Nhà mặt phố từng được xem là 'gà đẻ trứng vàng' nhưng đang dần mất đi sức hút do người tiêu chuyển chuyển hướng sang mua sắm trực tuyến.

Shopee lên ngôi, shophouse thất thế

Dạo một vòng quanh các khu chung cư cao tầng, các toà nhà văn phòng của Hà Nội, không khó để bắt gặp cảnh một người giao hàng bận rộn, ngồi trên vỉa hè, xung quanh là những gói hàng được xếp ngay ngắn và liên tục những cuộc điện thoại gọi khách xuống lấy đồ.

Với tốc độ giao hàng "nhanh như gió", khả năng cung cấp mọi nhu cầu của người dân, từ đồ dùng gia đình, điện tử, mỹ phẩm, đến những món hàng xa xỉ, hàng hiệu, thương mại điện tử, mà điển hình là các doanh nghiệp như Shopee, Tiki, đã thay đổi hoàn toàn thói quen mua sắm của người tiêu dùng.

Người tiêu dùng hiện nay chỉ cần vài cú nhấp chuột để "mua cả thế giới", không còn phải dạo bước trên những con phố mua sắm. Những cuộc mua hàng nhanh chóng ấy dường như đang làm chao đảo cả ngành bán lẻ truyền thống.

Trái với những điểm lấy hàng shopee vỉa hè nườm nượp người đến, kẻ đi giao nhận là tình trạng đìu hiu của hàng loạt các cửa hàng nhà phố, khối đế bán lẻ của các toà nhà chung cư, trung tâm thương mại.

Những dãy phố mua sắm từng đông đúc, nhộn nhịp, nay cũng đang dần trở nên vắng vẻ, thậm chí là trả mặt bằng hàng loạt. Tại các thành phố lớn, tình trạng mặt bằng bán lẻ bị trả lại ngày càng nhiều. Những con phố mua sắm sầm uất một thời giờ vắng lặng.

Hai năm qua, các tuyến phố trung tâm của TP.HCM chính là minh chứng rõ nhất cho thấy những thách thức lớn mà mô hình nhà phố bán lẻ đang phải đối mặt.

Tại các tuyến phố sầm uất, đắc địa ở TP.HCM, nhiều mặt bằng bị bỏ trống, khó cho thuê. Quá lâu không có khách thuê, nhiều căn nhà phố bị xuống cấp, bảng hiệu bong tróc, cửa đóng then cài.

Tại Hà Nội, nhiều mặt bằng ở tuyến phố sầm uất cũng chung cảnh bỏ trống nhiều mặt bằng do không tìm được khách thuê.

Tương tự, tại các khối đế bán lẻ tại các toà nhà chung cư, tỷ lệ lấp đầy cũng rất thấp. Tại một khu chung cư tại Long Biên, mặc dù đi vào hoạt động đã 5 năm và quy mô dân số hơn 5.000 người - không hề nhỏ, nhưng hiện một nửa khối đế bán lẻ tầng một vẫn chưa thể lấp đầy.

Ngay cả tại những đại dự án lớn, với hàng loạt các dãy shophouse (nhà mặt phố có thể mở cửa hàng) từng được quảng bá là "bất động sản dòng tiền" phía Đông Hà Nội, giúp chủ sở hữu "kiếm tiền ngay cả khi ngủ", giờ cũng trở thành gánh nặng của các nhà đầu tư.

Mô hình shophouse - từng là biểu tượng của sự phồn thịnh, là sản phẩm đầu tư hấp dẫn nhất thị trường thời điểm 5 - 7 năm trước, giờ đang mất dần sức hút. Nhiều nhà đầu tư bỏ ra cả vài triệu đô để sở hữu một căn shophouse, nhưng cho thuê chỉ được vài chục triệu mỗi tháng, thậm chí còn không có người thuê, bỏ hoang suốt nhiều năm.

Thị trường nhà phố cho thuê bão hòa, đi xuống đã khiến giấc mộng làm giàu, thu dòng tiền bền vững từ shophouse đang dần lụi tàn.

Một trong những lý do lớn nhất khiến các cửa hàng vật lý truyền thống chịu áp lực lớn trong hoạt động kinh doanh là do sự phát triển của thương mại điện tử.

Các nền tảng thương mại điện tử như Shopee, Lazada, TikTok đang bùng nổ với tốc độ chưa từng thấy với những lợi thế rất lớn về tính tiện lợi. Người tiêu dùng có thể mua sắm mọi lúc, mọi nơi, giao hàng tận nơi, thanh toán dễ dàng.

Các doanh nghiệp bán hàng trên các sàn thương mại điện tử cũng có lợi thế với chi phí thấp hơn, không cần chi phí thuê mặt bằng đắt đỏ như nhà phố. Mô hình này cũng dễ dàng tiếp cận lượng lớn khách hàng mà không bị giới hạn bởi vị trí địa lý.

Theo các tổ chức nghiên cứu, người Việt chi cho mua hàng online mỗi tháng trung bình 1 tỉ USD. Các ngành hàng nổi bật thu hút lượng người mua sắm online lớn là đồ điện tử, làm đẹp, thời trang, đời sống. Doanh số thương mại điện tử bán lẻ 2024 thống kê trên Shopee, TikTok Shop, Tiki và Sendo liên tục tăng trưởng mạnh qua các năm.

Đặc biệt, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng mua sắm trực tuyến. Người tiêu dùng ngày càng xa rời các cửa hàng truyền thống khiến hoạt động kinh doanh của các cửa hàng này càng khó khăn hơn.

Thế khó của các shophouse

Theo báo cáo của Cục Thống kê, trong tháng 2/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 561,7 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều cơ hội hứa hẹn cho thị trường bán lẻ trong tương lai nhưng để các thương hiệu tận dụng được tiềm năng của thị trường Việt Nam, quan trọng là nắm bắt chính xác thị hiếu người tiêu dùng và tìm được mặt bằng hợp lý.

Báo cáo từ IFM Research cũng cho thấy, chỉ số niềm tin tiêu dùng trong năm 2025 dự kiến tăng nhẹ ở mức 4,11% (đã trừ lạm phát).

Còn theo Báo cáo của Cục thống kê (Bộ Tài Chính) cũng cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2025, doanh thu bán lẻ nhóm hàng vật phẩm văn hoá, giáo dục tăng 15,9%; lương thực, thực phẩm tăng 9,9%; hàng may mặc tăng 9%; đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình tăng 6,8%.

Điều này cho thấy bức tranh rất tích cực của thị trường tiêu dùng trong nước. Thế nhưng điều đáng chú ý là miếng bánh không chia đều cho cả phân khúc bán lẻ.

Trong khi các trung tâm thương mại vẫn có mức độ lấp đầy tốt thì các mặt bằng nhà phố, shophouse, khối đế bán lẻ của các toà chung cư lại đang ngày càng khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê.

Đối với các trung tâm thương mại, sự quan tâm từ phía người tiêu dùng đối với các ngành hàng thiết yếu đồng thời là động lực cho các nhãn hàng tiếp tục mở rộng, khiến công suất năm 2024 của mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tăng 2 điểm %, đạt 93% sau khi các khách thuê lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori mở rộng mặt bằng.

Tại Hà Nội, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail tiếp tục mở rộng sự kiện diện trong năm 2025 vừa qua.

Trái lại, hoạt động của các nhà phố thương mại, khối đế bán lẻ của các chung cư vẫn tiếp tục ảm đạm.

Nguyên nhân được bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills TP.HCM cho rằng, các mặt bằng nhà phố đang mất dần ưu thế đối với các thương hiệu bán lẻ, đặc biệt là các thương hiệu nước ngoài.

Theo bà An, yêu cầu của thương hiệu lớn thường rất sát sao và khắt khe đối với mặt bằng bán lẻ, không chỉ từ vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng mà còn phải đảm bảo các yếu tố pháp lý như minh bạch về sở hữu, các hạng mục về phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động bán lẻ, trong khi các mặt bằng nhà phố thường không đáp ứng được những yêu cầu này.

Bên cạnh đó, khách thuê quốc tế cần đảm bảo tính minh bạch về pháp lý, chất lượng xây dựng, công năng hoạt động trong khi mặt bằng nhà phố rất ít có thể đáp ứng được các yêu cầu trên.

Phần lớn các <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/chi-tien-ty-mua-nha-cho-thue-bo-tien-chan-nhat-tien-le/">shophouse</a>, nhà phố có diện tích hẹp, thiết kế cũ, không còn phù hợp với mô hình kinh doanh hiện đại.

Đơn cử như đối với việc kinh doanh nhà hàng, quán cafe lớn, yêu cầu mặt bằng rộng, các nhà phố có diện tích 40 - 60/sàn là rất khó đáp ứng. Khách thuê nếu lựa chọn, sẽ buộc phải thuê hai căn liền nhau để đập thông mặt sàn.

Mặt khác, vị trí đỗ ô tô cũng là điểm trừ của các nhà phố cho thuê so với các trung tâm thương mại khiến khách thuê cân nhắc.

Một yếu tố khác được bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội chỉ ra là vấn đề về giá thuê.

Theo bà Minh, mặt bằng nhà phố tại TP. HCM và Hà Nội đang mất dần “ưu thế” do mức giá thuê bị đẩy lên quá cao, tiến độ thanh toán tiền thuê tương đối khắt khe. Phần lớn các chủ nhà đều kỳ vọng giá thuê cao, kèm theo các điều khoản thanh toán lên tới 6 tháng, thậm chí thanh toán theo năm.

Điều này gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt những ngành cần tối ưu quá dòng vốn lưu động trong hoạt động kinh doanh.

Nhiều tuyến phố của Việt Nam có mức giá thuê nhà phố ở mức cao so với khu vực và thế giới. Đơn cử như mới đây, báo cáo của Cushman &amp; Wakefield tiếp tục đưa đường Đồng Khởi (quận 1, TP. HCM) vào nhóm có giá thuê mặt bằng cao nhất Việt Nam và xếp hạng 14 toàn cầu.

Theo đơn vị này, giá thuê mặt bằng tại Đồng Khởi đạt 330USD/m2/tháng (tương đương khoảng 8 triệu đồng/m2/tháng), tăng 32% so với trước dịch Covid-19.

Thời gian gần đây, mặc dù tình trạng cho thuê gặp khó, nhưng giá thuê vẫn không có xu hướng giảm. Lý do là giá bất động sản tại trung tâm các thành phố lớn đã tăng mạnh trong thời gian vừa qua, khiến các chủ nhà kỳ vọng giá thuê sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Điều này đã khiến các nhà phố cho thuê vốn đã khó tìm khách thuê phù hợp lại càng khó cho thuê.

Theo bà Minh, xu hướng này có thể nhìn thấy rõ ràng đối với các dịch vụ ăn uống. Trước đây các nhãn hàng F&amp;B thường chuộng kinh doanh tại mặt phố lớn, nhưng hiện tại để tối ưu hóa dòng vốn lưu động nhằm cải tổ hoạt động kinh doanh, các nhãn hàng này đã lựa chọn trung tâm thương mại bởi có thể linh động trong thanh toán hơn, thậm chí có thể cân nhắc tới mô hình chia sẻ doanh thu.
<a href="https://theleader.vn/shopee-bop-chet-shophouse-d39515.html">Theo The Leader</a>

nhà phố

thương mại điện tử

shophouse

shoppee

Shopee bóp chẹt shophouse

Các doanh nghiệp đang trông chờ cơ quan quản lý nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng nhằm giải phóng hàng trăm nghìn tỷ đang tồn đọng trên thị trường hiện nay.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-05-luc-19.41.11.png" data-lg-id="bb50e5f3-4d89-49d2-a795-25151db59c5f">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-05-luc-19.41.11.png" alt="Quý 2/2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục trầm lắng. Ảnh:VA" width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-05-luc-19.41.11.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-05-luc-19.41.11.png" data-src-mobile="" data-file-id="3248" /> Quý 2/2024, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục trầm lắng. Ảnh:VA</div></figure>
<h2>Thực trạng khó khăn</h2>
Theo Bộ Xây dựng, quý 2/2024 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng để bán vẫn tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi.
Trong đó, phân khúc condotel và shophouse được cho là chịu nhiều áp lực nhất. Qua khảo sát từ các trang mua bán bất động sản cho thấy, các dự án đang được rao bán cắt lỗ từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng chủ yếu đến từ phân khúc condotel, nằm ở một số khu vực như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang…
Cũng theo báo cáo từ DKRA Group, trong quý 2/2024 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn ảm đạm khi loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chỉ ghi nhận khoảng 3.066 căn mở bán, tiêu thụ vỏn vẹn 20 căn, tương đương 1% trên nguồn cung mới.
DKRA Group cho biết, mặc dù giá bán sơ cấp có xu hướng đi ngang nhưng giá sang nhượng giảm sâu, trung bình giảm 15 - 20% so với giá hợp đồng. Thậm chí có những dự án đã giảm đến 40 - 50% vẫn khó bán.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng đang ở mức thấp nhất trong một thập kỷ qua. Lượng tiêu thụ giảm từ 60 - 69% so với cùng kỳ, phần lớn tập trung ở những dự án có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn. Có thể thấy, thị trường này sẽ khó có khả năng tăng giá ngắn hạn.

<h2>Cần rút ra bài học</h2>
Bên cạnh sự suy thoái chung của thị trường bất động sản, việc ồ ạt xây dựng và phát triển các loại hình nghỉ dưỡng mới như condotel hay shophouse cũng được cho là nguyên nhân dẫn tới việc nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ.

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-21-luc-13.04.44.png" data-lg-id="267c7bc5-5211-44b8-a46a-e13993c188f5">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-21-luc-13.04.44.png" alt="Condotel được cho là phân khúc chịu nhiều khó khăn nhất trong thời gian qua. Ảnh:VA" width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-21-luc-13.04.44.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/08/20/anh-chup-man-hinh-2024-05-21-luc-13.04.44.png" data-src-mobile="" data-file-id="3250" /> Condotel được cho là phân khúc chịu nhiều khó khăn nhất trong thời gian qua. Ảnh:VA</div></figure>
Ông <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/ts-nguyen-van-dinh-phan-khuc-nha-o-xa-hoi-nha-o-binh-dan-se-dan-dat-thi-truong-bat-dong-san/">Nguyễn Văn Đính</a> – Chủ tịch VARS chia sẻ, thời gian qua nhiều chủ đầu tư đã buộc phải chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư để ở như Đà Nẵng là ví dụ. Đây được xem như giải pháp tình thế trước sự phát triển ồ ạt của loại hình này. Thậm chí, sản phẩm shophouse còn khó khăn hơn để có thể chuyển đổi.
“Trong phát triển cấu trúc hạ tầng của ngành kinh tế du lịch, condotel hay shophouse là cần thiết, tuy nhiên, tại nhiều địa phương, chủ đầu tư ồ ạt làm những dự án mà không chú trọng đến hệ thống hạ tầng du lịch, trong khi rầm rộ quảng cáo là đầu tư bất động sản sinh lời. Đây là một hệ lụy rất lớn với gây mất niềm tin của nhà đầu tư”, ông Đính nói.
Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại phân khúc shophouse và condotel, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC chia sẻ: “Có thể nói rằng nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả, dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào”.
Theo vị giám đốc, một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển “nóng” của các sản phẩm loại này, chẳng hạn như Indonesia trong những năm 2008. Việt Nam cũng ghi nhận trung bình 12.000 sản phẩm loại này mở bán mỗi năm từ 2016 - 2019. Tuy nhiên, dịch Covid-19 và kinh tế suy thoái sau đó đã khiến ngành du lịch và nhà hàng khách sạn lao đao. Cùng với đó, khó khăn <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/luat-kinh-doanh-bat-dong-san-2023-khac-phuc-cac-bat-cap-khoang-trong-phap-ly/">pháp lý</a> liên quan tới các loại hình condotel và shophouse tiếp tục là sức ép đè nặng lên chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân trong giai đoạn này.
Bởi vậy, theo đề xuất của các chuyên gia, giải pháp trước mắt của Việt Nam là tìm cách thu hút khách du lịch, giảm giá bán... để hạn chế nguy cơ đổ vỡ. Về lâu dài cần nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý cho condotel, shophouse hay officetel.
<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/thao-go-rao-can-phap-ly-cho-bat-dong-san-nghi-duong-10140776.html">Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp </a>

bất động sản nghỉ dưỡng

condotel

rào cản pháp lý

DKRA Group

Tháo gỡ rào cản pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng

Huyện Trảng Bom

Mua bán &#x25cf; 9.000 m²

Hiển thị

Trang

Mua bán

Tin Thường

Tỉnh Đồng Nai

Đang hiển thị

Bán nhà xưởng 🆘 gần 10.000m2, Phường Hố Nai, Đang cho thuê 130tr/tháng.

Bán nhà xưởng 🆘 gần 10.000m2, Phường Hố Nai, Đang cho thuê 130tr/tháng.

Chưa giao dịch

Nhà xưởng, nhà kho

Thị trấn Trảng Bom

Huyện Vĩnh Cửu

Mua bán &#x25cf; 125 m²

Dương Thành Ân

Bán Đất nền Dự án 125m²

Bán Đất nền Dự án 125m²

Đất nền Dự án

Xã Bình Lợi

Huyện Nhơn Trạch

Mua bán &#x25cf; 74 m²

Phan Thị Lân

BÁN CĂN HỘ TERRA 🌊 FLORA NHƠN TRẠCH, ĐỒNG NA – CĂN GÓC 74m² – 2PN 2WC –

BÁN CĂN HỘ TERRA 🌊 FLORA NHƠN TRẠCH, ĐỒNG NA – CĂN GÓC 74m² – 2PN 2WC –

Căn hộ chung cư

Xã Phú Hội

Đông Nam

Huyện Thống Nhất

Mua bán &#x25cf; 90 m²

Nguyen Thuc

Đất 💥 thổ cư sổ sẵn giá rẻ gần khu công nghiệp dầu giây chỉ 468tr

Đất 💥 thổ cư sổ sẵn giá rẻ gần khu công nghiệp dầu giây chỉ 468tr

Đất nền riêng lẻ

Xã Hưng Lộc

Tây Bắc

Huyện Tân Châu

Mua bán &#x25cf; 635 m²

Huỳnh Trọng Nhân

Tỉnh Tây Ninh

Bán Đất nền riêng lẻ 635m²

Bán Đất nền riêng lẻ 635m²

Thị trấn Tân Châu

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Shophouse

Chuyên trang Tin Tức

Shopee bóp chẹt shophouse

Tháo gỡ rào cản pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng

Nhà đất

Bán nhà xưởng 🆘 gần 10.000m2, Phường Hố Nai, Đang cho thuê 130tr/tháng.

Bán Đất nền Dự án 125m²

BÁN CĂN HỘ TERRA 🌊 FLORA NHƠN TRẠCH, ĐỒNG NA – CĂN GÓC 74m² – 2PN 2WC –

Đất 💥 thổ cư sổ sẵn giá rẻ gần khu công nghiệp dầu giây chỉ 468tr

Bán Đất nền riêng lẻ 635m²