<strong>Thách thức trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng làm khu du lịch buộc doanh nghiệp quay lại hướng thuê môi trường rừng nhưng vẫn phải chờ đợi sửa đổi quy định pháp luật.</strong>

<div class="caption-img" id="attachment_18059" align="aligncenter" width="1107"><img class="wp-image-18059" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2023/10/du-lich-rung-300x169.jpg" alt="" width="1107" height="624" /> Du khách ngày càng ưa thích du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng trong rừng</div>

&nbsp;
<h1>Hai hướng đi cho dự án nghỉ dưỡng trong rừng</h1>
Mặc dù luật đã cho phép phát triển các dự án <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/thue-rung-lam-du-lich-cua-mo-van-kho-vao/">du lịch sinh thái</a>, nghỉ dưỡng trong rừng nhưng các doanh nghiệp và chính quyền địa phương thời gian vừa qua vẫn loay hoay trong thủ tục triển khai.

Mặc dù đã có nhiều doanh nghiệp nhắm đến các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong rừng kể từ khi Luật Lâm nghiệp được Quốc hội thông qua 5 năm trước, nhưng cho đến nay, rất ít dự án trở thành hiện thực, do doanh nghiệp chưa thể xây dựng được các công trình lưu trú và dịch vụ trong các dự án thuê môi trường rừng.

Muốn xây dựng công trình lưu trú và dịch vụ trong rừng, doanh nghiệp phải xin phép xây dựng. Điều kiện để được cấp phép xây dựng là dự án phải phù hợp với quy hoạch chung của ngành xây dựng, nhưng đất lâm nghiệp lại chưa phải loại đất được phép xây dựng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án thuê môi trường rừng làm du lịch, nghỉ dưỡng không được cấp giấy chứng nhận <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/khong-co-quy-dinh-yeu-cau-tu-bo-quyen-su-dung-dat/">quyền sử dụng đất</a> nên không thể trực tiếp đứng ra xin giấy phép xây dựng và cũng không có "sổ đỏ" để thế chấp ngân hàng trong trường hợp cần vay vốn.

Những vướng mắc này đã buộc một số chủ đầu tư lựa chọn phương án khác là vừa thuê môi trường rừng, vừa chuyển đổi một phần đất rừng sang mục đích sử dụng khác để có thể được cấp phép xây dựng khu du lịch, nghỉ dưỡng đồng bộ và đầy đủ tiện ích phục vụ khách du lịch, theo các quy định của Luật Đất đai và Luật Xây dựng.

Đơn cử, dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp Vĩnh Hy trong Vườn quốc gia Núi Chúa, tỉnh Ninh Thuận đề xuất giữ nguyên hiện trạng rừng theo hợp đồng thuê môi trường rừng và chuyển đổi mục đích sử dụng 12,9ha đất rừng để có thể xây dựng 100 căn biệt thự nghỉ dưỡng và các công trình phụ trợ.

Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp và du lịch Ban Mai tại Bình Định cũng mong muốn xây dựng 356 căn biệt thự, một khách sạn và khu căn hộ du lịch 20 tầng, và dự án này buộc phải chuyển đổi 0,67ha rừng phòng hộ sang mục đích khác.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất rừng tự nhiên sang mục đích khác không dễ.

Theo quy định tại Luật Lâm nghiệp và Nghị định số 83/2020/NĐ-CP, chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng đặc dụng dưới 50 ha, rừng sản xuất trên 50ha và rừng phòng hộ trên 20ha thuộc thẩm quyền của Thủ tướng.

Để đủ điều kiện được Thủ tướng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng tự nhiên sang mục đích khác, dự án phải nằm trong năm nhóm dự án theo quy định của điều 1 Nghị định 83/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung điều 41a Nghị định 156.

Chiểu theo quy định này, các dự án du lịch sinh thái nằm trong nhóm 3 - các dự án cấp thiết cần phải chuyển mục đích sử dụng rừng tự nhiên được Thủ tướng chấp thuận.

Để được phê duyệt chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng tự nhiên, các dự án phải đảm bảo rất nhiều tiêu chí như có đề xuất dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, đầu tư công; phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp quốc gia, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Theo quy định của pháp luật, căn cứ vào Quyết định số 326/QĐ-TTg về phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021-2025, Chính phủ phân bổ các hạn mức quy hoạch đất.

Điều này dẫn đến việc chuyển đổi đất rừng thành đất khác sẽ được quản lý chặt chẽ và việc chuyển đất rừng phòng hộ thành đất khác sẽ rất khó khăn hoặc không thể thực hiện được.

Căn cứ vào quy hoạch lâm nghiệp quốc gia, việc chuyển đổi đất rừng đặc dụng, phòng hộ thành các loại đất khác không những cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mà còn phải phù hợp quy hoạch lâm nghiệp quốc gia.

Một trong những tiêu chí khắt khe đối với chuyển đổi đất rừng là dự án phải được ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác nhận bắt buộc phải thực hiện trên diện tích có rừng tự nhiên do không thể bố trí trên diện tích đất khác và chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm về nội dung xác nhận.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giám sát chặt chẽ việc đề xuất chủ trương và tổ chức thực hiện chuyển rừng tự nhiên sang mục đích sử dụng khác trên địa bàn.

Ngoài ra, dự án phải không nằm trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng; không chuyển rừng tự nhiên thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sang mục đích khác để triển khai các hoạt động khoáng sản. Và chủ đầu tư dự án phải có phương án trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

Với những tiêu chí này, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng dưới tán <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/thue-rung-lam-du-lich-cua-mo-van-kho-vao/">rừng</a> phải trải qua hàng loạt các thủ tục quan trọng, mất nhiều thời gian để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Việc Việt Nam tham gia các công ước quốc tế về bảo vệ rừng và cam kết giảm phát thải khí carbon về 0 cũng dẫn đến việc rất khó chuyển đổi đất rừng sang mục đích khác.

Bên cạnh đó, quan điểm của Chính phủ trong việc kinh doanh du lịch trong rừng không làm mất đi quyền sở hữu của nhà nước đối với rừng, không làm mất rừng cũng là yếu tố khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sang đất khác gặp khó.
<h2>Quay lại điểm xuất phát</h2>
Một chuyên gia am tường lĩnh vực này cho rằng hầu hết các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong rừng gần đây không còn lựa chọn phương án chuyển đổi một phần đất rừng sang mục đích khác để xây dựng các công trình lưu trú và dịch vụ, mà đi theo hướng thuê môi trường rừng.

Như tại Vườn quốc gia Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc, một doanh nghiệp đang xúc tiến dự án thuê 385 ha thuộc phân khu dịch vụ hành chính để phát triển dự án khu du lịch sinh thái Tam Đảo II - Bến Tắm - Thác 75.

Công ty CP Nam Tam Đảo cũng muốn thuê 68 ha đất trong vườn quốc gia này để xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng có tổng vốn đầu tư hơn 730 tỷ đồng.

Tuy nhiên, để những dự án này trở thành hiện thực, cần sửa đổi Nghị định 156/2008/NĐ-CP để giải quyết những bất cập về thủ tục đầu tư, xây dựng đối với các dự án thuê môi trường rừng làm du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí.

Khu du lịch sinh thái Biển Xanh tại Bà Rịa Vũng Tàu cũng đang chờ đợi những sửa đổi này để có thể xây dựng các hạng mục công trình như nhà hàng, hồ bơi, khu nghỉ dưỡng trên diện tích hơn 20 ha trong Khu Bảo tồn thiên nhiên Bình Châu – Phước Bửu.

Đối với khu Khu nghỉ dưỡng cao cấp Vĩnh Hy, hiện Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn tỉnh Ninh Thuận đã thẩm tra, hoàn chỉnh hồ sơ và dự thảo để ủy ban nhân dân tỉnh xem xét trình Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn thẩm định.

Sau đó, Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn sẽ trình Thủ tướng xem xét quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng và dự án chỉ có thể triển khai các công tác xây dựng nếu được Thủ tướng chấp thuận cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

quyền sử dụng đất

đất rừng

đất nghỉ dưỡng

du lịch sinh thái

Loay hoay tìm đất nghỉ dưỡng trong rừng

Tây Nam

Quận Tây Hồ

Hiển thị

Trần Nam

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hà Nội

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Khu 🔥 vực cực hiếm nhà bán vỉa hè rộng kinh doanh sầm uất thông số vàng xây tò</mark>

Khu 🔥 vực cực hiếm nhà bán vỉa hè rộng kinh doanh sầm uất thông số vàng xây tò

Chưa giao dịch

Nhà mặt phố

Phường Xuân La

Đông

Thành phố Thủ Đức

Huỳnh Thanh Phong

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Duplex 135m2 - giá ra sổ 7.47 tỷ giãn trả 6 tháng 🏚️ - 2wc2pn mt q9</mark>

Duplex 135m2 - giá ra sổ 7.47 tỷ giãn trả 6 tháng 🏚️ - 2wc2pn mt q9

Căn hộ chung cư

Phường Long Trường

Huyện Cần Đước

Bảo Nhi

Tỉnh Long An

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">💥 Hàng 🏣 Hiếm Trung Tâm Cần Đước – Sổ Riêng – Giá Chỉ 1t2</mark>

💥 HÀNG 🏣 HIẾM TRUNG TÂM CẦN ĐƯỚC – SỔ RIÊNG – GIÁ CHỈ 1T2

Đất nền riêng lẻ

Thị trấn Cần Đước

Thành phố Biên Hòa

Trần Thành

Tỉnh Đồng Nai

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán đất biệt thự KDC Long 🏚️ Hưng, Biên Hòa: 18 x 44= 817m2, giá 24,7 tỷ.</mark>

Bán đất biệt thự KDC Long 🏚️ Hưng, Biên Hòa: 18 x 44= 817m2, giá 24,7 tỷ.

Xã Long Hưng

Thành phố Dĩ An

Phạm Tuệ An

Tỉnh Bình Dương

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Nhà mặt phố 140m²</mark>

Cần bán Nhà mặt phố 140m²

Phường Tân Đông Hiệp

<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="minus-size" class="hna-btn-size-minus" title="Giảm cỡ chữ">Hiện nay thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng rõ nét: phân khúc căn hộ hạng sang liên tục “chiếm sóng”, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày một khan hiếm. Trả lời câu hỏi của <strong>Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập</strong>, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.</div>
</div>
</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body __MASTERCMS_CONTENT">
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" data-adbro-processed="true" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

<em>“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn</em>”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Ông phân tích, khi pháp lý kéo dài, giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh. Những dự án ban đầu được định vị ở phân khúc trung cấp, sau nhiều năm chờ đợi, đã phải nâng tiêu chuẩn, tăng giá bán và ‘bước sang’ phân khúc hạng sang để bù đắp chi phí”, ông Bình phân tích. Điều này vô hình trung làm biến dạng cơ cấu nguồn cung, khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Căn hộ hạng sang hiện vẫn chiếm lĩnh nguồn cung trên thị trường bất động sản.</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Vị chuyên gia này cho rằng, không chỉ pháp lý, chi phí đầu vào của bất động sản trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh mẽ. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đều tăng cao, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Khi giá vốn bị đẩy lên mức cao, khả năng phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên ngày càng khó khăn, nhất là tại các đô thị lớn.

Hệ quả là thị trường xuất hiện sự “lệch pha” cung – cầu rõ rệt. Trong khi căn hộ hạng sang phát triển nhanh, thậm chí có dấu hiệu dư thừa cục bộ ở một số khu vực, thì người có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình, lại gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là bài toán lớn đặt ra cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.
<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 10pt;"><a href="https://doanhnghiephoinhap.vn/can-ho-hang-sang-dan-dat-thi-truong-he-lo-nghich-ly-cung-cau-bat-dong-san-125392.html?gidzl=T8gdDvbMcNvpaA8vcK2HSNMShpE7HPrtFvwWOzD7d20_pFTYXa7ATsBDf3w6HfPvEShzQ6NSw0fmcbQTTm">Theo TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ DOANH NGHIỆP VÀ HỘI NHẬP </a></span></p>

</div>
</div>
</div>

thị trường bất động sản

bất động sản Việt Nam

xu hướng bất động sản

căn hộ hạng sang

cung cầu bất động sản

phân khúc cao cấp

nhà ở đô thị

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Dat nghi duong

Chuyên trang Tin Tức

Loay hoay tìm đất nghỉ dưỡng trong rừng

Nhà đất

Khu 🔥 vực cực hiếm nhà bán vỉa hè rộng kinh doanh sầm uất thông số vàng xây tò

Duplex 135m2 - giá ra sổ 7.47 tỷ giãn trả 6 tháng 🏚️ - 2wc2pn mt q9

💥 Hàng 🏣 Hiếm Trung Tâm Cần Đước – Sổ Riêng – Giá Chỉ 1t2

Bán đất biệt thự KDC Long 🏚️ Hưng, Biên Hòa: 18 x 44= 817m2, giá 24,7 tỷ.

Cần bán Nhà mặt phố 140m²

Đọc nhiều

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản