Dù nguồn cung bất động sản sơ cấp có dấu hiệu nhích nhẹ trong quý I/2025, nhưng phần lớn sức mua lại tập trung vào nhóm sản phẩm mới mở bán. Trong khi đó, hàng nghìn căn hộ và nhà liền thổ tồn kho tiếp tục "chôn chân", do giá cao, vị trí kém hấp dẫn và không còn phù hợp với nhu cầu thị trường.

Sức mua rơi vào sản phẩm mở bán mới, hàng <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/ton-kho-bat-dong-san-dat-muc-ky-luc-tin-hieu-dang-lo-hay-co-hoi-phuc-hoi/">tồn kho bất động sản</a> tiếp tục "ế ẩm"

Mới đây, tại buổi báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu S22M Savills TP.HCM cho biết, trong 3 tháng đầu năm, TP.HCM có 800 căn hộ mở bán mới (bán lần đầu), cộng thêm hơn 4.200 căn tồn kho từ các đợt trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.000 căn, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, mặc dù nguồn cung tăng, giao dịch căn hộ trong quý qua chỉ đạt 1.400 căn, tương đương với tỷ lệ hấp thụ 28% tổng nguồn cung, một con số khá khiêm tốn.

Điều đáng chú ý là sản phẩm mở bán mới có mức hấp thụ trên 61%, trong khi hàng tồn kho tiếp tục rơi vào tình trạng "ế ẩm", với tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 23% cho thấy sự phân hóa giữa sản phẩm mới và các dự án cũ trong bối cảnh thị trường còn gặp nhiều khó khăn.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận ở phân khúc nhà liền thổ. Trong quý I, TP.HCM có 698 căn nhà liền thổ mở bán trên thị trường sơ cấp, trong đó chỉ có 89 căn là sản phẩm mới, chiếm vỏn vẹn 13%, còn lại là hàng tồn kho từ các đợt trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 10%, tương đương 69 căn giao dịch thành công và phần lớn đều đến từ nhóm sản phẩm mới, trong khi hàng tồn kho tiếp tục "chôn chân" vì thiếu sức hút.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1600"]<a class="detail-img-lightbox" title="Sức mua rơi vào sản phẩm mở bán mới, hàng tồn kho bất động sản tiếp tục &quot;ế ẩm&quot;." href="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/4/19/ton-kho-bds-17450888283202067816470.jpeg" target="_blank" rel="noopener" data-fancybox="img-lightbox"><img id="img_152164376429211648" class="lightbox-content" title="Sức mua dồn vào hàng mới, tồn kho bất động sản tiếp tục “nằm im”- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/thumb_w/864/652356615132086272/2025/4/19/ton-kho-bds-17450888283202067816470.jpeg" alt="Sức mua rơi vào sản phẩm mở bán mới, hàng tồn kho bất động sản tiếp tục &quot;ế ẩm&quot;." width="1600" height="994" data-author="" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/4/19/ton-kho-bds-17450888283202067816470.jpeg" /></a> Sức mua rơi vào sản phẩm mở bán mới, hàng tồn kho bất động sản tiếp tục "ế ẩm".</div>

</div></figure>
Báo cáo từ một công ty nghiên cứu thị trường khác là Knight Frank Việt Nam cũng chỉ ra tình hình tương tự. Theo đơn vị này, trong 3 tháng đầu năm, TP.HCM có 619 căn hộ mở bán mới và hơn 3.600 sản phẩm tồn kho, với tổng nguồn cung sơ cấp vào khoảng 4.200 căn hộ. Giao dịch trong quý chỉ ghi nhận 689 căn, với 80% sức mua tập trung vào các dự án mở bán mới, một lần nữa khẳng định sự "lạnh nhạt" của thị trường đối với các dự án tồn kho.

Thực trạng này càng trở nên rõ nét hơn khi nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Theo dữ liệu từ VietstockFinance, tính đến cuối năm 2024, tổng giá trị hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp niêm yết lên tới hơn 491.000 tỷ đồng, mức cao kỷ lục trong suốt 2 thập niên qua.

Những con số biết nói này phản ánh rõ sự bế tắc của thị trường: hàng loạt dự án đã hoàn thiện, đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn "nằm im bất động" do không thể tìm được đầu ra.

Thanh khoản hàng tồn kho kém do giá cao và vị trí không hấp dẫn

Thanh khoản hàng tồn kho bất động sản tiếp tục ở mức thấp, theo nhận định của giới chuyên gia, nguyên nhân không chỉ đơn thuần đến từ yếu tố mùa vụ hay tâm lý thị trường trầm lắng. Một khảo sát mới đây về xu hướng mua nhà do Batdongsan.com.vn thực hiện cho thấy, gần 80% người mua hiện nay ưu tiên lựa chọn các dự án mở bán mới từ chủ đầu tư. Lý do là bởi các sản phẩm mới thường đa dạng về diện tích, có vị trí thuận lợi và tiềm năng tăng giá cao hơn, từ đó tạo ra sức hút đáng kể đối với người tiêu dùng, khiến nhóm hàng mới luôn đạt tỷ lệ hấp thụ vượt trội so với hàng tồn kho.

Lý giải rõ hơn về thực trạng này, bà Giang Huỳnh cho biết, ngoài yếu tố thời điểm, phần lớn hàng tồn kho hiện nay đều là các căn hộ có diện tích lớn, vị trí không thuận lợi và giá bán cao khiến chúng trở nên xa tầm với của cả người mua thực lẫn nhà đầu tư. Đặc biệt trong bối cảnh tâm lý người mua ngày càng thận trọng và ngân sách hạn chế, những sản phẩm này gần như rơi vào trạng thái "ế dài".

Đồng quan điểm, ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Định giá và Tư vấn Knight Frank Việt Nam cho hay, hơn 90% rổ hàng tồn kho chào bán sơ cấp trong quý vừa qua thuộc phân khúc trung và cao cấp, với giá bán bình quân khoảng hơn 91 triệu đồng/m2, mức giá vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người mua. Trong khi đó, phân khúc bình dân, với giá dưới 55 triệu đồng mỗi m2, chỉ chiếm khoảng 10%, chủ yếu là các căn hộ có diện tích lớn, từ 3 phòng ngủ trở lên, khiến giá bán của mỗi căn hộ vượt quá 3 tỷ đồng.

"Người mua nhà hiện nay có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn hợp lý về giá trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động. Điều này khiến những sản phẩm tồn kho có giá cao càng khó tiêu thụ", ông Sơn Hoàng nhận định.

Trước thực trạng này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng điều kiện tiên quyết để thị trường có thể "tan băng" là phải tạo ra cơ hội phục hồi cho dòng tiền. Đồng thời, mặt bằng giá cần được điều chỉnh về mức hợp lý, đủ để người mua cảm thấy tin tưởng và sẵn sàng "xuống tiền". "Nếu doanh nghiệp nào cũng cố giữ giá cao để chờ thời, thì thị trường sẽ khó có thể chuyển biến tích cực", ông Thịnh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, với nhóm hàng tồn kho thành phẩm, tức các sản phẩm đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa thể giao dịch do thanh khoản kém, giải pháp cấp thiết là phải cơ cấu lại mặt bằng giá cho sát với nhu cầu thực tế. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải chủ động điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận "hy sinh" một phần lợi nhuận để kích cầu, tránh để sản phẩm tiếp tục "nằm kho", kéo theo gánh nặng tài chính dài hạn trong bối cảnh chi phí vốn ngày càng gia tăng.
<a href="https://reatimes.vn/suc-mua-don-vao-hang-moi-ton-kho-bat-dong-san-tiep-tuc-nam-im-202250420015520058.htm">Theo Reatimes</a>

bất động sản

thị trường bất động sản

doanh nghiệp bất động sản

tồn kho bất động sản

tồn kho

Sức mua dồn vào hàng mới, tồn kho bất động sản tiếp tục “nằm im”

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
Trong khi các doanh nghiệp địa ốc đang dần phục hồi nhờ chính sách tháo gỡ pháp lý thì tổng giá trị hàng tồn kho của các công ty niêm yết lại chạm mức cao kỷ lục.

</div>
</div>
Theo số liệu từ VietstockFinance, tính đến cuối năm 2024, tổng lượng hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt hơn 491 nghìn tỷ đồng, mức cao nhất trong hơn hai thập niên qua.

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/cho-thue-biet-thu-novaworld-phan-thiet(1).jpg" data-lg-id="c4f60947-91ed-47ee-9b04-6e7ac263d7c4">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1254"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/cho-thue-biet-thu-novaworld-phan-thiet(1).jpg" alt="Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết đạt kỷ lục." width="1254" height="836" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/cho-thue-biet-thu-novaworld-phan-thiet(1).jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/cho-thue-biet-thu-novaworld-phan-thiet(1).jpg" data-src-mobile="" data-file-id="34311" /> Tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết đạt kỷ lục.</div></figure>
Điều này đặt ra câu hỏi: Liệu đây có phải dấu hiệu đáng lo ngại, hay là bước đệm cho sự phục hồi trong thời gian tới?
Tồn kho tăng cao
Theo thống kê của đơn vị trên, trong nhóm bất động sản nhà ở thương mại, Novaland (mã NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất thị trường, với hơn 146 nghìn tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm 2024. Trong đó, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng (138 nghìn tỷ đồng), còn lại là bất động sản đã hoàn thành (gần 8,5 nghìn tỷ đồng).
Ngoài Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng có hàng tồn kho lớn: Nhà Khang Điền (KDH) hơn 22 nghìn tỷ đồng, tăng 18%; Nam Long (NLG) gần 18 nghìn tỷ đồng, tăng 4%; Tập đoàn Đất Xanh (DXG) hơn 13,4 nghìn tỷ đồng; Quốc Cường Gia Lai (QCG) hàng <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/ton-kho-bat-dong-san-tang-nha-o-rieng-le-va-dat-nen-chiem-phan-lon/">tồn kho</a> chiếm 75% tổng tài sản, đạt hơn 6,6 nghìn tỷ đồng.
Mặc dù lượng hàng tồn kho lớn có thể gây áp lực tài chính lên doanh nghiệp, nhưng nếu các dự án này được giải quyết thủ tục pháp lý và mở bán thuận lợi, dòng tiền sẽ sớm được khơi thông.
Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (BCM) vẫn đứng đầu với hơn 21,2 nghìn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Phần lớn hàng tồn kho của Becamex đến từ chi phí xây dựng dở dang tại các dự án.
Theo sau là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), với hơn 13,8 nghìn tỷ đồng tồn kho, tăng 13% so với đầu năm. Việc tăng trưởng hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp phản ánh nhu cầu mở rộng quỹ đất và phát triển dự án trong bối cảnh dòng vốn FDI vẫn duy trì ổn định.
Tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ pháp lý
Mặc dù hàng tồn kho ở mức cao, triển vọng bán hàng năm 2025 được dự báo khả quan nhờ chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Một số dự án lớn của Novaland đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục, bao gồm The Water Bay và Lakeview City đã được tháo gỡ pháp lý, hay NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City: Đang được đẩy nhanh tiến trình cấp phép.

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/maxresdefault(1).jpg" data-lg-id="5b7b714a-d0c9-43fd-92f4-71fd7e47d801">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="992"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/maxresdefault(1).jpg" alt="Loạt dự án đã và đang được gỡ vướng pháp lý là tín hiệu tích cực cho thị trường." width="992" height="662" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/maxresdefault(1).jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/maxresdefault(1).jpg" data-src-mobile="" data-file-id="34313" /> Loạt dự án đã và đang được gỡ vướng pháp lý là tín hiệu tích cực cho thị trường.</div></figure>
Tại NovaWorld Hồ Tràm, sau khi quy hoạch phân khu C4 được tháo gỡ, dự kiến vào tháng 7/2025, dự án sẽ hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/500 và nhận giấy phép bán hàng cho các phân khu phù hợp.
Tương tự, NovaWorld Phan Thiết đã hoàn thiện các quyết định đóng tiền sử dụng đất từ tháng 4/2024, mở đường cho quá trình xây dựng và bàn giao sản phẩm.
Không chỉ Novaland, Nam Long cũng có triển vọng tăng trưởng nhờ tái mở bán dự án Izumi City tại Biên Hòa trong nửa cuối năm 2025. Theo dự báo từ SSI Research, Nam Long có thể đạt doanh thu: 5.500 tỷ đồng, giảm 4,4% so với năm trước, lợi nhuận sau thuế: 627 tỷ đồng, tăng 35% so với năm trước. Điều này cho thấy, dù áp lực hàng tồn kho lớn, các doanh nghiệp vẫn có cơ hội phục hồi mạnh mẽ khi dòng tiền quay trở lại.
Các chuyên gia nhận định, năm 2025 sẽ là thời điểm ngành bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, quản lý vốn hiệu quả và danh mục dự án hợp lý sẽ có lợi thế lớn.
Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch đang dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, hướng đến một giai đoạn phục hồi bền vững hơn.
Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tận dụng được sự cải thiện của thị trường. Theo ông Hoàng, điều kiện huy động vốn đã thuận lợi hơn, nhưng khả năng tiếp cận vốn không đồng đều giữa các doanh nghiệp.
Tuy vậy, ngành bất động sản vẫn đối mặt với áp lực lớn từ thị trường tài chính. Năm 2025, khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn, trong đó, 1/3 số trái phiếu này đã được tái cơ cấu từ năm 2023. Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới để trả nợ cũ.
Tín dụng tăng trưởng 16% sẽ giúp hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này. Những công ty có nợ vay lớn, không có tài sản đảm bảo tốt hoặc dòng tiền kinh doanh yếu sẽ chịu áp lực tái cấp vốn rất cao.
<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/ton-kho-bat-dong-san-dat-muc-ky-luc-tin-hieu-dang-lo-hay-co-hoi-phuc-hoi-10150955.html">Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</a>

Tồn kho bất động sản đạt mức kỷ lục: tín hiệu đáng lo hay cơ hội phục hồi?

Quận Ba Đình

Mua bán &#x25cf; 82 m²

Hiển thị

Nguyễn Sơn

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hà Nội

Đang hiển thị

Cần bán Nhà trong hẻm 82m²

Cần bán Nhà trong hẻm 82m²

Chưa giao dịch

Nhà trong hẻm

Phường Ngọc Hà

Quận Bình Thạnh

Mua bán &#x25cf; 105 m²

Nguyễn Hà Phương

Thành phố Hồ Chí Minh

Cần bán Căn hộ chung cư 105m²

Cần bán Căn hộ chung cư 105m²

Căn hộ chung cư

Phường 25

Đông Nam

Thành phố Dĩ An

Mua bán &#x25cf; 55 m²

Bảo Nguyễn

Tỉnh Bình Dương

Bán Căn hộ chung cư 55m²

Bán Căn hộ chung cư 55m²

Phường Đông Hòa

Thành phố Thủ Đức

Mua bán &#x25cf; 103 m²

Vu Dang Bao

Chủ cần bán Đất nền riêng lẻ 103m²

Chủ cần bán Đất nền riêng lẻ 103m²

Đất nền riêng lẻ

Phường Cát Lái

Tây Nam

Huyện Châu Đức

Mua bán &#x25cf; 137 m²

Phạm Ngọc Thắng

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Bán Đất nền riêng lẻ 137m²

Bán Đất nền riêng lẻ 137m²

Xã Đá Bạc

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Ton kho

Chuyên trang Tin Tức

Sức mua dồn vào hàng mới, tồn kho bất động sản tiếp tục “nằm im”

Tồn kho bất động sản đạt mức kỷ lục: tín hiệu đáng lo hay cơ hội phục hồi?

Nhà đất

Cần bán Nhà trong hẻm 82m²

Cần bán Căn hộ chung cư 105m²

Bán Căn hộ chung cư 55m²

Chủ cần bán Đất nền riêng lẻ 103m²

Bán Đất nền riêng lẻ 137m²