<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
Như dự báo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán chung cư tại Hà Nội đang dần theo kịp TP HCM với loạt dự án mở bán mới giá trên 100 triệu đồng/m2.

</div>
</div>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/chung-cu-1-.jpeg" data-lg-id="7bf7fc90-93fa-4f63-84b6-92d67d2e88a7">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1192"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/chung-cu-1-.jpeg" alt="Thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục đón nguồn cung cao cấp, hạng sang. Ảnh: DH" width="1192" height="795" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/chung-cu-1-.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/chung-cu-1-.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="9073" /> Thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục đón nguồn cung cao cấp, hạng sang. Ảnh: DH</div></figure>
Thêm nguồn cung hạng sang

Sau thời gian dài vắng bóng nguồn cung sơ cấp tại khu vực nội thành, mới đây dự án căn hộ The Nelson Private Residence (The Nelson) có vị trí tại ngõ 29 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình chính thức được ra mắt thị trường. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn HD Mon, đơn vị quản lý phát triển là Tập đoàn Indochina Capital.

Theo thông tin từ Indochina Capital, dự án sẽ có giá khởi điểm từ 135 triệu đồng/m2. Dự án có duy nhất 175 căn hộ được định vị ở phân khúc hạng sang.

Trước đó, đầu tháng 8, thương hiệu bất động sản Noble cũng đã cho ra mắt dự án đầu tiên tại quận Tây Hồ, với tên thương mại là Noble Crystal Tay Ho.

Đầu tháng 9, theo công bố của Sở Xây dựng Hà Nội, 955 căn hộ cao tầng và 60 biệt thự thấp tầng tại dự án này đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Giá bán tại dự án này đang được rao ở mức 170 - 195 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ Hà Nội mới bước vào chu kỳ tăng đột biến bởi dự án mới ngày càng khan hiếm. Tổng nguồn cung mở bán trong năm ngoái đạt gần 10.300 căn, mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Nhiều chủ đầu tư thay đổi chiến lược, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định rằng, thời gian qua, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhiều chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại mặt bằng giá bán. Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài này từng phát triển dự án thành công tại TP HCM - điểm đến ưu tiên khi bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam. Vì phát triển sớm và nhanh nên quỹ đất tại TP HCM ngày càng khan hiếm, giá tăng lên ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của nhiều người.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" bằng việc đẩy mạnh phát triển những dự án cao cấp tại thủ đô.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, do nút thắt nguồn cung khiến mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục leo thang.

Phân khúc không dành cho số đông

Trước Noble Crystal, The Nelson, thị trường Hà Nội cũng từng chứng kiến các dự án có mức giá mở bán trên 100 triệu đồng/m2. Đơn cử như Sun Grand City Thụy Khuê Residence với mức giá 120 triệu đồng/m²; BRG Legend trên 130 triệu đồng/m2, Herritage West Lake với mức trên 110 triệu đồng/m2... và cao nhất là The Grand Hanoi với mức mở bán trên 500 triệu đồng/m2.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds-hang-hieu(1).jpeg" data-lg-id="e19081c5-53b0-4db7-8ac5-e7682c085c16">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1276"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds-hang-hieu(1).jpeg" alt="Herritage West Lake có mức mở bán trên 110 triệu đồng/m2, giá sang nhượng hiện tại được rao trên 160 triệu đồng/m2. Ảnh: DH" width="1276" height="851" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds-hang-hieu(1).jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/24/bds-hang-hieu(1).jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="9075" /> Herritage West Lake có mức mở bán trên 110 triệu đồng/m2, giá sang nhượng hiện tại được rao trên 160 triệu đồng/m2. Ảnh: DH</div></figure>
Mặc dù <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/dieu-chinh-bang-gia-dat-can-thiet-nhung-tranh-gay-soc/">giá bán</a> cao nhưng theo các chuyên gia, ở các mức giá bán khác nhau, mục tiêu, định vị khách hàng khác nhau và các dự án đều có lượt hấp thụ nhất định.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, cho rằng, nhóm người giàu ngày càng tăng và họ có nhu cầu sở hữu bất động sản cao cấp không chỉ để ở mà còn để khẳng định địa vị.

Việc nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến thị trường căn hộ hạng sang ở Hà Nội, nhờ quy định cho phép người nước ngoài mua nhà, đã tạo động lực lớn cho phân khúc này.

Tuy nhiên, chuyên gia từ Savills cũng lưu ý, mức giá của căn hộ hạng sang rất cao, chỉ phù hợp với một nhóm nhỏ khách hàng. Điều này có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản khi có biến động kinh tế.

Còn theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mới đã tạo hành lang pháp lý mới, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
<a href="https://diendandoanhnghiep.vn/ha-noi-loat-chung-cu-hang-sang-chao-san-gia-tren-100-trieu-dong-m2-10142541.html">Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp</a>

chung cư

chung cư Hà Nội

giá bán

căn hộ hạng sang

Hà Nội: Loạt chung cư hạng sang "chào sân", giá trên 100 triệu đồng/m2

Trong tháng 6, một số dự án cao cấp, hạng sang sẽ được mở bán chính thức. Trong khi đó, nguồn cung mới từ các dự án bình dân, trung cấp ngày càng hạn chế, các dự án nhà ở xã hội chưa có kế hoạch mở bán. Từ đây, mặt bằng giá được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng leo thang.

Hiện tượng "sốt nóng" chung cư tại Hà Nội đã hạ nhiệt

Báo cáo thị trường do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố cho biết, trong tháng 5 vừa qua, hiện tượng giá chung cư "sốt nóng" cục bộ tại khu vực Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt, giao dịch chủ yếu đến từ nguồn cung mới trong khi giao dịch thứ cấp dần ổn định trở lại.

Tuy nhiên, việc các dự án mở bán mới trong kỳ chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp trở lên đã góp phần làm tăng mức giá bán bình quân tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ…

Cụ thể, tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, giá bán căn hộ ổn định so với tháng trước từ 26 - 70 triệu đồng/m2. Nhà phố có mức giá rao bán từ 40 - 176 triệu đồng/m2, tăng từ 3 - 4% so với tháng trước. Tương tự, giá nhà biệt thự cũng tăng từ 5 - 7% theo tháng lên mức 29 - 231 triệu đồng/m2. Đất nền giữ giá từ 17 - 60 triệu đồng/m2.

Tại miền Trung, giá căn hộ tăng 4 - 6% theo tháng lên mức 29 - 104 triệu đồng/m2. Các phân khúc khác giữ giá so với tháng trước.

Tại TP.HCM, có 3/5 phân khúc bất động sản ghi nhận tăng giá; trong đó, giá chung cư rao bán tăng từ 1 - 2% lên mức 29 - 82 triệu đồng/m2; phân khúc nhà phố từ 31 - 103 triệu đồng/m2, tăng 3 - 5% theo tháng; phân khúc biệt thự cũng tăng lên từ 63 - 329 triệu đồng/m2…
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="attachment_23586" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-23586 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/jkl.png" alt="" width="864" height="433" /> Sự tăng giá của các loại hình sản phẩm trong tháng 5 vừa qua. Nguồn: DXS.</div>

</div></figure>
Đáng chú ý, trong tháng, các dự án sau khi đã mở bán vẫn tiếp tục công bố các chính sách bán hàng ưu đãi mới để tiếp tục đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ rổ hàng tồn. Các chính sách chiết khấu mạnh tay từ các chủ đầu tư (cao nhất lên đến 30%) đã góp phần đáng kể giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ trong tháng 5.

Dự báo, nguồn cung trong tháng 6 sẽ có sự cải thiện hơn và đa dạng loại hình sản phẩm, đến từ các dự án đã và đang được truyền thông nhưng chưa mở bán. Tuy nhiên, do một số dự án cao cấp, hạng sang sẽ được mở bán chính thức trong khi nguồn cung mới từ các dự án bình dân, trung cấp ngày càng hạn chế và các dự án nhà ở xã chưa có kế hoạch mở bán nên mặt bằng giá dự báo sẽ tiếp tục xu hướng leo thang.

Các chủ đầu tư sẵn sàng cho dự án mới

Về động thái của của các bên tham gia thị trường, DXS cho hay phía chủ đầu tư đang thực hiện các kế hoạch giới thiệu, mở bán dự án mới để kịp hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm và bắt nhịp phục hồi của thị trường. Đồng thời, đẩy mạnh liên kết giữa các chủ đầu tư, xây dựng chiến lược phát triển nhà ở xã hội thông qua việc gom quỹ đất, xin chủ trương triển khai.

Ở cộng đồng môi giới, liên kết bán hàng vẫn là xu hướng chủ đạo trong trung và dài hạn. Bên cạnh các tên tuổi lớn, thị trường xuất hiện nhóm sàn môi giới mới với năng lực bán hàng tốt và đang dần khẳng định tên tuổi. Số lượng môi giới quay lại ngành đã tăng nhưng nhìn chung vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu của các sàn để triển khai số lượng lớn dự án mới trong nửa cuối 2024.

<div class="caption-img" id="attachment_23589" align="aligncenter" width="904"><img class="wp-image-23589 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/ergreg.png" alt="" width="904" height="657" /> TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện DXS - FERI</div>

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện DXS - FERI, nhận định các chủ đầu tư hiện nay đã tự tin hơn trong việc thiết lập các mục tiêu kinh doanh và tài chính với mức tăng trưởng vượt trội so với năm 2023. Một số chủ đầu tư đang khẩn trương hoàn tất tái cấu trúc và chuẩn bị các nguồn lực tài chính, sản phẩm, nhân sự để trở lại thị trường.

"Hiện nay, số lượng nhân viên kinh doanh tại các doanh nghiệp bất động sản đã tăng 20% - 30%. Các sàn giao dịch quay lại hoạt động tiếp tục tăng tạo ra nhiều cơ hội cho cá nhân môi giới cũng như sự cạnh tranh lớn hơn giữa các doanh nghiệp môi giới. Niềm tin vào thị trường đã có sự cải thiện khi các dự án mở bán mới lẫn các dự án đang được truyền thông đều nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng và các nhà đầu tư khi hầu hết đều tin rằng thị trường đã bước qua vùng đáy" - ông Khôi chia sẻ.

Ở phía người mua, các khách hàng có xu hướng phân hóa thành 2 nhóm. Thứ nhất là nhóm có tài chính tốt sẵn sàng xuống tiền với các dự án có pháp lý và thanh khoản tốt, kể cả các sản phẩm có giá trị lớn thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Thứ hai là nhóm có nhu cầu nhưng nguồn lực còn hạn chế. Nhóm này đang cân nhắc lựa chọn kỹ và tập trung tìm kiếm các dự án có chính sách bán hàng tốt, phù hợp với khả năng tài chính.

"Các Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 dự kiến sớm có hiệu lực sẽ góp phần hoàn thiện khung chính sách, từ đó sớm có cơ sở để ban hành các văn bản dưới luật (nghị định, thông tư) nhằm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, khơi thông nguồn cung và thúc đẩy sự phục hồi, sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho các chủ đầu tư, nhà môi giới lẫn khách hàng", DXS cho biết.
Theo Tạp chí điện tử Reatimes
(https://reatimes.vn/gia-chung-cu-ha-noi-tphcm-da-nang-du-bao-tiep-tuc-leo-thang-trong-thang-6-202240605170534288.htm)

hà nội

Đà Nẵng

Giá chung cư Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng dự báo tiếp tục leo thang trong tháng 6

Nguồn cầu bị dồn nén trong suốt thời gian dài cộng với tâm lý sợ lỡ cơ hội mua nhà khí giá tăng (Fomo) đã khiến thị trường căn hộ Hà Nội diễn biến sôi động trong những tháng đầu năm.

<div class="caption-img" id="attachment_21633" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-21633 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/04/Cau-Giay30.jpg" alt="" width="788" height="442" /> Giá căn hộ chung cư Hà Nội tiếp tục leo đỉnh. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

Sốt giá do tâm lý "sợ tăng giá"

Quan sát thị trường bất động sản từ cuối năm 2023, đầu năm 2024, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhận thấy đang có những cơn sốt nhỏ ở <a href="https://vars.vn/can-ho-ha-noi-ban-chay">phân khúc căn hộ</a>.

Theo bà Hằng, tại nhiều khu vực, dự án, giá bán thay đổi từng ngày. Nguồn cung khan hiếm suốt một thời gian dài, cùng với tâm lý sợ giá nhà tiếp tục tăng cao đã khiến khách hàng có xu hướng đẩy nhanh tốc độ quyết định xuống tiền hơn so với thời gian trước.

Đa số những người có ý định mua nhà ở thời điểm hiện tại đều chốt căn rất nhanh, thay vì mất thời gian dài để cân nhắc, chờ đợi giá giảm hay tiếp tục tìm kiếm những căn hộ phù hợp hơn.

Số liệu từ Savills Việt Nam cũng cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội có sự cải thiện rõ rệt trong quý đầu năm với 5.308 căn hộ bán được, tăng 74% theo quý và 99% theo năm.

<img class="aligncenter wp-image-21635 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/04/Anh-chup-Man-hinh-2024-04-10-luc-12.15.20.jpg" alt="" width="992" height="816" />
Căn hộ hạng B chiếm 88% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 45%. Giá sơ cấp trên thị trường đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.
Cùng với đà tăng giá của phân khúc chung cư, thị trường Hà Nội ngày càng thiếu hụt các sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và được bán hết.
Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Đặc biệt, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 49% thị phần của thị trường. Trong khi đó, kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của căn hộ bình dân giảm 47% mỗi năm.
Trên thị trường thứ cấp, các hoạt động mua bán cũng diễn ra rất sôi động. Giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm, đã tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng mạnh.
Các sản phẩm thứ cấp có ưu điểm hơn phần lớn đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và có giá cả phải chăng hơn. Giá sơ cấp trung bình trên thị trường hiện cao hơn 40% so với giá thứ cấp.
Lực cầu đầu tư đẩy giá nhà tăng mạnh
Lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư liên tục "leo đỉnh", bà Hằng cho rằng, trước hết là do nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Trong quý I vừa qua, nguồn cung căn hộ mới tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn.
Các giai đoạn tiếp theo của tám dự án hiện tại đã cung cấp 3.100 căn, chiếm 76% thị phần và 24% còn lại đến từ dự án Lumière EverGreen.
Mặc dù đã có sự cải thiện, song số lượng nguồn cung này vẫn ở mức rất thấp. Nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt 12.928 căn tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.
Trong khi nguồn cung căn hộ giữ ở mức thấp trong suốt một thời gian dài thì ở phía nguồn cầu, bên cạnh nhu cầu mua nhà của người dân bị dồn nén trong suốt một thời gian dài, thị trường còn đón nhận một lượng cầu mới từ phía các nhà đầu tư. Điều này càng khiến nguồn cầu trên thị trường tăng mạnh.
Theo bà Hằng, nếu như trước đây, tâm lý của các nhà đầu tư thường xem chung cư là "tiêu sản", họ không lựa chọn phân khúc này để xuống tiền, thì hiện nay, quyết định của họ đã thay đổi hoàn toàn.
Các nhà đầu tư coi các dòng sản phẩm căn hộ tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc, kinh tế, xã hội phát triển chính là một loại tài sản. Các căn hộ này không chỉ có thể cho thuê sinh lợi mà còn tăng giá mạnh mẽ theo thời gian.
Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi ngân hàng ở mức thấp, các kênh đầu tư khác như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng không thuyết phục và mang lại lợi nhuận thực sự, chung cư càng trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn trên thị trường.
Chính vì vậy, các nhà đầu tư từ các phân khúc bất động sản khác đã quay về lựa chọn chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội để xuống tiền. Sự tham gia của các nhà đầu tư chính là một trong những yếu tố làm tăng mạnh nguồn cầu cho thị trường, góp phần tiếp tục đẩy giá căn hộ.
Trước nguồn cầu rất lớn của thị trường, bà Hằng cho rằng, thực tế các giao dịch sôi động là "thật" và mức giá tăng cũng là "tăng thật". Thị trường căn hộ Hà Nội chưa có dấu hiệu của bong bóng và sốt giá ảo.
Tuy nhiên, "mặc dù người mua nhà đang có tâm lý sợ tăng giá, song họ không mua bằng mọi giá", bà Hằng nhấn mạnh và cho rằng, các dự án có mức giá cao nhưng chất lượng, vị trí không tương xứng sẽ không được người mua nhà lựa chọn.
Trong khi đó, những dự án có mức giá hợp lý, tiện ích đồng bộ, nhưng ở khu vực xa trung tâm lại có thể có thanh khoản tốt. Nhiều khách hàng không ngại yếu tố vị trí sẽ quyết định mua nhà ở các dự án này.
Trong thời gian tới, vị chuyên gia này cho rằng, các dự án cơ sở hạ tầng lớn có thể cung cấp các sản phẩm có giá cả phải chăng hơn cho thị trường.
Theo bà Hằng dự báo, các dự án tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Sự cải thiện của cơ sở hạ tầng, các sản phẩm có giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố quyết định thành công cho thanh khoản của các dự án.
Trong năm 2024, 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp 12.300 căn hộ ra thị trường. Căn hộ hạng B sẽ chiếm 87% thị phần.
Bên cạnh đó, các các quận/huyện xa trung tâm như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Đông Anh sẽ tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung, đóng góp 82% thị phần của thị trường.
Nhìn trong dài hạn, bà Hằng cho rằng, các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường phát triển, gia tăng về nguồn cung.
Điều này sẽ góp phần khiến giá căn hộ hạ nhiệt trong thời gian tới. Từ năm 2025 trở đi, sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán ra thị trường.

bất động sản

căn hộ Hà Nội

phân khúc căn hộ

Hội chứng Fomo đẩy giá căn hộ Hà Nội

Mặc dù thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh ở một số khu vực nhưng giá bất động sản vẫn trong xu hướng tăng tiếp vì nguồn cung thấp và những thay đổi từ ba luật mới.

<div class="caption-img" id="attachment_21328" align="aligncenter" width="592"><img class="wp-image-21328 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/03/A-1-1.jpg" alt="" width="592" height="364" /> Một dự án bất động sản đang được triển khai ở TP. Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: Hoàng Anh</div>

Nhiều lý do khiến giá bất động sản tăng

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận, năm 2024, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn chuyển giao khi ba luật quan trọng nhất đối với ngành bất động sản đều được cập nhật mới và có hiệu lực kể từ năm 2025.

Theo ông Kiệt, luật mới sẽ tác động nhiều đến thị trường, chiến lược phát triển của các chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân cũng bị ảnh hưởng.

Cụ thể, đối với Luật Kinh doanh bất động sản có quy định chủ đầu tư không được thu quá 5% giá trị sản phẩm khi đặt cọc. Hiện tại chủ đầu tư được thu đến 30% giá trị tài sản.

Quy định này sẽ tạo áp lực lớn đối với chủ đầu tư, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đáp ứng điều kiện để ký hợp đồng mua bán, thu thêm tiền từ khách hàng.

Do đó, chủ đầu tư phải đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp vì phải tính toán nhiều về mặt tài chính.

<div class="caption-img" id="attachment_21329" align="aligncenter" width="650"><img class="wp-image-21329 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/03/B.jpg" alt="" width="650" height="975" /> Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam</div>
Đối với khách hàng, với việc chỉ phải đóng không quá 5% giá trị tài sản khi đặt cọc sẽ vừa tạo điều kiện cũng như cơ hội cho họ đầu cơ. Bởi vì cùng với số tiền đó, với luật hiện nay khách hàng chỉ đặt cọc được một sản phẩm, nhưng khi luật mới có hiệu lực lại đặt cọc được tới sáu sản phẩm.
Nên với những khách hàng đầu cơ, họ chỉ cần đặt cọc và chờ tới khi dự án đủ điều kiện pháp lý ký hợp đồng mua bán thì bán lại.
Quy định này có lợi hay có hại đối với thị trường theo ông Kiệt còn phải chờ khi luật đi vào thực tế. Tuy nhiên trước mắt có thể thấy, điều này sẽ khiến chiến lược triển khai dự án của chủ đầu tư và tâm thế của người mua nhà thay đổi.
Với luật hiện tại, việc phân lô bán nền chỉ được siết chặt ở những đô thị loại một, còn các huyện vẫn phân lô bình thường. Luật mới có hiệu lực sẽ siết phân lô đến các đô thị loại ba. Điều này sẽ giúp các sản phẩm phân lô bán nền cũ tăng giá do sản phẩm mới không có.
Luật mới sẽ bỏ khái niệm khung giá để chuyển qua bảng giá đất. Bảng giá đất này sẽ được cập nhật hàng năm, rất sát thị trường.
Tức là trước đây để chuyển đổi mục đích sử dụng đất chỉ có áp khung giá đất do nhà nước quy định, mà khung này thấp hơn thị trường nên việc định giá tiền sử dụng đất sẽ thấp.
Còn từ năm 2025 trở đi không còn điều này, giá đất sẽ được áp theo giá thị trường, điều này khiến chi phí phát triển dự án sẽ tăng lên, kéo theo giá bán sẽ tăng. Chủ đầu tư muốn có sản phẩm bán ra thị trường sẽ phải đóng nhiều tiền hơn.
Quy định về việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, đấu thầu cũng là một điểm đáng chú ý vì sẽ ảnh hưởng nhiều đến chủ đầu tư.
Nếu chủ đầu tư muốn phát triển dự án phải đấu giá đất, nhà nước đóng vai trò quản lý các dự án, chủ đầu tư nào đáp ứng được yêu cầu về tài chính sẽ trúng thầu. Điều này giúp chủ đầu tư giảm được áp lực về thủ tục pháp lý nhưng lại đòi hỏi phải có tiềm lực tài chính mạnh.
Bên cạnh yếu tố tích cực thì quy định này cũng có hạn chế là chủ đầu tư muốn có dự án lại bị phụ thuộc vào nhà nước. Do đó, để chủ đầu tư có được dự án sẽ khó hơn trước đây, đóng nhiều tiền hơn và ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm.
Trước đây có tình trạng các doanh nghiệp đi gom đất, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, rồi đề xuất thực hiện dự án.
Nhưng luật mới quy định chỉ cho phép các doanh nghiệp chuyển nhượng đất ở, tức là các dự án phải là đất ở mới được chuyển nhượng, đồng nghĩa với việc phải được quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng trước, các chủ đầu tư mới được đấu thầu về làm dự án.
Quy định này sẽ khắc phục tình trạng các doanh nghiệp đi gom đất để đó chờ tăng giá thì nay nhà nước sẽ làm công đoạn gom đất. Tức là, nhà nước muốn tăng kiểm soát việc triển khai dự án thông qua quản lý việc thu hồi đất.
Đối với quy định, trước khi bàn giao sản phẩm chủ đầu tư Việt Nam thu không quá 70% giá trị, còn chủ đầu tư nước ngoài thu không quá 50% giá trị cũng sẽ thúc đẩy chủ đầu đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án.
Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, với những quy định mới, ông Kiệt nhận định việc có dự án từ năm 2025 trở đi sẽ khó hơn trước đây rất nhiều, do đó giá bán sản phẩm cũng sẽ ở mức cao.
Giá căn hộ ở Hà Nội tăng nhanh hơn TP.HCM
Cùng có điểm chung là nguồn cung sụt giảm mạnh nhất và thấp nhất trong vòng 10 năm, nhưng theo ông Kiệt, thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2023 có mức tăng giá nhanh hơn TP.HCM.
Cụ thể, tại TP.HCM, <a href="https://vars.vn/can-ho-cho-thue-tang-gia">giá bán căn hộ</a> ở thị trường sơ cấp ở mức 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% theo năm. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại thị trường thứ cấp ghi nhận 45 triệu đồng/m2, giảm 5% theo năm.
Thị trường thứ cấp tại TP.HCM trong năm 2023 đã trải qua nhiều lần điều chỉnh giá tuy nhiên mức giảm giá đã chậm lại trong quý cuối năm.
Có 7.300 căn hộ chung cư ở TP.HCM được mở bán mới, chỉ bằng một nửa so với năm 2022 nhưng thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực về cuối năm.
Đối với Hà Nội, năm 2023 ghi nhận 10.300 căn hộ được mở bán mới ra thị trường, giảm 32% so với năm ngoái.
Tuy nhiên nguồn cung mở bán mới trong nửa cuối năm tăng 60% so với nửa đầu năm. Các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông chiếm 60% tổng nguồn cung mở bán mới.
Về giá bán, thị trường Hà Nội ghi nhận giá sơ cấp tăng nhanh, do nguồn cung mở bán chủ yếu ở phân khúc cao cấp.
Một đặc điểm đáng chú ý là thị trường Hà Nội và TP.HCM đổi vai cho nhau khi Hà Nội đang đi theo xu hướng của TP.HCM ba năm về trước.
Tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình thị trường Hà Nội đạt 2.200USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3,3% theo quý và 13,6% theo năm. Đây cũng là mức giá ở TP HCM giai đoạn 2020 – 2021.
Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng, đạt 1.375USD/m2, tăng 5,2% theo năm.
Ông Kiệt dự báo, nguồn cung thị trường Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 sẽ cải thiện hơn. Trong đó, nguồn cung mới tại TP.HCM kỳ vọng đạt trên 9.000 căn hộ, 1.000 căn nhà liền thổ.
Thị trường Hà Nội, nguồn cung mới kỳ vọng đạt 15.000 căn hộ, 6.000 căn nhà phố, biệt thự.
Dù cả hai thị trường ghi nhận tăng nhưng trong ngắn hạn nguồn cung mới vẫn hạn chế, nhu cầu ở mức cao nên giá bán cũng sẽ được duy trì ở mức cao.

căn hộ

đất nền

Giá căn hộ, đất nền sẽ tăng tiếp

Nếu như vài năm trước, các căn hộ giá 2 tỷ đồng đã dần biến mất khỏi khu vực trung tâm thành phố, thì giờ đây, chúng cũng vắng bóng tại các quận, huyện ngoại thành.

<div class="caption-img" id="attachment_19611" align="aligncenter" width="1027"><img class="wp-image-19611 " src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/12/DJI_0739.jpg" alt="" width="1027" height="539" /> Giá căn hộ xa trung tâm ngày càng tăng cao. Ảnh: Hoàng Anh.</div>
<h1></h1>
<h1>Đỏ mắt tìm căn hộ 2 tỷ đồng</h1>
Nhiều tháng qua, vợ chồng chị Lan ở quận Hà Đông tìm mua căn hộ tại các dự án <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/gia-chung-cu-ha-noi-tang-gan-gap-doi-sau-5-nam/">chung cư</a> mở bán mới nhưng dù chấp nhận mua nhà xa trung tâm Hà Nội gia đình chị vẫn chưa thể tìm được căn hộ hai phòng ngủ ưng ý với tầm tiền 2 tỷ đồng.

Cũng với tầm tiền tương tự, chị Thuý ở quận Cầu Giấy tìm mua căn hộ chung cư một phòng ngủ + 1 tại phường Tây Mỗ, quận Bắc Từ Liêm. Loay hoay chọn tới chọn lui, chị cũng không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà buộc phải mua hàng thứ cấp đã đưa vào sử dụng ba năm trước.

Chị Thuý cho biết, ở khu đô thị này, những toà căn hộ mới mở bán thời gian gần đây có giá rất cao, lên đến hơn 50 triệu đồng/m2; trong khi đó, năm 2021, chỉ có giá khoảng 35 triệu đồng/m2.

Người mua nhà muốn mua được căn hộ giá mềm hơn chỉ còn cách mua lại các dự án đã đi vào hoạt động với mức giá đã tăng đáng kể nhưng vẫn thấp hơn các dự án căn hộ mới mở bán.

Nếu như cách đây vài năm trước, các căn hộ giá 2 tỷ đồng đã dần biến mất khỏi khu vực trung tâm thành phố, thì giờ đây, cũng ngày càng vắng bóng tại các quận, huyện ngoại thành.

Cùng với sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông và sự xuất hiện của các dự án lớn, nhiều khu vực xa trung tâm ngày càng nhiều các căn hộ có giá trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2.

Đơn cử như tại quận Long Biên, dự án chung cư Le Grand Jardin Sài Đồng đang mở bán với mức giá từ 3,2 - 4,5 tỷ đồng/căn hộ hai đến ba phòng ngủ. Giá mỗi m2 trung bình khoảng 50 triệu đồng.

Hay tại khu đô thị Vinhomes Smart City, các dự án căn hộ trung cấp mở bán mới hiện có mặt bằng giá mới bình quân hơn 50 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp có giá trên 65 triệu đồng/m2.

Cũng tại khu vực này, CapitaLand mới đây đã công bố dự án Lumi Hanoi với tổng diện tích gần 5,6ha, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 4.000 căn hộ cao cấp, giá bán dự kiến từ 66 triệu đồng/m2, cao ngang ngửa các căn hộ trung cấp ở các quận trung tâm Hà Nội.

Bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng và bối cảnh kinh tế khó khăn, số liệu từ công ty tư vấn CBRE cho thấy giá bán căn hộ chung cư tại thị trường sơ cấp trong quý III vừa qua tăng 14% theo năm, đạt mức bình quân 50,8 triệu đồng/m2.

Trong đó, các quận ngoài trung tâm ghi nhận mức giá bán tăng mạnh. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Tại khu vực phía Đông Hà Nội, theo số liệu của Savills, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 48 triệu đồng/m2. Mức giá này dù còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố nhưng đã và đang có xu hướng tăng lên nhanh chóng.

Giới nghiên cứu thị trường nhận xét giá bán chung cư tại Hà Nội vẫn không có xu hướng giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Lý giải nguyên nhân của mức giá căn hộ xa trung tâm ngày càng đắt đỏ, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam chỉ ra rằng, do ách tắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ ngày càng khan hiếm.

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều quyết sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản nhưng hiệu quả thực chất vẫn còn hạn chế do gặp phải những vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai, Luật Đầu tư.

Nguồn cung dự án trong trung tâm rất ít nên sức nóng được đẩy ra khu vực ngoại thành và chủ đầu tư các dự án đã đầy đủ pháp lý, sẵn sàng bán hàng ra thị trường không thể "bán rẻ".

Thứ hai, theo ông Cần là do chi phí đầu tư, phát triển dự án như vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất đang ngày càng tăng cao khiến giá căn hộ tăng.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng định vị sản phẩm của mình ở phân khúc cao cấp để bán với múc giá cao hơn. Một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh.

Cùng với đó là sự xuất hiện của các chủ đầu tư nước ngoài với chất lượng dự án cao cấp hơn từ thiết kế, hoàn thiện nội thất, tiện ích, đơn vị quản lý vận hành, từ đó làm tăng giá thành căn hộ.

Ông Cần đánh giá, cùng một vị trí nhưng các chủ đầu tư trong nước đang bán với giá chỉ bằng 2/3 đơn vị phát triển nước ngoài.

Một yếu tố nữa chính là những ưu đãi lãi suất, chiết khấu, miễn phí dịch vụ của chủ đầu tư dành cho người mua nhà đều được tính vào giá bán, làm tăng giá thành căn hộ.
<h2>Dấu hỏi về thanh khoản?</h2>
Mặc dù mặt bằng giá căn hộ tăng cao và không có xu hướng giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn, song theo một công ty tư vấn, thanh khoản vẫn được giữ ở mức khả quan, nhiều dự án vẫn bán được hàng.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, có gần 8.000 căn hộ chung cư đã bán được tại Hà Nội, cao hơn tổng nguồn cung mới.

Lãnh đạo của trang Batdongsan.com.vn, lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư tăng nhưng vẫn bán được hàng là do những xu hướng thay đổi lớn trên thị trường bất động sản từ khâu thiết kế sản phẩm đến mở bán, chăm sóc khách hàng từ chủ đầu tư.

Theo đó, giá tăng nhưng diện tích căn hộ đang có xu hướng nhỏ lại khiến tổng tiền khách hàng phải trả cho mỗi căn hộ không tăng đáng kể, thậm chí vẫn được giữ nguyên như thời gian trước.

Ví dụ, cùng với số tiền 3 tỷ đồng và nhu cầu mua một căn hộ hai phòng ngủ, năm ngoái, người mua nhà có thể sở hữu căn hộ diện tích 60m2 tại khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, họ chỉ mua được căn hộ 50m2.

Trước đây, các căn hộ ba phòng khủ thường có diện tích 130m2, nhưng hiện chỉ còn 86m2, căn hộ một phòng ngủ rộng 50 - 60m2, giờ chỉ còn hơn 30m2.

Mặt khác, mặc dù giá căn hộ tăng cao, nhưng chủ đầu tư đang có rất nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn thời hạn thanh toán cho khách hàng.

Nếu như trước đây, khi mua căn hộ 3 tỷ đồng, khách hàng phải thanh toán hết trong vòng từ một đến hai năm, thì hiện nay họ được kéo dài thời hạn thanh toán lên đến 8 - 10 năm và hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng.

Điều này khiến khách hàng "dễ thở" hơn, không chịu nhiều áp lực tài chính khi mua nhà. Chính vì vậy, nhiều người mua nhà có dòng tiền ổn định vẫn chấp nhận mua với mức giá tăng cao.

Đồng quan điểm, ông Cần cho rằng, việc ưu đãi về lãi suất, thời hạn thanh toán của chủ đầu tư có tác động rất lớn tới tâm lý khách hàng. Người mua nhà không cần phải tiết kiệm được 70 - 80% giá trị căn hộ mới xuống tiền, mà chỉ cần có 15 - 20% tổng số tiền đã có thể mua nhà.

Đối tượng khách hàng mua nhà được mở rộng hướng tới người trẻ, không có tích luỹ nhưng có dòng tiền đều đặn.

Sau cùng, các chiết khấu, ưu đãi này đều được cộng vào giá bán. Nhưng nếu dự án đang bán 35 triệu đồng/m2 không bán được, thì chủ đầu tư bán với giá 45 - 50 triệu đồng/m2 nhưng có ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, miễn phí dịch vụ thì nhiều khả năng lại dễ bán hơn.

"Đó đôi khi là những chiêu bán hàng chủ đầu tư, đánh vào tâm lý khách hàng, để họ thấy mình được lợi", ông Cần chia sẻ.

Tuy nhiên, theo ông Cần, mức giá căn hộ trên thị trường hiện nay đang bị đẩy lên rất cao, trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, thu nhập của người dân giảm sút, nên khả năng bán hàng của các dự án vẫn là dấu hỏi.

thị trường

căn hộ chung cư

Căn hộ xa trung tâm ngày càng đắt đỏ

Thành phố Thủ Đức

Mua bán &#x25cf; 114 m²

Hiển thị

Thanh Sương

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hồ Chí Minh

Đang hiển thị

Bán đất tặng nhà trệt lửng, khu tái định cư Long Sơn, Long Bình, DT:114m2, giá chỉ 5,5 🏤 tỷ

Bán đất tặng nhà trệt lửng, khu tái định cư Long Sơn, Long Bình, DT:114m2, giá chỉ 5,5 🏤 tỷ

Chưa giao dịch

Nhà mặt phố

Phường Long Bình

Quận Hoàng Mai

Mua bán &#x25cf; 40 m²

Nguyen Huong

Thành phố Hà Nội

Chủ cần bán Nhà trong hẻm 40m²

Chủ cần bán Nhà trong hẻm 40m²

Nhà trong hẻm

Phường Lĩnh Nam

Đông Nam

Quận Hà Đông

Mua bán &#x25cf; 50 m²

Đỗ Đức Mạnh

Chính Chủ Trực Tiếp BÁN nhà mặt 💥 phố quang trung hà đông

Chính Chủ Trực Tiếp BÁN nhà mặt 💥 phố quang trung hà đông

Phường Dương Nội

Đông Bắc

Quận Cái Răng

Mua bán &#x25cf; 78 m²

Nguyễn Quốc Thịnh

Thành phố Cần Thơ

Còn 1 nền 🌊 vị trí đẹp giá mềm đường B3 KDC Phú An, Phường Hưng Phú, TP. Cần Thơ

Còn 1 nền 🌊 vị trí đẹp giá mềm đường B3 KDC Phú An, Phường Hưng Phú, TP. Cần Thơ

Đất nền riêng lẻ

Phường Hưng Phú

Thành phố Bắc Ninh

Mua bán &#x25cf; 77 m²

Nguyễn Quang Nam

Tỉnh Bắc Ninh

Bán Nhà 4 🆘 Tầng Cực Rẻ Ngay Chung Cư Green Peal Đường Nguyễn Cao, Võ Cường

BÁN NHÀ 4 🆘 TẦNG CỰC RẺ NGAY CHUNG CƯ GREEN PEAL ĐƯỜNG NGUYỄN CAO, VÕ CƯỜNG

Phường Võ Cường

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Gia ban