<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>BT là loại hợp đồng được áp dụng nhiều nhất để thu hút nhà đầu tư tư nhân vào phát triển hạ tầng trong giai đoạn đầu.</strong></p>

</div>
</div>
<i>LTS: Các dự án đầu tư mới theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đã dừng thực hiện từ ngày Luật PPP có hiệu lực (1/1/2021). Song tại dự án sửa Luật Quy hoạch, Đầu tư, PPP, Đấu thầu, Bộ KH-ĐT đang đề xuất tiếp tục thực hiện hình thức này.</i>
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/du-an-bt2.jpg" data-lg-id="d9dd958b-ac66-470c-bb34-422064e77159">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1772"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/du-an-bt2.jpg" alt="Dự án Đầu tư xây dựng công trình nút giao thông khác mức Ngã ba Huế (TP. Đà Nẵng) đã đưa vào sử dụng 9 năm, nhưng nhà đầu tư vẫn chưa được thanh toán hết tiền. Ảnh: Văn Luận" width="1772" height="1146" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/du-an-bt2.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/09/26/du-an-bt2.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="9439" /> Dự án Đầu tư xây dựng công trình nút giao thông khác mức Ngã ba Huế (TP. Đà Nẵng) đã đưa vào sử dụng 9 năm, nhưng nhà đầu tư vẫn chưa được thanh toán hết tiền. Ảnh: Văn Luận</div></figure>
Tuy nhiên, trong vấn đề này phát sinh nhiều vấn đề liên quan tới định giá đất, đặc biệt là khi các luật liên quan tới bất động sản mới có hiệu lực. Tại nhiều địa phương, các khó khăn về vấn đề đất đai đã khiến việc triển khai các dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao) bị đình trệ.

<strong>Nhiều vướng mắc nảy sinh từ giá đất</strong>

Điển hình, tại các tỉnh như Nghệ An, Quảng Bình hay Bắc Ninh, do tình hình bất động sản biến động mạnh đã khiến giá trị đất thanh toán cho nhà đầu tư vượt quá giá trị dự án, không còn đảm bảo nguyên tắc ngang giá. Giá đất tăng so với thời điểm ký hợp đồng làm cho giá trị đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT, có trường hợp tăng gấp 2 - 3 lần. Đối với nhà đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, nhưng nếu giảm trừ quỹ đất cũng gặp khó khăn do thiếu quy định về hoàn trả chi phí và xử lý đất giảm trừ.

Qua rà soát các dự án, Bộ KH&amp;ĐT đã ghi nhận ba nhóm vướng mắc. Thứ nhất, nhóm vướng mắc phát sinh từ quy định của luật về thanh toán cho nhà đầu tư. Trong đó, khúc mắc lớn nằm ở việc giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán thường vượt quá giá trị công trình BT.
Nhóm 2 là vướng mắc phát sinh do thiếu quy định để thực hiện ở nghị định hoặc quy định còn cách hiểu chưa thống nhất. Đa số các vướng mắc có liên quan đến quy định tại Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.

Nhóm 3 là những vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng như: chậm trễ đền bù, giải phóng mặt bằng dẫn đến phải gia hạn thời gian thực hiện dự án, làm phát sinh chi phí đầu tư, gia tăng khoản lãi vay và làm tăng giá trị các dự án BT; nhà đầu tư chưa nộp giá trị nộp ngân sách nhà nước đã chào tại hồ sơ dự thầu.

<strong>Đề xuất nhiều giải pháp</strong>

Bộ KH&amp;ĐT và các cơ quan liên quan đã đề xuất sửa đổi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Bộ KH&amp;ĐT đã đề xuất bổ sung quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, và nguồn vốn để thanh toán hoặc bồi thường cho nhà đầu tư trong trường hợp giá trị đất thanh toán vượt quá giá trị công trình BT.

Bên cạnh đó, Bộ cũng đề xuất sửa đổi Nghị định 69/2019/NĐ-CP. Đây là nghị định quy định về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Các quy định hiện tại còn thiếu chi tiết và gây khó khăn cho địa phương. Do đó, cần sửa đổi để bổ sung những quy định rõ ràng hơn về cách xử lý phần đất công, quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, và các khoản kinh phí mà nhà đầu tư đã ứng trước.

Bộ KH&amp;ĐT cũng đề xuất xây dựng Nghị quyết của Quốc hội để giải quyết riêng các vướng mắc đối với <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/ngan-hang-can-ket-noi-trien-khai-cac-giai-phap-ho-tro-khach-hang-sau-bao-yagi/">dự án BT</a> chuyển tiếp. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cụ thể và rõ ràng hơn cho việc xử lý các dự án này, tránh tình trạng chênh lệch giá đất và tạo ra một khung pháp lý tạm thời để giải quyết vấn đề. Đối với các dự án vướng mắc liên quan đến giá đất vượt giá trị dự án BT, Bộ KH&amp;ĐT đề xuất rằng cơ quan ký kết hợp đồng cần chủ động đàm phán với nhà đầu tư để thỏa thuận về việc xử lý phần đất thừa hoặc thu hồi diện tích đất không phù hợp với nguyên tắc thanh toán ngang giá.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu thực hiện các thủ tục theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, để kịp thời trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật PPP vào Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV vào tháng 10/2024. Trước đó, trong cuộc họp, thành viên của Tổ Công tác, lãnh đạo một số ủy ban của Quốc hội, UBND các tỉnh, thành phố Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Long An… tập trung trao đổi, thảo luận về nhiệm vụ xây dựng dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 (khóa XV) theo thủ tục rút gọn về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân khẳng định, Bộ sẽ khẩn trương xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong xử lý vi phạm về thời gian sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá đấu thầu và xác định lại giá đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai… nhanh chóng kịp thời, chất lượng cao nhất. Các địa phương cần đưa ra các giải pháp linh hoạt như yêu cầu nhà đầu tư nộp phần chênh lệch giá trị đất vào ngân sách nhà nước, hoặc điều chỉnh lại quy hoạch để đảm bảo công bằng cho cả hai bên.

Để các dự án BT được thực thi một cách hiệu quả, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng, việc tính toán và áp dụng mức giá đất hợp lý tại thời điểm giao đất cũng cần được thực hiện một cách chặt chẽ, đảm bảo tính công bằng và minh bạch. Hay các “nút thắt” về chậm trễ giải phóng mặt bằng cần được giải quyết nhanh chóng, tránh việc làm phát sinh chi phí đầu tư và gia tăng lãi vay cho nhà đầu tư.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/hoi-sinh-cac-du-an-bt-go-vuong-dinh-gia-dat-10142826.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

nhà đầu tư

dự án BT

Gỡ vướng định giá đất

Hồi sinh các dự án BT: Gỡ vướng định giá đất

Thành phố Vũng Tàu

Hiển thị

Kim Ngân Realty

Mua bán

Tin Nổi bật

Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: bold; ">Căn Hộ Góc 2pn Blanca City Duy Nhất Còn 1 Căn – View Trực Diện Công Viên Nước Sun World</mark>

CĂN HỘ GÓC 2PN BLANCA CITY DUY NHẤT CÒN 1 CĂN – VIEW TRỰC DIỆN CÔNG VIÊN NƯỚC SUN WORLD

Chưa giao dịch

Căn hộ chung cư

Phường 11

Thành phố Bà Rịa

Nguyễn Thị Thanh Thảo

Tin Thường

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Đất nền riêng lẻ 126m²</mark>

Bán Đất nền riêng lẻ 126m²

Đất nền riêng lẻ

Xã Hoà Long

Quận Ngũ Hành Sơn

Nguyễn Vinh Huy

Thành phố Đà Nẵng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Nhà mặt phố 90m²</mark>

Bán Nhà mặt phố 90m²

Nhà mặt phố

Phường Khuê Mỹ

Đông

Thành phố Huế

Nguyễn Đại Hoà

Tỉnh Thừa Thiên Huế

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Chủ cần bán Khác 100m²</mark>

Chủ cần bán Khác 100m²

Khác

Phường An Cựu

Đông Nam

Thị xã Bình Minh

Cẩm Nhung Phạm

Tỉnh Vĩnh Long

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán Nhà mặt phố 81m²</mark>

Bán Nhà mặt phố 81m²

Phường Cái Vồn

tp hcm

thị trường bất động sản

Thành phố Hồ Chí Minh

căn hộ cao cấp

giá chung cư

giá chung cư TP. Hồ Chí Minh

Giá chung cư TP.HCM tăng quá cao, đắt ngang nhà phố

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo">Thông tin từ VARS cho thấy, tỷ lệ giao dịch từ các nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-35 đang ngày càng tăng và hiện chiếm trung bình khoảng trên 40% tổng lượng giao dịch.</p>

</div>
</div>
Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, quý 2 năm 2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM đã tăng lần lượt 87,7%; 69,8% và 48,3% so với năm 2019. Hiện tại, giá bán trung bình tại ba thành phố này đã lên tới 75,5 triệu đồng/m² ở Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m² ở TP HCM.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/3-2-.jpg" data-lg-id="1d9f81f6-ca02-4465-b55e-1ab009cfea8c"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/3-2-.jpg" alt="3 (2)" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/3-2-.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/3-2-.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="65797" /><figcaption class="lg-caption">Theo VARS, tỷ lệ giao dịch từ các nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-35 đang ngày càng tăng.</figcaption></figure>
<h2>Giá nhà "leo thang"</h2>
Giá nhà vốn đã cao lại liên tục leo thang, trong khi tốc độ tăng thu nhập không theo kịp, khiến việc tích lũy để mua nhà ngày càng khó khăn, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao nhất.

Đơn cử tại Hà Nội, trong giai đoạn 2014 đến giữa năm 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng/m² lên tới 75,5 triệu đồng/m².

Trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70m², trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm. Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba lần. Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại, và căn hộ 2 phòng ngủ 70m2 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, gia đình trên phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập để mua nhà.

Ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước - ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng. Đến giữa năm 2025, con số này đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2 lần sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần trong cùng kỳ.

Hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu “không dùng gì đến tiền” thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Nhưng để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới khoảng 10 năm. Và trên thực tế số năm tích lũy để có thể mua nhà còn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.

Như vậy, có thể khẳng định, việc mua nhà vốn chưa bao giờ dễ dàng, ngay cả với những người có thu nhập cao, và việc sở hữu nhà đang ngày càng khó khăn khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa. Chính vì khoảng cách này, không ít người trẻ lựa chọn từ bỏ hoặc tạm hoãn kế hoạch mua nhà. Thậm chí, một bộ phận lớn người trong độ tuổi 25-35 chấp nhận “thuê dài hạn” thay vì cố gắng sở hữu nhà bằng mọi giá.
<h2>Nhu cầu an cư và đầu tư lớn</h2>
Tuy nhiên, bất chấp giá nhà tăng cao, kể từ năm 2019, tỷ lệ người trẻ tham gia thị trường nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, lại có xu hướng tăng lên so với thế hệ trước. Thông tin từ các sàn giao dịch BĐS là hội viên của VARS cho thấy, tỷ lệ giao dịch từ các nhóm khách hàng trong độ tuổi 25-35 đang ngày càng tăng, và hiện chiếm trung bình khoảng trên 40% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, tại một số dự án, nhóm thậm chí còn chiếm tới 70% lượng giao dịch.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/1.jpeg" data-lg-id="723d8a55-8bf1-43db-aa86-41ee72ef2ddf"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/1.jpeg" alt="1.jpeg" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/1.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/09/16/1.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="65799" /><figcaption class="lg-caption">Cần phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền.</figcaption></figure>
Tỷ lệ này đang gia tăng bởi trước hết, Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng, với hơn 50% dân số thuộc nhóm dưới 35 tuổi, có nhu cầu an cư và đầu tư bất động sản rất lớn. Đồng thời nhờ: Thứ nhất, thế hệ trẻ hiện nay có nhiều cơ hội làm giàu nhanh chóng hơn nhờ vào sự bùng nổ công nghệ và các mô hình kinh tế mới như thương mại điện tử, kinh doanh sáng tạo nội dung số, đầu tư tiền mã hóa,... Một bộ phận nhỏ nhưng đáng kể đã đạt đến mức thu nhập cao hơn hẳn so với thế hệ trước, tạo điều kiện để họ sở hữu bất động sản ở độ tuổi còn rất trẻ.

Thứ hai, thế hệ trẻ được hỗ trợ tài chính từ gia đình. Không ít người trẻ có thể mua nhà nhờ sự trợ giúp từ bố mẹ, ông bà, giúp họ “rút ngắn” con đường sở hữu nhà.

Thứ ba, là nhờ tận dụng chính sách tài chính và tín dụng với kỳ vọng giá trị bất động sản tăng theo thời gian. Một bộ phận người trẻ đã tiếp cận các gói ưu đãi tài chính kéo dài, như miễn lãi, ân hạn nợ gốc, cho phép thanh toán thành nhiều đợt của chủ đầu tư hay các gói vay ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu do Ngân hàng triển khai để “xuống tiền” sớm thay vì chờ đợi đến khi có đủ tiềm lực tài chính.

Tỷ lệ người trẻ mua nhà gia tăng so với thế hệ trước với “khẩu vị” chọn nhà cũng khác biệt. Khác với thế hệ cha mẹ, người trẻ ít có xu hướng tích lũy lâu dài để mua đất nền hay nhà phố trung tâm. Họ ưu tiên lựa chọn căn hộ chung cư ở các khu vực ven đô, có kết nối hạ tầng tốt, giá cả “dễ thở” hơn và phù hợp với phong cách sống hiện đại cùng hệ thống tiện ích nội khu đồng bộ (siêu thị, phòng gym, trường học, công viên…).

Mặc dù tỷ lệ người trẻ mua nhà tăng lên, tuy nhiên đây chỉ là một bộ phận nhất định, chiếm tỷ lệ phần trăm rất nhỏ trong tổng nhu cầu nhà ở. Đa số người trẻ vẫn gặp rất nhiều rào cản khi thu nhập bình quân chậm hơn tốc độ tăng giá nhà, áp lực trả nợ vay kéo dài trong khi chi phí sinh hoạt ngày càng cao,...

VARS IRE cho rằng, nếu không có giải pháp tổng thể từ chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để tránh tình trạng “tăng vô lý, vượt xa thu nhập thực tế” thì “giấc mơ nhà ở” vẫn còn xa với đại đa số người trẻ.

vars

người trẻ mua nhà

Giải mã lý do người trẻ tăng mua bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Du an bt

Hồi sinh các dự án BT: Gỡ vướng định giá đất

Đọc nhiều

Giá chung cư TP.HCM tăng quá cao, đắt ngang nhà phố

Giải mã lý do người trẻ tăng mua bất động sản