<strong>Theo PGS.TS Ngô Trí Long, đánh thuế bất động sản thứ hai để giảm giá nhà ở là biện pháp khó thực hiện trong bối cảnh hiện nay.</strong>

<strong>Sắc thuế sau hàng thập kỷ... vẫn chỉ là ý tưởng</strong>

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, giảm giá nhà ở.

Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản thứ hai được nêu nhằm hạ giá nhà. Theo PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, thực tế, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai đã được nghiên cứu từ cách đây hàng thập kỷ.

Cuối năm 2009, dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010. Thế nhưng, sắc thuế này sau 15 năm vẫn chỉ là ý tưởng.

Cuối năm 2022, UBND TP. HCM cũng từng có tờ trình gửi Chính phủ, đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân.

Tiếp đó, tháng 8/2023, cử tri TP. HCM tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ hai và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/content/2024/11/17/pgsts-ngo-tri-long-0717.jpg" alt="PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính)." width="1920" height="1293" data-id="11896" /> PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính).</div></figure>
Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đề xuất chính sách <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/thue-bat-dong-san-giai-phap-binh-on-gia-nha/">thuế bất động sản</a> áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Năm 2023, đề xuất đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhà thứ hai đã được đưa vào dự thảo dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP. HCM. Sau đó, đề xuất này lại được loại bỏ.

Qua thảo luận, nhiều ý kiến cho thấy còn nhiều tồn tại các bất cập, có thể không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp như người chỉ có một nhà ở, đất ở diện tích lớn hoặc giá trị lớn thì không bị đánh thuế, trong khi người có hai nhà ở, đất ở trở lên có diện tích hoặc giá trị nhỏ lại bị đánh thuế.

Cơ chế này cũng chưa phù hợp với điều kiện thực tế vì các giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu thực hiện trên hệ thống văn bản giấy tờ và việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn hạn chế nên nhiều tổ chức, cá nhân sẽ tìm cách lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên.

Chính vì vậy, theo ông Long, đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ hai cần được xem xét một cách thấu đáo.

Trước đó, chính sách thuế này đã nhiều lần được đề xuất, đã "bàn đi, bàn lại "nhiều, tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

Những quan điểm đồng thuận dựa trên một số lý do chính như nhiều nước trên thế giới đều áp dụng, có thể khuyến khích việc sử dụng tài sản một cách hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Việc sở hữu nhiều bất động sản do đầu cơ có thể làm tăng giá nhà ở, gây khó khăn cho những người tìm kiếm nhà ở, nên đánh thuế có thể làm giảm nhu cầu đầu cơ và giúp ổn định thị trường.

Đánh thuế bất động sản cũng sẽ tạo ra sự công khai hơn về sở hữu tài sản, giúp các cơ quan chức năng quản lý và giám sát tốt hơn.

<strong>Liệu có khả thi ở Việt Nam?</strong>

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Long cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc đánh thuế những người sở hữu từ ngôi nhà thứ hai sẽ không hiệu quả và không khả thi.

Tại Diễn đàn "Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển" do Đài Phát thanh và truyền hình Hà Nội tổ chức, ông Long khẳng định, không dễ đánh thuế bởi giấy chứng nhận sở hữu đất chưa được cấp hết cho người dân, rất khó để có thể xác định được ai là chủ của phần đất đó để đánh thuế bất động sản.

Ngoài ra, cơ chế liên thông đất đai giữa các cơ quan với nhau, giữa các tỉnh thành vẫn còn chưa đầy đủ. Vì vậy, vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề khiến cơ quan nhà nước chưa thể có đầy đủ dữ liệu về số lượng bất động sản mà một cá nhân nắm giữ.

Để giải quyết căn cơ vấn đề của tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng bất hợp lý trên thị trường hiện nay, ông Long cho rằng, giải pháp là cần tăng nguồn cung để tạo cân bằng cung – cầu trên thị trường.

Đặc biệt, khi thị trường có dấu hiệu đầu cơ ở đâu, các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc để xử lý những cá nhân có hành vi cố tình thao túng giá.

Ông chỉ ra nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng đầu cơ, thổi giá là do thị trường dư cầu, thiếu cung và việc thiếu nguồn cung hiện nay là do tắc nghẽn về pháp lý khiến dự án không thể ra hàng.

Theo ông Long, biện pháp đánh thuế đối với ngôi nhà thứ hai cần phải có đủ công cụ bao quát đủ rộng, nếu không việc áp dụng đánh thuế sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt thị trường bất động sản ở các địa phương chưa phục hồi.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://theleader.vn/danh-thue-can-nha-thu-hai-giai-phap-giam-gia-nha-hay-chi-la-ao-vong-d37961.html"><strong>Theo The Leader</strong></a></p>

đánh thuế

thuế bất động sản thứ hai

thuế nhà ở

Đánh thuế căn nhà thứ hai: Giải pháp giảm giá nhà hay chỉ là ảo vọng?

Thành phố Bắc Ninh

Hiển thị

Nghĩa

Mua bán

Tin Thường

Tỉnh Bắc Ninh

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Hot Hot 🏘️ Bán Lô Trục 30m Vip Nhất Lãm Làng</mark>

HOT HOT 🏘️ BÁN LÔ TRỤC 30M VIP NHẤT LÃM LÀNG

Chưa giao dịch

Đất nền Dự án

Phường Vân Dương

Thiện Đất Phúc

Tỉnh Bình Phước

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán lỗ lô đất mặt tiền dt758, 608m2 đất thổ cư shr cty, 🏠 kho xưởng dân đông 460tr</mark>

Bán lỗ lô đất mặt tiền dt758, 608m2 đất thổ cư shr cty, 🏠 kho xưởng dân đông 460tr

Đất nền riêng lẻ

Đông Bắc

Huyện Long Điền

Nguyễn Văn Dương

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Đất TÁI 🏘️ ĐỊNH CƯ LONG HẢI - LONG ĐIỀN- BRVT ,Đất Gần trường học, cách chợ Long hải 700m</mark>

Đất TÁI 🏘️ ĐỊNH CƯ LONG HẢI - LONG ĐIỀN- BRVT ,Đất Gần trường học, cách chợ Long hải 700m

Thị trấn Long Hải

Huyện Châu Đức

Tam An Phat

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Lô góc ngã 4 tiềm năng 456m2 có 👍 80 ONT, đường liên thông, dân cư hiện hữu giá tốt</mark>

Lô góc ngã 4 tiềm năng 456m2 có 👍 80 ONT, đường liên thông, dân cư hiện hữu giá tốt

Xã Quảng Thành

Huyện Cư Kuin

Ngô Thu Hằng

Tỉnh Đắk Lắk

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Đất nền riêng lẻ 5900m²</mark>

Cần bán Đất nền riêng lẻ 5900m²

Xã Ea BHốk

<p class="sapo" data-role="sapo">Thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2025 đã chứng kiến sự trở lại của các doanh nghiệp bất động sản. Đây là một tín hiệu tích cực, mở ra triển vọng nguồn vốn của ngành này trong bối cảnh môi trường kinh doanh đang dần cải thiện.</p>

<div class="ads-google-3">
<div id="pos-22">
<h2><strong>Nguồn vốn trở lại</strong></h2>
Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong tháng 4/2025 (tính đến ngày 26/4/2025), đã có 17 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận với tổng giá trị khoảng 30.217 tỷ đồng. Lũy kế từ đầu năm đến cùng ngày, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 55.321 tỷ đồng, trong đó 13 đợt phát hành ra công chúng trị giá 27.104 tỷ đồng (chiếm 49%) và 17 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 28.217 tỷ đồng (chiếm 51%).

Động lực tăng trưởng chính của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2025 vẫn đến từ nhóm ngân hàng, với nhiều thương vụ phát hành lớn như Techcombank (tổng 4 đợt với 8.700 tỷ đồng), VietinBank (3.000 tỷ đồng), hay MSB (3 đợt với 4.000 tỷ đồng).

Tuy nhiên, điểm nhấn đáng chú ý nhất chính là sự quay lại của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu như trong 3 tháng đầu năm, 100% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đều thuộc lĩnh vực ngân hàng, chứng khoán, thì sang tháng 4/2025, thị trường đã ghi nhận 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản với tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Đáng kể trong số này là 2 đợt phát hành riêng lẻ của Vingroup với tổng giá trị 7.000 tỷ đồng và một đợt phát hành của Công ty cổ phần Tư vấn và kinh doanh bất động sản TCO với tổng giá trị 3.000 tỷ đồng. Đặc biệt, trái phiếu riêng lẻ do Vingroup phát hành đang có lãi suất hấp dẫn nhất thị trường, lên tới 12%/năm.

Trong khi đó, báo cáo mới nhất của VIS Rating cho biết, trong tháng 4 vừa qua, tổng giá trị phát hành mới trong tháng đạt 39.000 tỷ đồng, tăng mạnh 126% so với tháng trước. Động lực chính đến từ các đợt phát hành riêng lẻ, nổi bật là nhóm ngân hàng với 21.800 tỷ đồng và các doanh nghiệp bất động sản với 12.000 tỷ đồng.

Đơn vị này nhận định, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp phi tài chính trong năm 2025 dự kiến sẽ duy trì ổn định. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản dân cư, đặc biệt là phân khúc nhà ở và nghỉ dưỡng, đang đứng trước triển vọng phát hành tích cực. Việc hoàn tất thủ tục pháp lý tại nhiều dự án và nhu cầu mua nhà ở tiếp tục gia tăng đã thúc đẩy các doanh nghiệp quay lại thị trường vốn.

<div class="caption-img" id="attachment_40682" align="alignnone" width="864"><img class="size-full wp-image-40682" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/05/luong-phat-hanh-trai-phieu-theo-nhom-nganh.jpg" alt="Lượng phát hành trái phiếu theo nhóm ngành trong tháng 4/2025." width="864" height="512" /> Lượng phát hành trái phiếu theo nhóm ngành trong tháng 4/2025.</div>

VIS Rating dự báo tốc độ tăng trưởng phát hành trái phiếu năm 2025 có thể đạt mức tương đương 13% của năm 2024. Các chuyên gia VIS Rating nhấn mạnh: "Hoạt động phát hành trái phiếu sẽ giữ đà ổn định, tiếp tục được dẫn dắt bởi bất động sản nhà ở – lĩnh vực chiếm tới 60% tổng giá trị phát hành trong giai đoạn 2023 - 2024".

Theo đó, các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Vinhomes và Masterise chiếm tới 72% tổng giá trị phát hành trong ngành. Giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 dự kiến đạt 90 nghìn tỷ đồng, tăng 23% so với năm trước. Mức tăng này cũng cho thấy niềm tin vào năng lực trả nợ và triển vọng kinh doanh của các doanh nghiệp.

<div class="caption-img" id="attachment_40685" align="alignnone" width="864"><img class="size-full wp-image-40685" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/05/trai-phieu-doanh-nghiep.jpg" alt="Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong tháng 4/2025 (tính đến ngày 26/4/2025), đã có 17 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận với tổng giá trị khoảng 30.217 tỷ đồng. Ảnh minh họa." width="864" height="519" /> Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong tháng 4/2025 (tính đến ngày 26/4/2025), đã có 17 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận với tổng giá trị khoảng 30.217 tỷ đồng. Ảnh minh họa.</div>
<h2>Sức sống mới của thị trường trái phiếu</h2>
Năm 2025, với những tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP ổn định và lạm phát được kiểm soát, thị trường trái phiếu nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng đang đứng trước kỳ vọng tăng trưởng đáng kể về cả khối lượng và giá trị phát hành.

Ông Nguyễn Minh Đức, Chuyên gia Khối Nghiên cứu Phân tích Saigon Ratings Việt Nam phân tích, tốc độ tăng trưởng GDP của cả nước đạt trung bình gần 6% trong 10 năm qua. Bên cạnh đó, Chính phủ đã và đang thực hiện cải cách thể chế toàn diện nhằm mục tiêu tăng trưởng bền vững và hướng đến hai con số từ năm 2026. Do đó, vai trò của thị trường vốn ngày càng trở nên quan trọng. Bởi doanh nghiệp cần vốn để tồn tại và phát triển, và thị trường trái phiếu, chứng khoán cần ổn định, lành mạnh là kênh huy động vốn trung dài hạn hiệu quả, bổ sung cho tín dụng ngân hàng vốn tập trung vào vốn ngắn hạn.

Bộ Tài chính đã trình Thủ tướng thông qua "Chiến lược phát triển thị trường chứng khoán đến năm 2030". Chiến lược này nêu rõ mục tiêu cụ thể về phát triển thị trường trái phiếu: Dư nợ thị trường trái phiếu đạt tối thiểu 47% GDP (trong đó dư nợ trái phiếu doanh nghiệp đạt tối thiểu 20% GDP) vào năm 2025 và đạt tối thiểu 58% GDP (trong đó, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp đạt tối thiểu 25% GDP) vào năm 2030.

Mặc dù những mục tiêu này khó đạt được trong ngắn hạn, khi đến cuối quý I/2025, dư nợ trái phiếu chỉ chiếm khoảng 11% GDP, còn xa so với mục tiêu năm 2025 do ảnh hưởng từ các biến động vĩ mô bất ngờ như bất ổn địa chính trị và nguy cơ chiến tranh thương mại toàn cầu, nhưng tiềm năng phát triển của thị trường trái phiếu Việt Nam là rất lớn. Với nhu cầu thực tiễn, sự gắn kết giữa thị trường vốn và nền kinh tế, cùng định hướng rõ ràng từ Chính phủ, thị trường trái phiếu sẽ dần tiệm cận chuẩn khu vực và quốc tế.

Riêng với lĩnh vực bất động sản, chuyên gia nhận thấy, các công ty bất động sản đang dần lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và có sự phục hồi trong phát hành trái phiếu. Cùng với pháp lý hoàn thiện, dòng tiền cải thiện, lãi suất thấp các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm kiếm kênh có lợi suất cao hơn như trái phiếu doanh nghiệp. Hơn nữa, việc tăng cường tập trung vào xếp hạng tín nhiệm dự kiến sẽ nâng cao chất lượng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, từ đó xây dựng niềm tin cho nhà đầu tư, giúp họ đưa ra quyết định sáng suốt và thu hút thêm các nhà đầu tư. Những yếu tố này tạo một lực đẩy quan trọng cho sự phục hồi của kênh trái phiếu.

"Tăng trưởng thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2025 sẽ được thúc đẩy bởi các ngân hàng, tổ chức tài chính phi ngân hàng và các lĩnh vực doanh nghiệp lớn như bất động sản nhà ở, điện và cơ sở hạ tầng", ông Đức cho biết thêm.

</div>
</div>
<div class="box-maybee"></div>

trái phiếu doanh nghiệp

trái phiếu bất động sản

thị trường trái phiếu

Trở lại đường đua, trái phiếu bất động sản đứng trước nhiều kỳ vọng

<p class="detail-sapo fs-17 font-noto fw-700 text-gray-33 mb-20 lh-24">Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng sẽ là cứu cánh cho hàng triệu người dân lao động thu nhập thấp có cơ hội an cư lạc nghiệp.</p>


<div class="caption-img" id="attachment_40700" align="alignnone" width="1920"><img class="size-full wp-image-40700" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/05/quy-nha-o-quoc-gia.jpg" alt="Quỹ nhà ở quốc gia được đề xuất thành lập nhằm giải quyết các vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Hoàng Anh." width="1920" height="1082" /> Quỹ nhà ở quốc gia được đề xuất thành lập nhằm giải quyết các vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

<div class="news-recommended">
<div class="recommended-in-content">
<h2>Bước ngoặt trong phát triển nhà ở xã hội</h2>
Hàng triệu người dân lao động có thu nhập trung bình hoặc thấp, công nhân trong khu công nghiệp, viên chức, đối tượng chính sách đang đầy hy vọng về cơ hội sở hữu nhà ở khi <a class="" href="https://theleader.vn/de-xuat-loat-co-che-dac-thu-day-manh-nha-o-xa-hoi-d40256.html" target="_blank" rel="noopener">quỹ nhà ở quốc gia</a> đang dần hình thành.

Theo những thông tin mới nhất, quỹ phát triển nhà ở quốc gia là quỹ nhà nước ngoài ngân sách, do nhà nước thành lập (không trùng với nhiệm vụ chi ngân sách nhà nước). Quỹ được thành lập nhằm hỗ trợ nhà ở cho người dân thông qua các gói vay ưu đãi, lãi suất thấp, trợ cấp.

Chức năng chính của quỹ phát triển nhà ở quốc gia được Phó thủ tướng Hồ Đức Phớc nhấn mạnh trong cuộc họp với Quốc hội gần đây là đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thuê; nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Với những chính sách đang được xây dựng, đây được xem là đòn bẩy quan trọng, tạo ra một nguồn lực đủ lớn để triển khai nhanh các dự án nhà ở xã hội.

Trước đó, Việt Nam đặt mục tiêu có 1 triệu căn nhà ở xã hội vào 2030. Song đến nay, chỉ 103 dự án được hoàn thành với quy mô hơn 66.755 căn, chưa bằng 7% mục tiêu đề ra. Còn lại 137 dự án đã khởi công (114.618 căn) và khoảng 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư (412.200 căn).

Từ những con số trên, dễ hiểu tại sao ngay sau buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương hồi đầu năm nay, Tổng Bí thư Tô Lâm đã chỉ đạo xây dựng quỹ nhà ở quốc gia để giải quyết các vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội.

Trước đó, nhiều cơ chế chính sách cho vay ưu đãi đối với việc phát triển nhà ở xã hội, các chương trình tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại đã được triển khai. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất vẫn khó được khơi thông là nguồn vốn cho vay ưu đãi hạn hẹp.

Để đảm bảo triển khai khả thi, nhanh và hiệu quả, Chính phủ cần một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để đẩy nhanh tiến độ xây dựng, phát triển nhà ở xã hội, sớm hoàn thành mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trước 2030.

Trong đó, việc thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia như dự thảo nghị quyết của Quốc hội đang báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, sẽ thực hiện cả ba nội dung về hỗ trợ kinh phí bồi thường, tái định cư; đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Nhìn nhận về vai trò quan trọng của quỹ nhà ở này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là tin vui rất lớn đối với nhiều người lao động có mức thu nhập thấp, không có khả năng sở hữu nhà ở.

Trong quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh mẽ, Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường bất động sản. Mặc dù vậy, sự phát triển này không đồng đều, dẫn đến tình trạng thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê với chất lượng tốt và giá cả phù hợp với thu nhập của người lao động.

Tại nhiều khu công nghiệp, công nhân thường phải thuê nhà trọ với điều kiện sống thiếu thốn, không đảm bảo an toàn và vệ sinh, gây ảnh hưởng đến an sinh xã hội.

Chính vì vậy, việc phát triển quỹ nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, là một chủ trương đúng đắn và cấp thiết. Có thể nói, đây là một giải pháp đột phá, mở ra cơ hội an cư cho hàng triệu người lao động.

Quỹ nhà ở quốc gia không chỉ giúp người dân tiếp cận nhà ở có giá phù hợp mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững, ông Đính khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam,<b> </b>Tổng giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội cũng cho rằng, đây là chủ trương rất đúng đắn của Chính phủ.

Điều này sẽ tạo thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân, để họ yên tâm làm việc. Chính sách này cũng sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, các đô thị lớn, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, đảm bảo tính bền vững của thị trường bất động sản.
<h2>Nỗi lo nguồn vốn triển khai quỹ nhà ở quốc gia</h2>
Mô hình quỹ nhà ở quốc gia được nhiều chuyên gia đánh giá là cần thiết đối với Việt Nam, song để đảm bảo hiệu quả lâu dài, cần có thiết kế phù hợp với đặc thù thị trường và nguồn lực tài chính trong nước.

Theo dự kiến của Chính phủ, nguồn của quỹ phát triển nhà ở quốc gia sẽ được huy động từ ngân sách nhà nước cấp; sự tự nguyện đóng góp của các nhà đầu tư trong và ngoài nước; nguồn thu từ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại theo quy định và nguồn huy động đóng góp của các tổ chức, cá nhân; các nguồn hợp pháp khác.

Tuy nhiên, nguồn vốn để triển khai quỹ nhà ở quốc gia này vẫn đang là một nỗi băn khoăn lớn. Trước đó, một số địa phương lớn như TP.HCM, Đồng Nai đã có quỹ tương tự phát triển nhà ở xã hội, nhưng kết quả không như mong muốn, do thiếu nguồn vốn để hoạt động.

Theo ông Nam, mặc dù công cuộc tinh gọn bộ máy và sáp nhập địa giới hành chính sắp tới dự kiến sẽ mở rộng dư địa đầu tư rất lớn, nhưng nguồn lực dồn cho nhà ở xã hội vẫn không đủ.

"Nói đến quỹ là nói đến tiền. Trong khi đó, số tiền không hề nhỏ", ông Nam tính toán, để xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, mỗi căn trung bình giá khoảng 1 tỷ đồng, cần đến 1 triệu tỷ đồng. Đây là số tiền rất lớn, trong khi đó, cả nước không thể dồn lực cho phát triển nhà ở xã hội, mà còn nhiều lĩnh vực khác cần đầu tư.

Dẫn chứng ở các nước trên thế giới, ông Nam cho biết, tại những nước phát triển, họ có sẵn một nguồn tài chính lớn từ ngân sách hoặc có một quỹ nhà ở. Số tiền này được trích từ khoảng 1 - 2% thu nhập hàng tháng của người lao động (đóng như bảo hiểm xã hội).

Chính vì vậy, chính quyền có trong tay một quỹ nhà để cho thuê với giá ưu đãi dành cho người lao động có thu nhập không cao. Đến khi những người thuê nhà đó đủ điều kiện kinh tế để mua hoặc thuê nhà ở thương mại thì họ sẽ trả lại để chính quyền cho người khác thuê.

Ưu điểm của mô hình này là nguồn nhà cho thuê gần như vô hạn, bởi lẽ luôn có người đến và người đi, chính quyền chỉ cần lo việc duy tu, bảo dưỡng căn hộ và xây thêm nhà khi thiếu, chứ không lo nguồn cung cạn kiệt.

Để giải quyết bài toán nguồn vốn cho quỹ nhà ở quốc gia, ông Đính cho rằng, việc huy động nguồn lực từ nhiều phía là điều tất yếu. Nguồn lực không chỉ đến từ nhà nước mà cần có sự chung tay của người lao động thông qua việc đóng góp một phần nhỏ từ tiền lương vào quỹ nhà ở quốc gia. Đây là một giải pháp mang tính xã hội hóa cao, thể hiện trách nhiệm của mỗi cá nhân đối với cộng đồng.

Thế nhưng, theo ông Nam, nếu áp dụng mô hình này tại Việt Nam sẽ không thể thành công, do mức thu nhập của người dân còn ở mức thấp, không thể thu trực tiếp từ thu nhập hàng tháng của họ để đóng góp vào quỹ nhà ở xã hội.

Việt Nam cần một cách tiếp cận khác trong việc phát triển nhà ở xã hội, trong đó có sự kết nối hài hòa giữa nhà nước với doanh nghiệp, nhà phát triển dự án và cả người dân có nhu cầu về nhà ở. Nhà nước cần tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp phát triển xã ở xã hội về quỹ đất, thủ tục pháp lý, ưu đãi vốn vay, ông Nam nhận định.

Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần có trách nhiệm xã hội trong việc phát triển nhà ở xã hội. Việc trích một phần lợi nhuận từ các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp.

Đặc biệt, chủ đầu tư các khu công nghiệp cần gắn trách nhiệm của mình với việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc phó mặc vấn đề này cho chính quyền địa phương đã gây ra nhiều hệ lụy về an sinh xã hội, môi trường và an ninh trật tự.

Quan trọng hơn, nhà nước cần có quy hoạch và quỹ đất rõ ràng để phát triển quỹ nhà ở xã hội. Việc sử dụng hiệu quả quỹ đất công, kết hợp với các chính sách ưu đãi, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân.

</div>
</div>

nhà ở xã hội

quy hoạch

nguồn vốn

nhà ở quốc gia

Theo Thu Phương

Quỹ nhà ở quốc gia: Hy vọng cuối cho giấc mơ an cư giá rẻ?

<div class="detail-desc mt-10">
<div class="detail-desc mt-10"><strong>Nguồn điện chuyển mạch (SMPS) được sử dụng rộng rãi trong các lĩnh vực như viễn thông, công nghệ thông tin và xe điện, nơi luôn yêu cầu hiệu quả năng lượng.</strong></div>
</div>
<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body">

Các thiết kế SMPS hiện đại ưu tiên kích thước nhỏ gọn, công suất cao và hiệu suất tối ưu để đáp ứng các yêu cầu này. Cấu trúc cộng hưởng LLC, thường được sử dụng trong giai đoạn chuyển đổi DC/DC với máy biến áp phẳng, cho phép hoạt động ở tần số cao (hàng trăm kHz) và tạo điều kiện chuyển mạch mềm trên toàn bộ tải.

<div class="caption-img" id="attachment_40661" align="alignnone" width="1200"><img class="size-full wp-image-40661" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/05/bo-chuyen-doi-cong-huong-LLC.jpg" alt="" width="1200" height="732" /> Ảnh minh họa</div>

Tuy nhiên, một nhược điểm đáng kể của cấu trúc này là nhiễu điện từ (EMI), đặc biệt là nhiễu chế độ chung (CM), phát sinh từ tần số chuyển mạch cao và điện dung ký sinh trong các thành phần. Thách thức này càng trở nên trầm trọng hơn khi sử dụng máy biến áp phẳng.

Nghiên cứu này trình bày một mô hình CM cho bộ chuyển đổi Half-Bridge LLC (HB-LLC) dựa trên biểu diễn máy biến áp hai tụ điện, nhằm mục đích phân tích hành vi nhiễu CM và nghiên cứu các phương pháp thực tế, tiết kiệm chi phí để giảm nhiễu này.

Xem chi tiết bài viết <a class="__MB_LINK_IN_ARTICLE" href="https://mca-journal.org/index.php/mca/article/view/255" target="_blank" rel="dofollow noopener">tại đây</a>

</div>
</div>
</div>

công nghệ

bộ chuyển đổi LLC

Nghiên cứu mô hình và kỹ thuật giảm nhiễu chế độ chung cho bộ chuyển đổi cộng hưởng LLC

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo">Việc phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hay mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà đòi hỏi chiến lược toàn diện, dài hạn và có hiệu quả thi hành cao.</p>
Mặc dù quá trình triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 đã có nhiều kết quả bứt phá trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, kết quả vẫn cách xa mục tiêu đề ra do nhiều bất cập.

<div class="caption-img" id="attachment_40670" align="alignnone" width="660"><img class="wp-image-40670 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/05/ts-nguyen-van-dinh-chu-tich-vars.jpeg" alt="TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs)" width="660" height="440" /> TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)</div>
<h2>Những vấn đề tồn tại</h2>
<i>Thứ nhất</i>, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội vẫn hạn hẹp. Nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội. Một số nơi đã bố trí quỹ đất nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, không phù hợp để triển khai dự án. Phần lớn chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng, vừa tốn kém vừa khó khả thi, đẩy giá thành lên cao và làm mất tính hấp dẫn của phân khúc này. Chưa kể, việc thiếu cơ chế thu hút quỹ đất từ khối tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là rào cản chưa có lời giải.

<i>Thứ hai,</i> thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp. Các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn, bị “soi xét” kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù như: phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng thụ hưởng. Đồng thời cũng chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn thủ tục hoặc chỉ định thầu phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia. Trong khi lợi nhuận thấp, dẫn đến chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển.

<i>Thứ ba</i>, nguồn vốn và cơ chế tín dụng cho nhà ở xã hội cũng chưa phù hợp. Việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu dựa vào nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và ngân hàng thông qua vay tín dụng. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực giảm lãi suất, nhưng lãi suất của gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho phân khúc đặc thù này vẫn cao, thời hạn ngắn, không phù hợp với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà thu nhập thấp.

Ngoài ra, chưa có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định từ ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở, hay quỹ tín thác để bảo đảm đầu tư bền vững cho phân khúc này.

Quá trình triển khai thực hiện Đề án cũng gặp khó khăn do thiếu cơ chế hỗ trợ tại địa phương. Nhiều địa phương chưa chủ động đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn, chưa ban hành các cơ chế cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Không chỉ khó khăn về thủ tục, dự án nhà ở xã hội còn gặp khó khăn ở hoạt động sản xuất kinh doanh, như: biến động giá cả đầu vào, khó khăn xuất nhập khẩu, chi phí nhân công, tư vấn… biến động liên tục. Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn chưa được hướng dẫn rõ ràng, cụ thể, khiến nhiều địa phương gặp lúng túng trong việc xác định vị trí, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và triển khai xây dựng, dẫn đến tình trạng quỹ đất này bị bỏ ngỏ hoặc sử dụng chưa đúng mục tiêu.

Đặc biệt, nhiều địa phương vẫn thiếu sự quyết liệt trong việc triển khai thực hiện Đề án. Công tác xác định đối tượng thụ hưởng tại một số địa phương còn lúng túng, thiếu hướng dẫn chi tiết. Một số nhóm lao động thời vụ, quân nhân, người có mức lương sát ngưỡng quy định… chưa được tiếp cận chính sách.

Đồng thời, mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có nhiều điều chỉnh tích cực, tháo gỡ mạnh mẽ cho phân khúc nhà ở xã hội, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những điểm chưa thực sự phù hợp với thực tiễn như thiếu hướng dẫn chi tiết trong việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua, thuê nhà ở xã hội; nhiều người lao động dù có nhu cầu nhà ở bức thiết nhưng không thể tiếp cận nhà ở xã hội tại nơi mình đang làm việc hoặc công tác do không đủ điều kiện xác nhận hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú theo đúng quy định; một số nhóm đối tượng thực sự khó khăn nhưng bị loại trừ do tiêu chí thu nhập; yêu cầu về vốn tự có tối thiểu khi vay mua nhà - 20% là thách thức không nhỏ đối với người thu nhập thấp, đặc biệt là lao động phổ thông, công nhân trẻ chưa có tích lũy; thiếu nghiêm trọng sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê; chưa có chính sách riêng cho nhóm lao động thời vụ;...
<h2>Cần tư duy mới để tháo gỡ</h2>
<p class="arx-block-focus">Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, cần xác định vai trò đảm bảo nhà ở cho những đối tượng chính sách, cho người tham gia lao động sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác. Nhằm tạo ra giá trị kinh tế, phát triển và bảo vệ đất nước. Vai trò chủ đạo là Nhà nước, là chính quyền các địa phương. Do vậy phải đảm bảo mọi điều kiện cần và đủ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội Như: Quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn… Doanh nghiệp được xác định là đối tượng được mời tham gia thực hiện, tạo điều kiện để họ vận dụng năng lực kinh nghiệm triển khai phát triển nhà ở xã hội theo các chương trình mà nhà nước, địa phương xác lập.</p>


<div class="caption-img" id="attachment_40673" align="alignnone" width="1280"><img class="size-full wp-image-40673" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/05/can-giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi.jpg" alt="Cần giải pháp đồng bộ cho nhà ở xã hội. Ảnh: DH" width="1280" height="960" /> Cần giải pháp đồng bộ cho nhà ở xã hội. Ảnh: DH</div>

<b><i>Về quỹ đất,</i></b> các địa phương cần quy hoạch, bố trí quỹ đất cụ thể và hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội, đưa chỉ tiêu này vào chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hàng năm. Cần áp dụng cơ chế thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng từ ngân sách hoặc theo hình thức BT, PPP, đổi đất lấy hạ tầng để chủ động tạo lập quỹ đất sạch. Khuyến khích các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn đưa vào phát triển nhà ở xã hội thông qua cơ chế hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính. Đồng thời hỗ trợ chuyển đổi các dự án hoặc quỹ đất dự án chưa phù hợp nhu cầu qua thành nhà ở xã hội.

<b><i>Về thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư</i></b>, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cần rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư, đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư bằng cơ chế chỉ định thầu minh bạch, công khai. Quy định điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, cũng giảm thiểu ở mức phù hợp nhất, như điều kiện kinh doanh, năng lực, nguồn vốn và kinh nghiệm thực hiện. Áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với một số nội dung không cốt lõi, cắt giảm các thủ tục chồng chéo, kéo dài thời gian phê duyệt dự án.

<b><i>Về nguồn vốn,</i></b> cần xây dựng các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp từ các doanh nghiệp, khu công nghiệp. Đồng thời cần thúc đẩy việc phát triển mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản hướng vào phân khúc nhà ở xã hội. Song song với việc ban hành các chính sách tín dụng đặc thù với lãi suất thấp, thời gian trả dài hạn, linh hoạt cho cả doanh nghiệp đầu tư và người dân mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

<b><i>Về cơ chế tại địa phương,</i></b> các địa phương phải chủ động ban hành chính sách hỗ trợ phù hợp với đặc thù nhu cầu thực tế: phát triển nhà cho thuê, đa dạng hóa mô hình, lựa chọn đúng nhóm đối tượng có nhu cầu thật. Và tăng cường thanh tra, giám sát và xử lý nghiêm các hành vi trục lợi chính sách, nhũng nhiễu, gây khó dễ trong triển khai.

<b><i>Về chính sách đầu ra,</i></b> cần minh bạch và đơn giản hóa thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, chuyển từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm. Có chính sách hỗ trợ cho thuê – thuê mua đối với nhóm người lao động không đủ năng lực tài chính để mua nhà. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội để đảm bảo công bằng, minh bạch và đồng bộ trong tiếp cận.

Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành: coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường. Chỉ khi nào nhà ở xã hội thật sự trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, có tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp, dễ tiếp cận với người dân, và có cơ chế vận hành ổn định, khi đó Đề án hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội mới đạt kết quả cao, góp phần xây dựng một xã hội phát triển hài hòa, nhân văn và bền vững.

</div>
</div>

vars

tín dụng

Luật Nhà ở 2023

Tư duy mới cho phát triển nhà ở xã hội

thị trường bất động sản

dòng tiền

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm: "Sẽ hình thành "bong bóng kép" nếu không quản lý tốt dòng tiền"

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Thue nha o

Chuyên trang Tin Tức

English