và giảm 2,8 điểm phần trăm theo năm. Tuy nhiên, theo dự báo, khi các dự án mới hoàn thành trong nửa cuối năm 2025, tỷ lệ trống của hai phân khúc có thể sẽ chịu áp lực tăng./.

</div>
</div>
</div>
</div>

bất động sản hà nội

căn hộ chung cư

nguồn cung bất động sản

giá bất động sản tăng

Bất động sản Hà Nội quý II/2025

Bất động sản Hà Nội quý II/2025: Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn tăng mạnh

<p class="detail-sapo fs-17 font-noto fw-700 text-gray-33 mb-20 lh-24">Giá chung cư Hà Nội trong quý II tăng tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ sụt giảm mạnh, cho thấy người mua đang ngày càng thận trọng hơn trước những diễn biến thị trường.</p>

<div id="explus-editor">
<figure><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/news/2025/07/10/dong-da47-1416.jpg" alt="" width="1920" height="1080" data-id="22836" /><figcaption class="js">Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng. Ảnh: Hoàng Anh.</figcaption></figure>
Toàn bộ các dự án mới mở bán trong quý II/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2 đã khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận gần 6.850 căn mở bán mới, gần gấp đôi so với quý I. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, là mức mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Năm 2025 được kỳ vọng là một năm bận rộn của các chủ đầu tư, với nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt là tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Việc triển khai các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi là động lực lớn thúc đẩy hoạt động mở bán tại các khu vực này.

Đồng thời, nhiều dự án từng “đóng băng” được gỡ vướng và dự kiến sẽ tái khởi động trong nửa cuối năm, đặc biệt tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà. Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm dự kiến đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mức của năm 2024.

Tuy nhiên, do cơ cấu nguồn cung mới quý này tập trung vào phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai – vốn trước đây có mức giá phổ biến 40 – 50 triệu đồng/m2 – nay đã ghi nhận các dự án chào bán trên 70 triệu đồng/m2.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, điều này tương tự với những gì từng diễn ra tại TP. HCM cách đây khoảng ba năm.

Mặt bằng giá tăng nhanh khiến các sản phẩm tầm trung không còn xuất hiện trên thị trường. Đây là dấu hiệu cho thấy sự mất cân đối cung – cầu đang trở nên rõ rệt tại Hà Nội, ông Kiệt nhận định.

Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng trong xu hướng tăng nhưng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm – đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.

Bên cạnh việc các dự án mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp khiến mức giá sơ cấp tăng mạnh, theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh trong thời gian qua đến từ sự điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng cao.

Việc các địa phương đồng loạt cập nhật bảng giá đất mới – tiệm cận dần với giá thị trường – đã kéo theo chi phí sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bị đội lên đáng kể. Đặc biệt, với các dự án ở khu vực nội đô hoặc vị trí trung tâm, mức chênh lệch so với bảng giá cũ tăng mạnh.

Tác động dây chuyền từ chi phí đất đầu vào đã khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Các chủ đầu tư buộc phải định giá cao hơn để đảm bảo biên lợi nhuận, khiến mặt bằng giá căn hộ trên toàn thị trường bị kéo lên theo.

Dự báo trong thời gian tới, khi lộ trình áp dụng bảng giá đất mới giai đoạn 2026–2030 tiếp tục được triển khai theo tinh thần Luật Đất đai sửa đổi, giá nhà ở – đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội sẽ còn chịu thêm áp lực tăng giá.

Đây là yếu tố tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các doanh nghiệp, trong trường hợp mức giá tăng quá cao, vượt xa khả năng chi trả của người mua nhà, bà An nhận định.
<h2>Thị trường hạ nhiệt?</h2>
Cảnh báo bà An đưa ra không phải không có cơ sở khi ngay trong nửa đầu năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý II/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý I nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

Theo ông Kiệt, thanh khoản của các dự án có xu hướng giảm do mức giá tăng cao khiến tốc độ ra quyết định mua nhà của người dân chậm lại.

Đồng quan điểm, bà An cũng cho rằng, trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua.

Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích – tương xứng với số tiền họ bỏ ra.

</div>

Chuyên trang Tin Tức

“Dự cảm” chứng khoán 2025

Cổ phiếu bất động sản đã qua vùng đáy, sức nóng liệu có tăng?

Triển vọng các kênh đầu tư

Triển vọng thị trường bất động sản ven biển cuối năm 2023

Nhà đất

Chuyển Giao Ngôi Tịnh Đường Cho Người Hữu Duyên Chùa Toạ Lạc Tại Bà Rịa Vũng Tàu

Đất Nền Dragon Pearl Ra Hàng Gấp – Giá Mềm Nhất Khu Vực – Sổ Hồng Riêng – Gần Vinhomes Green City