Những căn hộ có giá 3 tỷ đồng hiện được xếp vào nhóm căn hộ "giá rẻ", song mức giá này vẫn là thách thức lớn đối với cả nhóm có thu nhập khá trong xã hội.

3 tỷ đồng vẫn chỉ là căn hộ "giá rẻ"

Một căn hộ có diện tích 69m2 tại chung cư Mipec Kiến Hưng (Hà Đông) đang được rao bán với giá hơn 3,1 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m2. Dù đã nhảy sang đơn giá của phân khúc căn hộ trung cấp dựa trên tiêu chí phân loại của Bộ Xây dựng, song trên thị trường, dự án này vẫn được xem là nhà ở "giá rẻ".

Nhớ lại năm 2019 khi dự án mới được chào bán, mức giá từ chủ đầu tư đưa ra chỉ xoay quanh 14 - 17 triệu đồng/m2. Với căn có diện tích 69m2, người mua chỉ phải trả hơn 1,1 tỷ đồng.

Như vậy, sau 6 năm có mặt trên thị trường, giá bán căn hộ tại Mipec Kiến Hưng đã tăng gấp 2,7 lần, trung bình mỗi năm tăng 45%.
<figure class="VCSortableInPreviewMode"><figcaption class="PhotoCMS_Caption">

<div class="caption-img" id="attachment_35389" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-35389 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/nha-o-gia-re-cham-moc-gan-50-trieu-dong.webp" alt="Chung cư Mipec Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội)" width="864" height="648" /> Chung cư Mipec Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội)</div>

</figcaption></figure>
Không chỉ Mipec Kiến Hưng, thực tế này cũng diễn ra tương tự với phần lớn chung cư giá rẻ khác tại Hà Nội. Chẳng hạn như dự án khu đô thị Xala (Hà Đông), mỗi mét vuông căn hộ tại đây đang được rao bán với giá 42 - 45 triệu đồng/m2. Trên trang Batdongsan.com, một căn hộ có diện tích 62m2 đang được rao bán với giá 2,73 tỷ đồng. Trong khi tại thời điểm mở bán lần đầu vào năm 2012, giá dự án chỉ có 12 - 13 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 750 triệu đồng cho căn hộ hơn 60m2.

Hay như chung cư Đại Thanh (Thanh Trì), giá được rao bán hiện nay đạt 41 - 44 triệu đồng/m2, tăng hơn 3 lần so với thời điểm chủ đầu tư mở bán năm 2012 - 2013.

Tại chung cư Kim Văn - Kim Lũ (Hoàng Mai), giá bán cũng thiết lập mức 42 - 47 triệu đồng/m2, tương đương 2,7 tỷ đồng đến 3,1 tỷ đồng cho căn từ 62 - 69m2.

Mức tăng giá tính bằng lần, nhưng trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung và cơ cấu nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang có giá từ 70 - 120 triệu đồng, các dự án căn hộ có giá 2,5 - 3 tỷ đồng vẫn chỉ được xem là nhà ở "giá rẻ" dù giá không hề rẻ.

Giá nhà vượt mốc 100 năm thu nhập, đâu là giải pháp cho bài toán nhà ở?

Giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi nền kinh tế vẫn chật vật phục hồi, khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng "mênh mông".

Nguyên nhân chính của tình trạng này nằm ở sự thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực tế. Thị trường hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi nhu cầu thực sự lại tập trung vào nhà ở vừa túi tiền. Ngoài ra, việc đầu cơ của một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư cũng "tiếp tay" cho làn sóng tăng giá. Khi các kênh đầu tư khác không ổn định, nhiều người đổ tiền mua bất động sản với tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi lên, dẫn đến tình trạng nhiều bất động sản bỏ hoang.

Hệ quả là ngay cả những người thu nhập khá, thậm chí là cao, cũng gặp trở ngại lớn trong việc mua nhà. Với các nhóm thu nhập thấp hơn, cơ hội sở hữu nhà gần như không còn, nhất là khi đà tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đây là một thực tế đáng buồn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Dựa trên cách tính toán của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), giá nhà hợp lý là khi không vượt quá 30 năm thu nhập của một hộ gia đình bình thường. Nếu quá 30 năm, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện dấu hiệu "bong bóng". Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, Việt Nam hiện đã vượt qua con số 30 năm từ lâu và đâu đó đang ở mức 60 năm.

Còn theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, với những hộ gia đình có mức thu nhập thấp thì hiện giá nhà đã vượt mốc 100 năm thu nhập.

Ngoai ra, giá nhà tăng cao nhưng không đi kèm với việc cải thiện chất lượng. Minh chứng là các chung cư cũ dù đã sử dụng chục năm vẫn tăng giá. Với những dự án mới, dù không có nhiều tiện ích vượt trội nhưng vẫn định giá thuộc phân khúc trung, cao cấp. Thực tế này đang khiến vấn đề nhà ở trở thành bài toán cấp bách cần có lời giải của thị trường bất động sản.

GS. Võ cho rằng, thị trường bất động sản không chỉ phát huy vai trò của mình trong thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giúp thay đổi bộ mặt của các đô thị Việt Nam mà điều quan trọng hơn là còn phải đảm bảo nhu cầu nhà ở cho toàn thể người dân. Thế nên, điều cần làm của thị trường bất động sản hiện nay là cân đối cung cầu, bổ sung nhiều nguồn cung <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tp-hcm-uu-tien-phat-trien-nha-o-gia-re/">nhà ở giá rẻ</a>, đặc biệt là nhà ở xã hội để "kìm đà" tăng giá trên thị trường.

Theo đó, để giải được bài toán cung - cầu nhà ở cần đi từ vấn đề cơ bản là "ai là người sử dụng?". Bởi tất cả các tầng nấc trung gian mua đi bán lại đều phải đến người sử dụng cuối cùng là người chi trả cho toàn bộ quá trình. Còn nếu tiếp tục chạy theo sản phẩm cung ứng cho nhóm đối tượng có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng thì câu chuyện cung - cầu sẽ không giải quyết được.
<figure class="VCSortableInPreviewMode alignRight" data-style="align-right">

<div class="caption-img" id="attachment_35392" align="aligncenter" width="864"><img class="wp-image-35392 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2025/03/tskh-dang-hung-vo.webp" alt="GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường" width="864" height="576" /> GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường</div></figure>
Và để các sản phẩm hướng đến phục vụ người mua thực, GS. Võ cho rằng, thị trường cần một công cụ điều tiết - đó là thuế bất động sản. "Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn và khó khăn, không có công cụ nào khả dĩ hơn thuế để thực hiện điều chỉnh và quản lý sự phát triển", GS. Võ nhìn nhận.

Đánh thuế bất động sản không chỉ là thu ngân sách mà còn ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản - nguyên nhân chính khiến giá nhà leo thang, lệch pha cung - cầu, từ đó tác động vào giá cả thị trường bất động sản. Điều này góp phần tạo điều kiện cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình, tiếp cận với nhà ở dễ dàng hơn. Đồng thời, giải quyết bài toán an sinh xã hội, giúp ổn định thị trường bất động sản, tạo ra động lực cho sự phát triển lâu dài và bền vững./.
<a href="https://reatimes.vn/nha-o-gia-re-cham-moc-gan-50-trieu-dong-m2-nguoi-thu-nhap-kha-cung-kho-voi-toi-202250326154004672.htm">Theo Reatimes</a>

thị trường bất động sản

nhà ở giá rẻ

tăng giá bất động sản

căn hộ giá rẻ

giá nhà tăng

Nhà ở "giá rẻ" chạm mốc gần 50 triệu đồng/m2, người thu nhập khá cũng khó với tới

Thiếu nhà ở giá rẻ đang là vấn đề lớn và nan giải bởi ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng đây không phải là lựa chọn tiềm năng của các chủ đầu tư.

<div class="caption-img" id="attachment_21715" align="aligncenter" width="788"><img class="wp-image-21715 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/04/DJI_0543.jpg" alt="" width="788" height="442" /> Nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền đang biến mất khỏi các trung tâm thành phố lớn. Ảnh: Hoàng Anh.</div>

Các chủ đầu tư buộc phải theo đuổi mức giá bán cao

Trong khi một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ phát triển chủ yếu các sản phẩm căn hộ bình dân hạng C có giá bán thấp như có thể thấy ở TP.HCM năm 2019, thì tại các thành phố lớn hiện lại chủ yếu là các căn hộ trung và cao cấp.

Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nguồn cung trong tương lai nhiều khả năng giảm mạnh trên mọi phân khúc và có thể thấy, trong ngắn hạn, các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp tại TP. HCM vẫn là chủ yếu.

Còn tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở trung cấp hạng B sẽ vẫn trở nên phổ biến một cách rõ ràng. Cùng với đà tăng giá của phân khúc chung cư, các căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Đặc biệt, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 49% thị phần của thị trường.

Trong khi đó, kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của căn hộ bình dân giảm 47% mỗi năm. Thị trường Hà Nội ngày càng thiếu hụt các <a href="https://vars.vn/bi-quyet-giup-nha-o-xa-hoi-het-e">căn hộ giá rẻ</a> dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới.

Nguyên nhân của thực trạng này được ông Troy lý giải là do "hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số, với thu nhập ngày càng tăng và nguồn vốn tăng trưởng lớn.

Điều này thể hiện sức mua ngày càng tốt hơn và các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn cho các sản phẩm chất lượng tốt hơn.

Thực tế cho thấy, ở cả hai thành phố lớn, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm.

Tuy nhiên, thời điểm vừa qua, nguồn cung nhà ở ngày càng khan hiếm khiến nhu cầu về nhà ở  đã không được đáp ứng trong một thời gian dài, dẫn đến bị dồn nén, đẩy giá nhà tăng cao.

<img class="aligncenter wp-image-21717 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/04/Anh-chup-Man-hinh-2024-04-13-luc-10.08.15.jpg" alt="" width="1128" height="538" />

Trong quý I vừa qua, nguồn cung căn hộ mới tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn. Mặc dù đã có sự cải thiện, song số lượng nguồn cung này vẫn ở mức rất thấp.

Bên cạnh đó, quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm và đắt đỏ hơn. Cùng với đó là sự chậm trễ của thủ tục hành chính, khiến không nhiều dự án được phê duyệt.

Đây cũng là nguyên nhân khiến các chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận, ông Troy nhận định.

Nhà ở giá rẻ sẽ chỉ có ở khu vực ngoại ô

Trước thực trạng này, ông Troy cho rằng, trong thời gian tới, nhà ở vừa túi tiền sẽ được phát triển tại các khu vực vệ tinh. Khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được “kéo gần lại”.

Chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP, đây là một con số đầy tham vọng. Nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. Nhờ đó, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn.
Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố trung tâm.
Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 căn hộ. Đây là mức giá "phải chăng", phù hợp với đại bộ phận người mua nhà.
Hạ tầng giao thông sẽ giúp các tỉnh lân cận được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng. Điều này sẽ tạo cơ hội mua nhà giá rẻ cho người dân chấp nhận di chuyển xa khu vực trung tâm.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cũng rằng, việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển.
Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn.
Đồng thời, việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn. Từ đó, họ có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.
Việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng giao thông là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở, bà Giang nhận định.

bất động sản

nhà ở xã hội

Thiếu nhà ở giá rẻ là 'tất yếu'

Huyện Trảng Bom

Mua bán &#x25cf; 980 m²

Hiển thị

Nguyễn Thị Hương Ly

Mua bán

Tin Thường

Tỉnh Đồng Nai

Đang hiển thị

Bán Trang trại, nhà vườn 980m²

Bán Trang trại, nhà vườn 980m²

Chưa giao dịch

Trang trại, nhà vườn

Xã An Viễn

Thành phố Thuận An

Mua bán &#x25cf; 55 m²

Nhung Bcons Nguyễn

Tỉnh Bình Dương

🔥Bcons Newsky- mặt tiền QL13 chỉ 2,5 tỷ chiết khấu ngay 5,65%| 🔥 chỉ thanh toán trước 125tr (5%)

🔥Bcons Newsky- mặt tiền QL13 chỉ 2,5 tỷ chiết khấu ngay 5,65%| 🔥 chỉ thanh toán trước 125tr (5%)

Căn hộ chung cư

Phường Lái Thiêu

Đông

Quận Cẩm Lệ

Mua bán &#x25cf; 115 m²

Lê Văn Thế

Thành phố Đà Nẵng

Mở bán đất nền Võ Chí Công, 🏠 của tập đoàn Sun Group, 115m2 chỉ với 43tr/m2, đất đẹp, sang tên ngay

Mở bán đất nền Võ Chí Công, 🏠 của tập đoàn Sun Group, 115m2 chỉ với 43tr/m2, đất đẹp, sang tên ngay

Đất nền riêng lẻ

Phường Hòa Xuân

Quận Bình Thạnh

Mua bán &#x25cf; 78 m²

Cẩm Linh

Thành phố Hồ Chí Minh

Bán nhà hẻm xe hơi lê quang định - 4,2x19m 🏢 - 1 trục thẳng - cấp 4 tiện xây mới

Bán nhà hẻm xe hơi lê quang định - 4,2x19m 🏢 - 1 trục thẳng - cấp 4 tiện xây mới

Nhà trong hẻm

Phường 11

Thành phố Phú Quốc

Mua bán &#x25cf; 90 m²

Hai Khuat

Tỉnh Kiên Giang

Cần bán Shophouse (Nhà liền kề xây sẵn) 90m²

Cần bán Shophouse (Nhà liền kề xây sẵn) 90m²

Shophouse (Nhà liền kề xây sẵn)

Xã Gành Dầu

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Can ho gia re

Chuyên trang Tin Tức

Nhà ở "giá rẻ" chạm mốc gần 50 triệu đồng/m2, người thu nhập khá cũng khó với tới

Thiếu nhà ở giá rẻ là 'tất yếu'

Nhà đất

Bán Trang trại, nhà vườn 980m²

🔥Bcons Newsky- mặt tiền QL13 chỉ 2,5 tỷ chiết khấu ngay 5,65%| 🔥 chỉ thanh toán trước 125tr (5%)

Mở bán đất nền Võ Chí Công, 🏠 của tập đoàn Sun Group, 115m2 chỉ với 43tr/m2, đất đẹp, sang tên ngay

Bán nhà hẻm xe hơi lê quang định - 4,2x19m 🏢 - 1 trục thẳng - cấp 4 tiện xây mới

Cần bán Shophouse (Nhà liền kề xây sẵn) 90m²