Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đã nhận xét như vậy khi chứng kiến các chu kỳ biến động của thị trường bất động sản.
<figure>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://i.ex-cdn.com/theleader.vn/files/news/2024/10/08/dong-da6-1528.jpg" alt="Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội đã tăng mạnh nhưng giá vẫn tăng. Ảnh: Hoàng Anh" width="1920" height="1169" data-id="10083" data-fancybox="gallery" data-caption="Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội đã tăng mạnh nhưng giá vẫn tăng. Ảnh: Hoàng Anh" /> Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội đã tăng mạnh nhưng giá vẫn tăng. Ảnh: Hoàng Anh</div></figure>
Mặc dù đà tăng giá đã chậm lại trong quý III vừa qua nhưng mặt bằng <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/gia-chung-cu-ha-noi-khi-nao-ha-nhiet/">giá chung cư Hà Nội</a> ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp vẫn đang trong xu hướng đi lên.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 64 triệu đồng/m2, tăng 8,7% so với quý trước và tăng 26% theo năm, theo dữ liệu cập nhật của CBRE. Giá này chưa bao gồm VAT và phí bảo trì.

Mức giá trung bình của Hà Nội theo CBRE chỉ thấp hơn 3% so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM.

Trong khi đó, một nghiên cứu khác của Savills công bố tuần trước cho thấy giá căn hộ Hà Nội đã đạt 69 triệu đồng/m2, vượt qua mức giá ở TP. HCM.

Vẫn theo CBRE, tại thị trường thứ cấp ở Hà Nội, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2, tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm.

Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của TP. Hồ Chí Minh khoảng 2 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá đẩy lên do hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có hai dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2. Đặc biệt, thị trường chung cư Hà Nội trong quý này ghi nhận sự xuất hiện của một dự án hạng sang tại quận Tây Hồ.

"Giá chung cư Hà Nội đang tăng nhanh, mạnh chỉ sau một thời gian ngắn. Đây là điều gần như lần đầu tiên diễn ra trên thị trường", bà An nhận định.

Trước đó, trong vòng 10 năm, từ 2009 - 2020, giá chung cư Hà Nội rất ít biến động, mỗi năm chỉ tăng trung bình 2%. Nhiều giai đoạn như 2010 - 2012, giá chung cư thậm chí còn đi xuống.

Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, giá chung cư Hà Nội đã tăng mạnh. Nhất là giai đoạn từ cuối năm 2021 đến quý III/2022 và từ quý III/2023 đến nay.

Theo bà An, một trong những yếu tố khiến giá chung cư tăng là thói quen, sở thích ở căn hộ của người dân đang ngày càng gia tăng mạnh mẽ. Trước những năm 2018 - 2019, phần lớn người dân vẫn thích ở nhà ở gắn liền với đất bởi tính riêng tư, tự chủ quản lý bất động sản của mình.

Tuy nhiên, trong 5 - 6 năm trở lại đây, với sự phổ biến của các dự án, mô hình nhà chung cư bắt đầu trở nên quen thuộc và được nhiều người dân lựa chọn. Với dân số trẻ và tốc độ tăng dân số nhanh, nhu cầu của người dân đối với chung cư ngày càng lớn.

Trong khi đó, nguồn cung mới duy trì hạn chế trong thời gian dài đã khiến cung không đủ cầu, đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh.

Bên cạnh đó, quỹ căn mở bán mới gồm nhiều dự án có chất lượng tốt, được phát triển trong một quần thể đô thị đầy đủ tiện ích, có vị trí thuận tiện kết nối đến khu vực trung tâm Hà Nội cùng các khu vực tập trung văn phòng, dịch vụ thương mại, nên được chào bán với mức giá cao.

Nếu như giai đoạn trước, thị trường chủ yếu là các chủ đầu tư trong nước, chưa có quá nhiều sự cạnh tranh, thì hiện nay sự góp mặt của các chủ đầu tư nước ngoài với các sản phẩm chất lượng cao, cũng chính là một trong những yếu tố đẩy giá bất động sản.

Mặt khác, hạ tầng giao thông tại Hà Nội cũng là điểm sáng so với các địa phương khác, khiến giá chung cư tăng cao. So với TP.HCM, hạ tầng giao thông tại Hà Nội kết nối tốt hơn, việc di chuyển thuận lợi hơn.

Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường thiếu sản phẩm đầu tư, dòng tiền đang hướng đến phân khúc chung cư để tìm kiếm cơ hội, từ đó khiến nguồn cầu đã lớn lại càng tăng mạnh, tạo nên sự tấp nập mua bán trên thị trường.

Một lý do khác dẫn đến giá chung cư tăng là do chi phí nguyên vật liệu, nhân công lao động trong năm năm vừa qua đã tăng mạnh, bà An chia sẻ.

Quan sát bức tranh thị trường chung cư Hà Nội hơn một năm vừa qua, bà An cho rằng, sự tăng giá "đột biến đến ngỡ ngàng" của chung cư Hà Nội chính là sự lặp lại của thị trường TP.HCM giai đoạn 2015 - 2022.

Thị trường TP. HCM đã đi trước Hà Nội trong suốt một thời gian dài từ hành vi tiêu dùng, dòng tiền đầu tư. Trong giai đoạn tăng trưởng mạnh, giá chung cư TP.HCM đã tăng hơn 9%/năm. Trong khi đó, thời điểm đó, căn hộ Hà Nội chỉ tăng 2%/năm.

Giá chung cư Hà Nội chưa có xu hướng giảm

Mặc dù nguồn cung căn hộ trên thị trường đang dần hồi phục, song theo bà An, giá chung cư vẫn sẽ tiếp tục xu hướng tăng giá.

Thị trường chung cư Hà Nội trong quý III/2024 ghi nhận nguồn cung mở bán mới lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

Tính chung trong chín tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Dù nguồn cung mở bản mới tương đối lớn, sức mua của thị trường vẫn rất khả quan. Tổng số căn hộ bán được trong quý đã vượt mốc 8.000 căn, tuy giảm 20% so với quý trước do nhiều dự án mở bán đồng loạt trong quý II và quý III nhưng con số này vẫn gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Đông và phía Tây tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ đối với người mua nhà, với tỷ lệ bán ghi nhận trên 90% ngay trong quý đầu mở bán.

Nắm bắt tâm lý thị trường tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy mạnh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án bán hết quý căn trong quý này đã chuyển sang mở đặt chỗ cho các tòa tiếp theo, trong khi một số dự án khác cũng đang đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay trong năm 2024, thay vì phải chờ đến năm sau.

Dự báo trong quý cuối năm 2024, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Nhiều dự án mới, song một lượng lớn nguồn cung dự kiến trong tương lai tập trung tại phân khúc cấp cấp. Bên cạnh đó, thị trường cũng có thêm các dự án hạng sang triển khai mở bán vào cuối năm. Điều này khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng cao trong quý cuối năm.

Trước bối cảnh hiện nay, bà An cho rằng, giá chung cư Hà Nội rất khó giảm trong thời gian tới.

Theo vị chuyên gia này, thông thường, giá bất động sản được chi phối bởi hai yếu tố là cán cân cung cầu và biến động vĩ mô.

Trong trường hợp thứ nhất, khi nguồn cung dư thừa trong thời gian ngắn, thị trường không hấp thụ được, thanh khoản giảm sẽ khiến giá giảm.

Song, quan sát trên thị trường hiện nay cho thấy, nguồn cung vẫn đang thiếu hụt rất lớn so với nguồn cầu. Do đó, "câu chuyện giảm giá do dư cung là điều không thể", bà An nói.

Thứ hai, khi có biến động lớn về kinh tế vĩ mô như thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế, giá bất động sản có thể giảm. Tuy nhiên, hiện mặt bằng vĩ mô của Việt Nam đang giữ ở mức ổn định. Chính vì vậy, trong ngắn hạn, rất khó có câu chuyện giảm giá nhà, bà An nhận định.
<a href="https://theleader.vn/gia-chung-cu-ha-noi-tang-dot-bien-den-ngo-ngang-d37372.html">Theo The Leader</a>

căn hộ Hà Nội

tăng đột biến

Giá chung cư Hà Nội

Bà Nguyễn Hoài An

Giá chung cư Hà Nội 'tăng đột biến đến ngỡ ngàng'

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
Việc giá đất trúng thầu tăng đột biến tại các phiên đấu giá ngoại thành Hà Nội thời gian gần đây hoàn toàn không có cơ sở hợp lý, và tiềm ẩn nhiều dấu hiệu bất thường.

</div>
</div>
Đây là nhận định của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw trong cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp.

<figure class="outset-left-ex" data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/ls-ha(1).png" data-lg-id="3dd707be-8c1e-4ca9-839e-aa4db0e02994">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="402"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/ls-ha(1).png" alt="Luật sư Nguyễn Thanh Hà" width="402" height="411" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/ls-ha(1).png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/ls-ha(1).png" data-src-mobile="" data-file-id="5525" /> Luật sư Nguyễn Thanh Hà</div></figure>
- Nhìn lại những phiên đấu giá tại vùng ven Hà Nội gần đây, theo ông mức giá trúng thầu tại các phiên đấu giá có hợp lý không?
Trong thời gian gần đây, giá đất đấu giá tại các khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng vọt, thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tương đương với nhiều khu vực nội đô.
Đây là hiện tượng đáng lo ngại và hết sức bất thường, đặc biệt khi so sánh với giá đất xung quanh, vốn chỉ dao động ở mức vài chục triệu đồng/m2. Việc giá đất nội đô cao khiến nhà đầu tư đổ về các khu vực có giá trị thấp hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, mức giá trúng thầu vừa qua lại thể hiện rõ sự bất hợp lý.
Xét về các yếu tố cơ bản như hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, cũng như các dự án đầu tư lớn có khả năng thu hút nhân lực và tăng nguồn thu ngân sách, không có sự thay đổi đột biến nào để biện minh cho sự tăng vọt này. Cũng không có dấu hiệu về sự phát triển đột phá trong lĩnh vực du lịch hay giao thương thương mại, không có yếu tố nào có thể tạo nên làn sóng người dân và doanh nghiệp đổ về đây sinh sống, kinh doanh, hay sản xuất trong tương lai gần.
Do đó, việc giá đất tăng đột biến hoàn toàn không có cơ sở hợp lý, và tiềm ẩn nhiều dấu hiệu của sự bất thường. Thêm vào đó, cách tổ chức các phiên đấu giá cũng chứa đựng nhiều điểm bất hợp lý. Thay vì tổ chức đấu giá trong một lần với hình thức bỏ phiếu kín và công khai ngay tại chỗ, một số khu vực lại áp dụng phương thức bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng, tối thiểu là 6 vòng. Việc kéo dài thời gian đấu giá như vậy có thể dẫn đến giá trúng thầu bị đẩy lên một cách bất hợp lý.
Hiện tượng này có thể được xem là dấu hiệu của hành vi thao túng thị trường bất động sản. Trong nhiều trường hợp, những nhà đầu cơ tham gia <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/thu-tuong-chan-chinh-cong-tac-dau-gia-quyen-su-dung-dat/">đấu giá</a> thường trả giá cao nhằm thổi phồng giá trị bất động sản, tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó từ bỏ hợp đồng và rút lui, chốt lời. Hành vi này, nếu không được kiểm soát, có thể dẫn đến tình trạng “bong bóng” bất động sản, khiến giá cả vượt quá giá trị thực tế.
- Qua mức giá trúng thầu, theo ông sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Mức giá trúng thầu cao có thể gây ra những tác động sâu rộng đến mặt bằng giá đất chung của các khu vực xung quanh. Khi một lô đất được trúng thầu với giá vượt xa giá khởi điểm, nó thường thiết lập một chuẩn mực mới cho giá đất trong khu vực, dẫn đến việc các lô đất lân cận bị định giá cao hơn so với giá trị thực tế. Điều này tạo ra một hiệu ứng lan tỏa, khiến giá đất trong khu vực tăng lên đồng loạt, ngay cả khi điều kiện hạ tầng và tiềm năng sử dụng của những lô đất khác không thay đổi.

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/77892bd6-fb55-42c3-b88d-b3755e7ef0ed.jpeg" data-lg-id="b76a5a80-6179-4f90-ae84-30c41561234f">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1129"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/77892bd6-fb55-42c3-b88d-b3755e7ef0ed.jpeg" alt="Việc giá trúng thầu quá cao sẽ tác động đến giá đất chung của các khu vực xung quanh." width="1129" height="832" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/77892bd6-fb55-42c3-b88d-b3755e7ef0ed.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/02/77892bd6-fb55-42c3-b88d-b3755e7ef0ed.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="5530" /> Việc giá trúng thầu quá cao sẽ tác động đến giá đất chung của các khu vực xung quanh.</div></figure>
Một trong những hệ quả chính là sự mất cân bằng trong thị trường bất động sản. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua nhà ở thật có thể bị loại khỏi thị trường do không đủ khả năng tài chính để theo kịp mức giá mới. Điều này dẫn đến sự tập trung đất đai vào tay một số ít các nhà đầu tư lớn hoặc các nhóm đầu cơ, làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Nếu thị trường bị "bong bóng" giá, nguy cơ xảy ra tình trạng bán tháo hoặc bỏ cọc tăng cao, khiến thị trường trở nên bất ổn.
Ngoài ra, việc giá đất trúng thầu cao hơn thực tế còn làm tăng chi phí đầu vào cho các dự án phát triển bất động sản, từ đó có thể dẫn đến giá bán sản phẩm cuối cùng tăng, gây áp lực lên toàn bộ thị trường và người tiêu dùng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến những người có nhu cầu mua nhà ở, mà còn tác động đến các doanh nghiệp đang dựa vào đất đai như một yếu tố sản xuất, có thể làm chậm quá trình phát triển kinh tế ở quy mô lớn hơn.
- Ông có thể đưa ra một số giải pháp để hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ nếu có?
Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Những giải pháp này, nếu được thực hiện đồng bộ, sẽ góp phần đáng kể vào việc kiểm soát tình trạng thổi giá và đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Thứ nhất, cần tăng cường giám sát chặt chẽ các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch. Cần xác định rõ các tiêu chí nhận diện hành vi đầu cơ, bao gồm việc sở hữu nhiều bất động sản, thời gian nắm giữ dưới 5 năm, và bất động sản không sử dụng. Dựa trên các tiêu chí này, có thể áp dụng các sắc thuế phù hợp để ngăn chặn đầu cơ.
Thứ hai, theo kinh nghiệm quốc tế thì một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị bất động sản cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào bất động sản chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng.
Thứ ba, cần xét duyệt hồ sơ người tham gia đấu giá kỹ lưỡng. Người tham gia đấu giá đất cần phải chứng minh được khả năng tài chính hợp pháp và mục đích sử dụng đất rõ ràng. Yêu cầu này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ và rửa tiền. Đồng thời, người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định. Nếu vi phạm, đất có thể bị thu hồi và người vi phạm phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi.
Bên cạnh đó, Chính phủ cần quy hoạch và phát triển đồng bộ các khu vực đất khác nhau. Việc phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững.
- Trân trọng cảm ơn ông!

&nbsp;
Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp, 
https://diendandoanhnghiep.vn/giam-sat-chat-che-dau-gia-dat-10141401.html

hà nội

đấu giá

giám sát

trúng thầu

Luật sư Nguyễn Thanh Hà

Giám sát chặt chẽ đấu giá đất

Quận 12

Mua bán &#x25cf; 86 m²

Hiển thị

Khánh Long

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hồ Chí Minh

Đang hiển thị

Đất Nở hậu 🏘️ Trường Chinh Q12, 86m2, 5x18m chỉ 4.x tỷ

Đất Nở hậu 🏘️ Trường Chinh Q12, 86m2, 5x18m chỉ 4.x tỷ

Chưa giao dịch

Đất nền riêng lẻ

Phường Tân Hưng Thuận

Quận Dương Kinh

Mua bán &#x25cf; 66 m²

Nguyễn Đình Kiên

Thành phố Hải Phòng

Bán Đất nền riêng lẻ 66m²

Bán Đất nền riêng lẻ 66m²

Phường Tân Thành

Quận Ninh Kiều

Mua bán &#x25cf; 97 m²

Ngoc Lan - Realty

Thành phố Cần Thơ

𝐁𝐀́𝐍 đ𝐀̂́𝐓 100m2 (>7m ngang) giá mềm 22tr/m2 ở trần 🆘 phú gần vincom hv

𝐁𝐀́𝐍 đ𝐀̂́𝐓 100m2 (>7m ngang) giá mềm 22tr/m2 ở trần 🆘 phú gần vincom hv

Phường Cái Khế

Đông

Thành phố Nha Trang

Mua bán &#x25cf; 85 m²

Huỳnh Anh Quý

Tỉnh Khánh Hòa

bán nhà đẹp 🏤 3 tầng 3 pn 85m2 ngang 5m giá 3.85 tỷ đường oto 5m cầu dứa phú nông

bán nhà đẹp 🏤 3 tầng 3 pn 85m2 ngang 5m giá 3.85 tỷ đường oto 5m cầu dứa phú nông

Nhà mặt phố

Xã Vĩnh Ngọc

Quận Bắc Từ Liêm

Mua bán &#x25cf; 92 m²

Lethanh

Thành phố Hà Nội

Chung cư ia20 ciputra 🌊 92m2 giá 5ty 03822*****

Chung cư ia20 ciputra 🌊 92m2 giá 5ty 03822*****

Căn hộ chung cư

Phường Đông Ngạc

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Tang dot bien