<strong>Trước tình trạng nhiều đối tượng lợi dụng thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành để tạo ra các cơn "sốt đất ảo", chuyên gia cho rằng nhà đầu tư và người dân cần hết sức cảnh giác, đồng thời chỉ ra cách nhận diện chiêu trò thổi giá.</strong>

<b>Thực trạng lợi dụng thông tin sáp nhập để thổi giá và cách nhận diện</b>

Trao đổi với <i>Reatimes,</i> TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam - nhận định, mỗi khi xuất hiện thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, thị trường bất động sản tại những khu vực liên quan lại có dấu hiệu biến động mạnh. Lợi dụng tâm lý kỳ vọng của người dân và các nhà đầu tư về sự thay đổi quy hoạch, hạ tầng, một số nhóm đầu cơ đã nhanh chóng nhập cuộc bằng các chiêu trò trục lợi.

Theo TS. Lượng, cơ chế thổi giá thường bắt đầu bằng việc tung tin đồn về quy hoạch hay vị trí trung tâm hành chính mới nhằm kích thích tâm lý mua vào. Tiếp đó, các nhóm này có thể thực hiện những giao dịch nội bộ để tạo hiệu ứng 'sốt' giả tạo, khiến giá đất tăng vọt trong thời gian ngắn và bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực.
<figure class="VCSortableInPreviewMode small-img">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_35574" align="aligncenter" width="537"><img class="wp-image-35574 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/04/ts-tran-xuan-luong-pho-vien-truong-vien-nghien-cuu-danh-gia-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam.jpeg" alt="TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam." width="537" height="336" /> TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam.</div>

</div></figure>
Hậu quả là những nhà đầu tư và người mua đến sau, đặc biệt là những người thiếu kinh nghiệm hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, rất dễ bị "mắc kẹt" khi thị trường hạ nhiệt hoặc khi thông tin quy hoạch thực tế không như đồn đoán.

"Ví dụ điển hình là đợt sáp nhập tỉnh Hà Tây vào Hà Nội năm 2008. Giá đất tại nhiều khu vực như Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất khi đó bị đẩy lên gấp hai, ba lần chỉ trong vài tháng, nhưng sau đó, khi 'bong bóng' xì hơi, giá đã giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ không kịp thoát hàng và phải chịu thua lỗ nặng nề", TS. Lượng cho hay.

Để tránh rơi vào "bẫy" sốt ảo, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân biệt giữa thị trường bất động sản có giá trị thật và thị trường ảo.

Cụ thể, một thị trường thật sự lành mạnh phải dựa trên nhu cầu mua có khả năng thanh toán thực sự của người dân, đi kèm với thông tin quy hoạch và pháp lý minh bạch được cung cấp từ cơ quan chức năng. Mặt khác, bất động sản trong thị trường thật phải có khả năng tạo ra dòng tiền thông qua việc cho thuê hoặc kinh doanh, và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông, tiện ích đã hoặc đang hình thành một cách rõ nét.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_35578" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-35578 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/04/thi-truong-bat-dong-san-tinh-bac-giang-thoi-gian-qua-cung-duoc-canh-bao-co-tinh-trang-thoi-gia.webp" alt="Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Giang thời gian qua cũng được cảnh báo có tình trạng thổi giá. (Ảnh minh họa)" width="864" height="486" /> Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Giang thời gian qua cũng được cảnh báo có tình trạng thổi giá. (Ảnh minh họa)</div>

</div></figure>
Ngược lại, một thị trường ảo thường có đặc điểm là giá bị đẩy lên cao một cách vô lý nhưng lại có rất ít giao dịch thực tế thành công. Tại đó, tỷ lệ đất bỏ hoang thường cao, không có hoạt động kinh doanh hay cho thuê diễn ra sôi động, và hạ tầng còn thiếu thốn, chủ yếu chỉ dựa vào các "dự án trên giấy" hoặc những tin đồn chưa được kiểm chứng.

TS. Lượng gợi ý rằng các chỉ số như tỷ lệ giao dịch thành công so với tổng số tin rao, hay tỷ lệ bất động sản được cho thuê hoặc sử dụng thực tế là những thước đo quan trọng để đánh giá. Nếu tin rao bán nhiều mà giao dịch ít, hoặc đất mua xong để đó không ai thuê, đó chính là dấu hiệu của cầu ảo và giá trị ảo.

<b>Giải pháp cho nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước</b>

Từ những phân tích trên, TS. Trần Xuân Lượng đưa ra một số lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua nhà. Điều đầu tiên cần lưu ý là không chạy theo tâm lý đám đông, luôn giữ sự bình tĩnh để tìm hiểu và kiểm chứng kỹ lưỡng thông tin từ các nguồn chính thống trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Người mua cũng cần xác định rõ nhu cầu thực sự của mình là để ở, kinh doanh dài hạn hay chỉ nhằm mục đích "lướt sóng" ngắn hạn; nếu không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp, nên tập trung vào giá trị sử dụng thực và tiềm năng khai thác bền vững.

Bên cạnh đó, sự thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính là vô cùng cần thiết, cần tránh vay vốn quá khả năng chi trả để đề phòng rủi ro khi thị trường đảo chiều. Cuối cùng, việc kiểm tra pháp lý bất động sản một cách kỹ lưỡng, đảm bảo giấy tờ hợp lệ và không vướng quy hoạch hay tranh chấp, là yêu cầu bắt buộc.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, để ngăn chặn và kiểm soát hiệu quả tình trạng <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/canh-bao-sot-dat-ao-tu-thong-tin-sap-nhap-tinh-thanh/">sốt đất ảo</a>, TS. Lượng cũng đề xuất các nhóm giải pháp đồng bộ cần được thực hiện từ phía Nhà nước. Các giải pháp này bao gồm việc chủ động công khai rộng rãi, kịp thời các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tiến độ triển khai dự án, đồng thời phải xử lý nghiêm các hành vi tung tin đồn thất thiệt.

Nhà nước cũng cần xem xét sử dụng các công cụ thuế, như áp dụng thuế lũy tiến đối với các giao dịch bất động sản ngắn hạn hoặc đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất.

Ngoài ra, việc siết chặt quản lý dòng vốn tín dụng, đặc biệt là các khoản vay phục vụ mục đích đầu cơ đất đai, và giám sát chặt chẽ hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các khu vực có dấu hiệu sốt ảo là rất quan trọng.

Các biện pháp hành chính kịp thời như tạm dừng hoặc kiểm soát chặt chẽ việc phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường cũng cần được cân nhắc.

Cuối cùng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm minh các hành vi thổi giá, lừa đảo, tạo "cơn sốt ảo", đặc biệt là phải xử lý triệt để các hành vi liên kết trục lợi giữa một số đối tượng liên quan.

Việc sáp nhập tỉnh là một chủ trương lớn, có thể mở ra những cơ hội phát triển mới cho địa phương, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ trở thành mảnh đất màu mỡ cho các hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản. TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh rằng sự tỉnh táo của nhà đầu tư và người dân, cùng với các biện pháp quản lý kịp thời, hiệu quả và minh bạch của Nhà nước, chính là những yếu tố then chốt để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, bền vững, tránh lặp lại những hệ lụy tiêu cực đã từng xảy ra cho nền kinh tế và xã hội.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/chuyen-gia-chi-cach-nhan-dien-bay-sot-dat-ao-an-theo-tin-sap-nhap-tinh-202250331121801743.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

sốt đất ảo

Chuyên gia chỉ cách nhận diện bẫy "sốt đất ảo" ăn theo tin sáp nhập tỉnh

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Theo các chuyên gia, giá đất một số nơi đã được "thổi" lên 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022 – thời điểm nhiều nhà đầu tư lớn thoát hàng, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.</strong></p>

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/27/bds.com.jpg" data-lg-id="4f656d8f-f2c8-4e11-bba2-2db1300b6e98">

<div class="caption-img" id="attachment_35306" align="aligncenter" width="624"><img class="wp-image-35306 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/mu-do-quan-tam-tim-kiem-bat-dong-san-tang-len.jpg" alt="Mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản sau thông tin sáp nhập đã tăng lên." width="624" height="264" /> Mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản sau thông tin sáp nhập đã tăng lên.</div></figure>
<strong>Đất "nóng" do tâm lý FOMO</strong>

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong hai tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng từ 30% đến 80% tùy khu vực, chẳng hạn như Quốc Oai đã ghi nhận mức tăng 74%. Điều này cho thấy mặt bằng giá đất tại vùng ven vẫn có xu hướng tăng trưởng tốt sau một năm.

Tuy nhiên, ghi nhận từ đơn vị này cho thấy lượng quan tâm đến đất nền lại không tăng tương ứng, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phần nào phản ánh rằng số lượng giao dịch chưa có nhiều đột biến so với năm ngoái.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng có một số nguyên nhân dẫn đến xu hướng này: “Trước hết, <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/mat-bang-gia-dat-tang-cao-sau-dieu-chinh-du-an-nao-dang-dan-song-thi-truong-tp-hcm/">mặt bằng giá đất</a> tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định. Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận thủ đô như trước đây.”

Ngay sau khi tin tức về sáp nhập xuất hiện, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại những địa phương liên quan đã tăng đáng kể, phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm tại các khu vực như Nhơn Trạch ghi nhận mức tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) và Dĩ An (Bình Dương) lần lượt tăng 26% và 23%.

Giá bất động sản tại các khu vực này cũng có dấu hiệu tăng, nhưng không đồng đều. Bình Dương duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định, cho thấy sự phát triển bền vững.

Tuy nhiên, tại Nhơn Trạch và Bà Rịa Vũng Tàu, giá đã tăng 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022 – thời điểm nhiều nhà đầu tư lớn thoát hàng. Điều này đặt ra câu hỏi về khả năng thị trường đang bị đẩy lên quá nhanh và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh.

Cũng đưa ra cảnh báo về làn sóng FOMO theo thông tin sáp nhập tỉnh thành, công ty chứng khoán VNDRIRECT lấy dẫn chứng trường hợp tương tự đã diễn ra tại Trung Quốc. Sau thông tin sáp nhập tỉnh, giá nhà đất tại các khu vực sáp nhập thường sẽ có dấu hiệu rục rịch tăng do tin đồn hoặc chủ đầu tư nắm trước thông tin quy hoạch. Sau đó, giá nhà đất sẽ trầm lắng ít nhất 2 năm, và bắt đầu tăng tốc khi các dự án hạ tầng, tiện ích dần hoàn thiện tại khu vực sáp nhập.

Quá trình chuyển đổi sẽ đi kèm với những thách thức, chẳng hạn như thích ứng với các cơ chế mới, tích hợp và đào tạo nhân sự, và quản lý chi phí tăng thêm. Đây là những vấn đề điển hình đối với các chuyển đổi quy mô lớn và dự kiến chỉ là tạm thời.

<strong>Tỉnh táo trước làn sóng đầu tư</strong>

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư, và nền tảng kinh tế địa phương.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/01/11/b4915bedbb0818564119(1).jpg" data-lg-id="6e48e78d-cbd1-4e1f-8881-0d28472becc3">

<div class="caption-img" id="attachment_35309" align="aligncenter" width="1184"><img class="wp-image-35309 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/tinh-tao-truoc-con-sot-dat-an-theo-quy-hoach.jpg" alt="Cần tỉnh táo trước cơn sốt đất ăn theo quy hoạch. Ảnh: DH" width="1184" height="789" /> Cần tỉnh táo trước cơn sốt đất ăn theo quy hoạch. Ảnh: DH</div></figure>
Ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro: quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng. Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh: “Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng cần tỉnh táo mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông”.

Nhận định về tác động của việc sáp nhập tỉnh đến thị trường bất động sản, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cũng cho rằng thông tin sáp nhập tỉnh là một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ. Đây là chất xúc tác mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. Nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/gia-dat-bi-day-len-qua-nhanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-10152152.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

đầu tư

giá đất

mặt bằng giá đất

Giá đất bị đẩy lên quá nhanh, nhà đầu tư cần tỉnh táo

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Thị trường đang chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc “săn đất” tại các tỉnh thành dự kiến là trung tâm sáp nhập. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.</strong></p>

</div>
</div>
<p dir="ltr">Với hàng loạt thông tin tích cực, bất động sản đang là kênh đầu tư hấp dẫn được nguồn tiền rẻ - kết quả của chính sách mở rộng tín dụng, giảm lãi suất. Cùng với “liều kích thích” của thông tin sáp nhập một số địa phương, nhiều tỉnh, thành bắt đầu ghi nhận giao dịch nhà đất tăng lên ở nhiều mức độ khác nhau.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/17/483952723_1354337016019791_9064356772780660991_n(1).jpg" data-lg-id="b3c9afeb-5f9b-4a3b-9f17-f22aacb6f709">

<div class="caption-img" id="attachment_34809" align="aligncenter" width="1536"><img class="wp-image-34809 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/can-than-sot-dat-an-theo-quy-hoach.jpg" alt="Nhà đầu tư cần cẩn trọng với làn &quot;sốt&quot; đất chạy theo thông tin quy hoạch." width="1536" height="1024" /> Nhà đầu tư cần cẩn trọng với làn "sốt" đất chạy theo thông tin quy hoạch.</div></figure>
<strong>Giao dịch tăng</strong>
<p dir="ltr">Sau khoảng 2 năm "ngất nghéo" vì lãi suất cao và tín dụng bị siết chặt, bất động sản đã dần hồi phục và có dấu hiệu bật tăng khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ.</p>
<p dir="ltr">Theo đó, năm 2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương ứng với việc bơm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất cho vay cũng đã duy trì ổn định ở mức thấp sau chỉ đạo của Chính phủ về việc tăng cường thực hiện các giải pháp giảm lãi suất cho vay, giảm lãi suất huy động.</p>
<p dir="ltr">Việc bơm tiền vào nền kinh tế không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang được hưởng lợi từ hàng loạt các thông tin tích cực.</p>
<p dir="ltr">Đơn cử như nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ, với việc thực thi hành lang pháp lý mới, giúp nhiều dự án bất động sản có cơ hội được triển khai, tái khởi động trở lại. Đô thị hóa cùng với lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi các cuộc xung đột địa - chính trị có xu hướng gia tăng cùng rủi ro thuế quan, cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để “trú ẩn” tài sản. Đồng thời, nhu cầu đầu tư bất động sản cũng được kích thích khi hàng loạt dự án hạ tầng được hoàn thành, thúc đẩy triển khai, giúp đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại và tạo ra những khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn.</p>
<p dir="ltr">Đặc biệt, thời gian gần đây, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, cùng với việc điều chỉnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/canh-bao-sot-dat-ao-tu-thong-tin-sap-nhap-tinh-thanh/">bảng giá đất mới</a>, nhất là thông tin về việc sáp nhập một số địa phương, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, đánh vào tâm lý đám đông, tạo hội chứng “FOMO” - sợ bị đứng ngoài cuộc, kích thích nhu cầu mua bất động sản.</p>
<p dir="ltr">Tuy nhiên, theo ghi nhận của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dòng tiền của các nhà đầu tư chỉ đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại. Trong đó, xu hướng "săn" đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất. Tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí thiết lập “đỉnh” mới của năm 2022.</p>
<p dir="ltr">Đặc biệt, chi phí vốn nếu đầu tư vào các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đang ở mức quá cao, cũng khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai để tối ưu hiệu quả đầu tư.</p>
<p dir="ltr">Theo đó, các khu vực đang được “săn lùng” có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện/xã tại Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương,...</p>
<p dir="ltr">Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn, như Bình Thạnh, Long An, Bình Dương cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.</p>
<strong>Thận trọng trước cơn sốt ảo</strong>
<p dir="ltr">VARS cho rằng, xu hướng "săn" đất đang tăng tại một số khu vực, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cũng cần được đặt lên hàng đầu.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/03/maxresdefault(1).jpg" data-lg-id="78197c4b-b529-423b-9f5c-9c84e3929c93">

<div class="caption-img" id="attachment_34811" align="aligncenter" width="992"><img class="wp-image-34811 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/than-trong-voi-con-sot-ao.jpg" alt="Khu vực được triển khai cụ thể và đang làm hạ tầng sẽ an toàn hơn đầu tư theo tin đồn." width="992" height="662" /> Khu vực được triển khai cụ thể và đang làm hạ tầng sẽ an toàn hơn đầu tư theo tin đồn.</div></figure>
<p dir="ltr">Những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.</p>
<p dir="ltr">Để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên các cơn “sốt ảo”, cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các bên liên quan.</p>
<p dir="ltr">Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch, tăng cường công tác quản lý, giám sát. Đặc biệt là đẩy mạnh việc nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.</p>
<p dir="ltr">Với đội ngũ môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản, cần nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối. Tuyệt đối, không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt “ảo”, gây méo mó cung - cầu.</p>
<p dir="ltr">VARS lưu ý, cần hiểu rõ theo quy định của luật mới, trách nhiệm của môi giới bất động sản cũng đã được quy định rất chặt chẽ, nếu vi phạm sẽ bị truy cứu và xử phạt.</p>
<p dir="ltr">Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường.</p>
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/than-trong-sot-dat-an-theo-quy-hoach-10151900.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

sốt đất

bảng giá đất mới

Thận trọng sốt đất ăn theo quy hoạch

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Thị trường đang chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc “săn đất” tại các tỉnh thành dự kiến là trung tâm sáp nhập. Tuy nhiên, VARS cho rằng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.</strong></p>

</div>
</div>
Theo thông tin cập nhật từ các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường VARS tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/song-sap-nhap-tinh-thanh-va-tam-ly-so-bo-lo-cua-gioi-dau-co-bat-dong-san/"> sáp nhập tỉnh</a>, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/21/dau-tu.jpeg" data-lg-id="47732390-0a21-4246-968d-7f8e5250c5e2">

<div class="caption-img" id="attachment_34743" align="aligncenter" width="1920"><img class="wp-image-34743 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/canh-bao-sot-dat-ao.jpeg" alt="Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn. Ảnh: LV" width="1920" height="1440" /> Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn. Ảnh: LV</div></figure>
Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản (BĐS) chưa quá cao.

Diễn biến này không “mới” với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”. Với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá của BĐS cũng tăng theo.

Ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá BĐS đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá BĐS thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/03/21/img_9266.jpg" data-lg-id="356994ef-3c0c-4275-92cd-8482ea2e6adc"></figure>
<div class="caption-img" id="attachment_34746" align="aligncenter" width="600"><img class="wp-image-34746 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/nha-dau-tu-can-het-suc-can-trong.jpg" alt="Nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những cơn sốt ảo." width="600" height="413" /> Nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những cơn sốt ảo.</div>

VARS cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường BĐS. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, giá trị BĐS muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

Để tránh rơi vào những cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, VARS đưa ra lời khuyên nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/canh-bao-sot-dat-ao-tu-thong-tin-sap-nhap-tinh-thanh-10151851.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

vars

sáp nhập tỉnh

Cảnh báo sốt đất ảo từ thông tin sáp nhập tỉnh thành

Quận Cầu Giấy

Hiển thị

Nguyễn Tiến Dũng

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hà Nội

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chdv Nguyễn Khánh Toàn - Toà Nhà 💥 Apartment 8 Tầng Thang Máy - Dòng Tiền Hơn 1,3 Tỷ/năm</mark>

CHDV NGUYỄN KHÁNH TOÀN - TOÀ NHÀ 💥 APARTMENT 8 TẦNG THANG MÁY - DÒNG TIỀN HƠN 1,3 TỶ/NĂM

Chưa giao dịch

Khác

Phường Quan Hoa

Quận Tân Phú

Trần Thị Bích Vân

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán nhé hẻm số 2 đường Lê Thúc Hoạch, Phường Phú Thọ Hòa, Quận Tân 🏬 Phú - 77m2</mark>

Bán nhé hẻm số 2 đường Lê Thúc Hoạch, Phường Phú Thọ Hòa, Quận Tân 🏬 Phú - 77m2

Nhà trong hẻm

Phường Phú Thọ Hòa

Quận Hoàng Mai

Chu Đức Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán gấp nhà 🏬 linh đàm 30m² - dân trí cao - hồ linh đàm dòng tiền</mark>

Bán gấp nhà 🏬 linh đàm 30m² - dân trí cao - hồ linh đàm dòng tiền

Đất nền riêng lẻ

Phường Định Công

Quận Tân Bình

Ms.phối

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Nhà bán âu cơ,có 64m2 có 2 lầu 1 🏡 lửng,5p giá 7 tỷ 200</mark>

Nhà bán âu cơ,có 64m2 có 2 lầu 1 🏡 lửng,5p giá 7 tỷ 200

Nhà mặt phố

Phường 10

Quận Hai Bà Trưng

Vũ Lê Anh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cơ hội ngàn năm mặt phố, mặt chợ Bạch Đằng 80m/100m, 4 tầng, mặt tiền 3.2m, 5.7 tỷ 🔥 Hai Bà</mark>

Cơ hội ngàn năm mặt phố, mặt chợ Bạch Đằng 80m/100m, 4 tầng, mặt tiền 3.2m, 5.7 tỷ 🔥 Hai Bà

Phường Bạch Đằng

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Sot dat ao

Chuyên trang Tin Tức