<strong>Trước việc Hà Nội đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu phát triển chiều cao tối đa 40 tầng đối với khu chung cư cũ Thành Công, các chuyên gia bày tỏ sự nhất quán, tuy nhiên cần tính toán các vấn đề mật độ dân số, tránh áp lực cho hạ tầng xã hội.</strong>
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1507"><img class="lightbox-content" title="Hà Nội: Cân nhắc áp lực hạ tầng khi khu chung cư cũ Thành Công được xây cao 40 tầng- Ảnh 1." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/3/12/image00120250312083304-1741748697634-174174869803381502152.jpg" alt="Chủ trương cải tạo chung cư cũ khó thực hiện vì nhiều vướng mắc, trong đó có việc hạn chế chiều cao." width="1507" height="1115" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/3/12/image00120250312083304-1741748697634-174174869803381502152.jpg" /> Chủ trương cải tạo chung cư cũ khó thực hiện vì nhiều vướng mắc, trong đó có việc hạn chế chiều cao.</div>

</div></figure>
<strong>Cải tạo chung cư cũ chậm vì ít lợi nhuận, “lăn tăn” chiều cao</strong>

Đây là thực tế dễ nhận thấy sau nhiều năm Hà Nội “vật lộn” với chủ trương cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Báo cáo kết quả triển khai thực hiện Đề án và các Kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội mới đây cho thấy, việc triển khai rất chậm, không đảm bảo tiến độ đã đề ra.

Theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch phân khu đô thị, một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch (nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên; chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 1-5 tầng, dân số hiện trạng cao hơn dân số quy hoạch…).

Theo ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội (trước đây và sau hợp nhất), một trong những vướng mắc hiện hữu là việc cải tạo, cơi nới gây khó khăn cho công tác kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; UBND các quận, huyện chưa xác định được ranh giới các khu chung cư. Các quận, huyện có nhà chung cư chưa đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị dẫn đến khó khăn trong việc đánh giá và kết luận theo quy định Nghị định 69/2021/NĐ-CP (trước đây), nay là Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

Hà Nội với 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D cần phải di dời để xây dựng lại nhưng rất khó hấp dẫn các nhà đầu tư, dù các vị trí đều thuộc top “đất vàng”. Việc hạn chế chiều cao công trình được coi là “rào cản”, không đảm bảo tính hiệu quả đầu tư nên không hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia thực hiện.

Trước thực tế này, việc Hà Nội đồng ý giao quận Ba Đình nghiên cứu phát triển chiều cao tối đa 40 tầng đối với khu chung cư cũ Thành Công được coi như tháo “điểm nghẽn”, tạo cơ chế đẩy việc cải tạo chung cư cũ vốn “ì ạch”, nay được “đi” nhanh hơn. Hà Nội cũng yêu cầu quận Ba Đình tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn.

<strong>Tính toán việc sử dụng không gian ngầm để giảm tải áp lực hạ tầng</strong>

Là người có nhiều tâm huyết với quy hoạch và kiến trúc của Hà Nội, KST. Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết: “Phương án nâng chiều cao lên 40 tầng để cải tạo các dự án chung cư cũ tại khu Thành Công, theo tôi là hợp tình, hợp lý, bởi nếu không như vậy, Thành phố sẽ đi vào bế tắc và chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ rất khó thực hiện”.

“Chắc chắn Hà Nội cũng đã xem xét kỹ lưỡng, bởi việc này đã được các Sở, ngành, chuyên gia, các đơn vị tư vấn bàn thảo trong suốt thời gian dài. Tuy nhiên, cần kèm theo các điều kiện về dân số, áp lực hạ tầng xã hội, chứ không để xây cao rồi cứ thế “nhồi” dân vào ở”, KTS. Trần Huy Ánh bày tỏ.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Công Giang, nguyên Trưởng Bộ môn Xây dựng công trình ngầm đô thị, Khoa Xây dựng, trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng: “Việc cải tạo <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tp-hcm-day-nhanh-tien-do-cai-tao-chung-cu-cu/">chung cư cũ</a> của Hà Nội nhiều năm nay bị chậm là do hạn chế chiều cao nên các nhà đầu tư không ai mặn mà, bây giờ nới ra bằng việc nâng chiều cao, tôi cho đây là phương án hợp lý”.
<figure class="VCSortableInPreviewMode">
<div>

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1507"><img class="lightbox-content" title="Hà Nội: Cân nhắc áp lực hạ tầng khi khu chung cư cũ Thành Công được xây cao 40 tầng- Ảnh 2." src="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/3/12/image00220250312083305-1741748699054-1741748699139729542478.jpg" alt="TS. Nguyễn Công Giang - người đã có nhiều nghiên cứu về quy hoạch phát triển không gian ngầm đô thị." width="1507" height="1115" data-original="https://cdn1z.reatimes.vn/652356615132086272/2025/3/12/image00220250312083305-1741748699054-1741748699139729542478.jpg" /> TS. Nguyễn Công Giang - người đã có nhiều nghiên cứu về quy hoạch phát triển không gian ngầm đô thị.</div>

</div></figure>
“Bất kể nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư đều tính toán đến vấn đề lợi nhuận, ở đây xây dựng lại chung cư cũ mà còn xây tại tại vị trí đất vàng, ngoài việc bố trí tái định cư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao, không có lợi nhuận thì chả nhà đầu tư nào muốn làm”, TS. Nguyễn Công Giang bày tỏ.

Về áp lực hạ tầng xã hội, TS. Nguyễn Công Giang cho rằng, trong tương lai, Hà Nội cần tính toán tận dụng không gian ngầm đô thị. Quận Ba Đình và một số quận nội đô đã có quy hoạch ngầm rồi thì nên cần tính toán các phương án để thực hiện và kết nối. Hiện hạ tầng đô thị bị áp lực do chúng ta sử dụng phương tiện cá nhân quá nhiều, trong khi di chuyển các tuyến Láng Hạ, Kim Mã… đều có dịch vụ xe buýt công cộng nhưng ít người sử dụng. Cần có sự kết nối giữa tuyến đường sắt đô thị và tuyến xe buýt được nhà nước trợ giá để giải quyết vấn đề này.

Tại một số nước trên thế giới như Nhật Bản, họ sử dụng hệ thống không gian ngầm rất hiệu quả, phần lớn là di chuyển bằng phương tiện tàu điện ngầm dưới lòng đất.

“Tại Hà Nội, các chuyên gia Nhật Bản đã đưa ra phương án quy hoạch đồng bộ các công trình ngầm về độ cao, kết cấu và liên thông với nhau. Qua đó, các tòa nhà cạnh nhau có thể chia sẻ trong việc khai thác công trình ngầm... Tuy nhiên, hiện chưa có luật cụ thể về quản lý sử dụng không gian ngầm. Tại các khu vực tàu điện ngầm đi qua, chưa có quy định rõ ràng và chặt chẽ về việc sở hữu không gian ngầm dưới lòng đất, phần nào của nhà dân, phần nào Nhà nước được thi công, sử dụng”, TS. Nguyễn Công Giang cho biết thêm.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://reatimes.vn/ha-noi-can-nhac-ap-luc-ha-tang-khi-khu-chung-cu-cu-thanh-cong-duoc-xay-cao-40-tang-202250312100750372.htm"><strong>Theo Reatimes</strong></a></p>

hà nội

cải tạo chung cư cũ

chung cư cũ

quận Ba Đình

chung cư cũ Thành Công

Hà Nội: Cân nhắc áp lực hạ tầng khi khu chung cư cũ Thành Công được xây cao 40 tầng

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>UBND TP Hà Nội đã ban hành quyết định phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại 3 Khu tập thể trên địa bàn quận Đống Đa là Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng.</strong></p>

</div>
</div>
Theo Quyết định số 822/QĐ-UBND về việc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại <b>Khu tập thể Kim Liên và phụ cận</b>, tỉ lệ 1/500. Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết thuộc địa giới hành chính phường Kim Liên, phường Phương Mai, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/ban-sao-img_1634.jpg" data-lg-id="6a805be6-e7f7-4e45-bffa-1c139d6aa149">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/ban-sao-img_1634.jpg" alt="Một góc khu tập thể Kim Liên thuộc quận Đống Đa, Hà Nội. Ảnh: LV" width="1920" height="1339" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/ban-sao-img_1634.jpg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/ban-sao-img_1634.jpg" data-src-mobile="" data-file-id="33148" /> Một góc khu tập thể Kim Liên thuộc quận Đống Đa, Hà Nội. Ảnh: LV</div></figure>
Về phạm vi, ranh giới nghiên cứu quy hoạch, phía Đông Bắc giáp phố Đào Duy Anh; phía Đông có một phần giáp phố Hoàng Tích Trí, một phần giáp ngõ 34 Phương Mai; phía Tây Bắc giáp phố Phạm Ngọc Thạch; phía Tây Nam giáp sông Lừ. Tổng diện tích khu đất nghiên cứu quy hoạch khoảng 35,5ha.

Quy mô dân số tại đồ án Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Kim Liên và phụ cận cơ bản đảm bảo phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị được duyệt và sẽ được xác định chính xác trong quá trình nghiên cứu lập đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 trên cơ sở kết quả điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng dân số thực tế, đảm bảo không tăng dân số hiện trạng, không làm gia tăng áp lực hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.

<b>Khu tập thể Trung Tự và phụ cận: </b>Khu đất nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Trung Tự và phụ cận, tỉ lệ 1/500 có vị trí thuộc địa giới hành chính các phường Trung Tự và phường Phương Liên, quận Đống Đa, Hà Nội.

Về phạm vi, ranh giới nghiên cứu quy hoạch, phía Đông Bắc giáp khu dân cư hiện hữu; phía Đông Nam trùng với tim đường phố Phạm Ngọc Thạch; phía Tây Bắc giáp hồ Nam Đồng và Khu Đoàn Ngoại giao Trung Tự; phía Tây Nam giáp với chỉ giới đường đỏ phía Tây Nam phố Đặng Văn Ngữ. Tổng diện tích khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết khoảng 13,2ha.

Quy mô dân số tại đồ án Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Trung Tự và phụ cận cơ bản đảm bảo phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị được duyệt và sẽ được xác định chính xác trong quá trình nghiên cứu lập đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 trên cơ sở kết quả điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng dân số thực tế, đảm bảo không tăng dân số hiện trạng, không làm gia tăng áp lực hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/e6-3-enternews-1722504100(1).jpeg" data-lg-id="18b8c3f1-4386-40dd-8fc6-21a35ec63cc8">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1600"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/e6-3-enternews-1722504100(1).jpeg" alt="Nhiều khu tập thể đã xuống cấp ở mức độ D (mức nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ và xây dựng lại." width="1600" height="900" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/e6-3-enternews-1722504100(1).jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/21/e6-3-enternews-1722504100(1).jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="33153" /> Nhiều khu tập thể đã xuống cấp ở mức độ D (mức nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ và xây dựng lại.</div></figure>
<b>Khu tập thể Khương Thượng và phụ cận: </b>Khu đất nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Khương Thượng và phụ cận, tỉ lệ 1/500 có vị trí thuộc địa giới hành chính các phường Trung Tự và phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội.

Về phạm vi, ranh giới nghiên cứu quy hoạch, phía Bắc giáp khu Trung tâm thương mại Vincom; phía Nam một phần giáp ranh giới Trường đại học Y Hà Nội, một phần giáp khu dân cư phường Khương Thượng; phía Đông một phần giáp sông Lừ và một phần giáp ranh giới Trường đại học Y Hà Nội; phía Tây một phần giáp khu dân cư phường Khương Thượng, một phần giáp trường tiểu học Khương Thượng, trường THCS Khương Thượng, tòa nhà văn phòng Trụ sở công ty CONINCO tại số 4 phố Tôn Thất Tùng và Tòa nhà Văn phòng tại số 2 phố Tôn Thất Tùng. Tổng diện tích khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết khoảng 5,68ha.

Quy mô dân số tại đồ án Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Khương Thượng và phụ cận cơ bản đảm bảo phù hợp với Quy hoạch phân khu đô thị được duyệt và sẽ được xác định chính xác trong quá trình nghiên cứu lập đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 trên cơ sở kết quả điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng dân số thực tế, đảm bảo không tăng dân số hiện trạng, không làm gia tăng áp lực hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.

Được biết, trên địa bàn Hà Nội có tới 1.579 toà nhà chung cư cũ và nhà tập thể - nơi cư trú của khoảng 250.000 người dân. Tại các quận nội thành có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ đều cần được cải tạo hoặc xây mới. Trong số đó, nhiều khu chung cư đã xuống cấp ở mức độ D (mức nguy hiểm nhất), buộc phải phá dỡ và xây dựng lại. Tuy nhiên, quá trình cải tạo ở Hà Nội nhiều năm qua còn chậm trễ do vướng mắc trong cơ chế đền bù, thỏa thuận với người dân về tạm cư, hệ số bồi thường, trong khi các doanh nghiệp vướng mắc về cơ chế đầu tư cải tạo...

KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết, để giải quyết bài toán này, Hà Nội cần lập đồ án quy hoạch chi tiết cho cả khu vực, công bố cho người dân và yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ theo đồ án trên cùng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố.

Bên cạnh đó, thành phố cần chú trọng công tác tái định cư cho người dân sau khi di dời, đồng thời làm rõ chính sách đền bù và bố trí tái định cư để thuyết phục 100% người dân đồng thuận. Vị chuyên gia nhấn mạnh <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/tp-hcm-day-nhanh-tien-do-cai-tao-chung-cu-cu/">cải tạo chung cư cũ</a> là một nhiệm vụ chính trị lớn, đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/ha-noi-cai-tao-xay-dung-lai-3-khu-tap-the-cu-10150507.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

khu tập thể

Kim Liên

khu tập thể Hà Nội

Hà Nội cải tạo, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>TP HCM đẩy nhanh dự án chung cư Ngô Gia Tự, yêu cầu hoàn tất kiểm định, lập quy hoạch và xây dựng kế hoạch triển khai đúng tiến độ.</strong></p>

</div>
</div>
Văn phòng UBND TP HCM vừa có thông báo kết luận của Chủ tịch UBND TP Phan Văn Mãi tại cuộc họp nghe báo cáo tiến độ dự án xây dựng mới cụm chung cư Ngô Gia Tự, quận 10.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-cu-tphcm.png" data-lg-id="9312fba3-d46d-485f-9093-08163799e453">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="576"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-cu-tphcm.png" alt="Chung cư Ngô Gia Tự được xây từ năm 1968 đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng." width="576" height="387" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-cu-tphcm.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-cu-tphcm.png" data-src-mobile="" data-file-id="32312" /> Chung cư Ngô Gia Tự được xây từ năm 1968 đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng.</div></figure>
Với dự án này, Chủ tịch UBND TP HCM giao giám đốc Sở Xây dựng khẩn trương hoàn tất công tác kiểm định chất lượng chung cư trong tháng 6/2025.

Đồng thời nghiên cứu các quy định pháp luật và kinh nghiệm của một số địa phương để hướng dẫn UBND quận 10 lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng các nhiệm vụ, chỉ tiêu quy hoạch cụ thể và mời gọi nhà đầu tư có kinh nghiệm nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Thực hiện trước ngày 28/2.

Trên cơ sở đó, chính quyền UBND quận 10 chịu trách nhiệm triển khai hoàn thiện khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân tại dự án. Đồng thời, trước 25/2, cơ quan này phải công bố dự thảo kế hoạch chi tiết thực hiện dự án, trong đó xác định rõ thời gian khởi công xây dựng mới.

Được biết, chung cư Ngô Gia Tự được xây từ năm 1968, bao gồm 17 lô chung cư và 2 lô đã giải tỏa. Mỗi chung cư có thiết kế 3 tầng lầu và 1 tầng trệt, hiện xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân. Dự án chỉnh trang cụm chung cư Ngô Gia Tự đã được UBND quận 10 đưa vào kế hoạch nhiều năm nay. Tuy nhiên, việc triển khai dự án vẫn chưa được thực hiện do ngân sách hạn hẹp nên chủ trương hiện tại là mời gọi nhà đầu tư để huy động vốn từ doanh nghiệp.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-tphcm.png" data-lg-id="cc0e515a-f64a-483c-9660-d31982eb2ee8">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="530"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-tphcm.png" alt="TP HCM vẫn tồn tại những căn chung cư cũ với tình trạng xuống cấp trầm trọng" width="530" height="358" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-tphcm.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/02/14/cc-tphcm.png" data-src-mobile="" data-file-id="32314" /> TP HCM vẫn tồn tại những căn chung cư cũ với tình trạng xuống cấp trầm trọng</div></figure>
Có thể thấy, trên địa bàn TP HCM vẫn tồn tại những căn chung cư “già nua” hàng trăm năm tuổi với tình trạng xuống cấp trầm trọng. Một số<a href="https://varsland.vn/tin-tuc/cai-tao-chung-cu-cu-giup-ha-nhiet-gia-nha/"> chung cư cũ</a> nằm trong kế hoạch cải tạo, sửa chữa lại nhưng gặp nhiều vướng mắc khiến tiến độ xây dựng chung cư cũ hết sức chậm trễ.

Từ năm 2016 đến nay, công tác tháo dỡ, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn mới chỉ dừng ở việc di dời, tạm cư cho người dân đối với những căn bị hư hỏng nặng. Trong khi đó, số lượng chung cư được tiến hành xây mới lại rất ít.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, TP HCM hiện có 474 chung cư cũ với 573 lô được xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định chất lượng, có 14 chung cư cấp D (bị hư hỏng nặng, nguy hiểm), 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B và 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích. Trong đó, 4/14 chung cư bị hư hỏng nặng được tháo dỡ hoàn toàn và 6 chung cư xuống cấp đã được tháo dỡ nhưng không thuộc loại bị hư hỏng nặng.

Theo đó, TP đặt mục tiêu đến năm 2025 hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư xây trước năm 1975 đã xuống cấp. Tuy nhiên, việc thực hiện mục tiêu này không hề dễ dàng nếu chỉ có sự nỗ lực của chính quyền thành phố. Hiện nay, khi các cơ chế ưu đãi cho các nhà đầu tư vẫn chưa đủ hấp dẫn, khiến nhiều doanh nghiệp chưa “mặn mà” tham gia. Cùng với đó là những khó khăn trong công tác vận động và di dời cư dân.

Lý giải nguyên nhân khiến cải tạo chung cư cũ còn chậm, bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã từng chia sẻ rằng, việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại chung cư cũ đó buộc phải chuyển đi để giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, còn phải xây dựng một cơ chế như thế nào để người dân đồng thuận di dân.

Một trong những nút thắt lớn khi triển khai cải tạo chung cư cũ là người dân luôn mong muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển.

"Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo. Như vậy, doanh nghiệp không thể đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này", bà Tô Thị Hạnh nhận định.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-day-nhanh-tien-do-cai-tao-chung-cu-cu-10150207.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

bất động sản

TP HCM đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Trước bối cảnh giá nhà liên tục leo thang và nguồn cung khan hiếm, giải pháp cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng sẽ góp phần kìm hãm đà tăng giá tại các đô thị lớn.</strong></p>

</div>
</div>
Ngay từ đầu năm 2024, nhu cầu tìm kiếm mua căn hộ tại Hà Nội và TP HCM đã tăng đáng kể, lần lượt là 77% và 59% so với cùng kỳ. Đây là nguyên nhân chính khiến giá bán phân khúc này tăng vọt. Đáng chú ý, thị trường gần như không còn các dự án thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2).
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/14/anh-chup-man-hinh-2024-11-14-luc-12.12.41.png" data-lg-id="b83f049b-da83-44f0-94b4-702576e52379">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1600"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/14/anh-chup-man-hinh-2024-11-14-luc-12.12.41.png" alt="Giải pháp cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng sẽ góp phần kìm hãm đà tăng giá tại các đô thị lớn. Ảnh:VA" width="1600" height="1200" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/14/anh-chup-man-hinh-2024-11-14-luc-12.12.41.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/11/14/anh-chup-man-hinh-2024-11-14-luc-12.12.41.png" data-src-mobile="" data-file-id="18674" /> Giải pháp cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng sẽ góp phần kìm hãm đà tăng giá tại các đô thị lớn. Ảnh:VA</div></figure>
<b>Kỳ vọng vào các dự án cải tạo chung cư cũ</b>

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội có tới 1.579 toà nhà <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/cai-tao-chung-cu-cu-cho-thay-doi-tu-co-che-moi/">chung cư cũ</a> và nhà tập thể - nơi cư trú của khoảng 250.000 người dân. Tại các quận nội thành có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ đều cần được cải tạo hoặc xây mới. Trong số đó, nhiều khu chung cư đã xuống cấp ở mức độ D (mức nguy hiểm nhất), buộc phải phá dỡ và xây dựng lại như nhà C8 khu tập thể Giảng Võ, G6A khu tập thể Thành Công, nhà A khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Bộ Tư pháp...

Tuy nhiên, quá trình cải tạo ở Hà Nội nhiều năm qua còn chậm trễ do vướng mắc trong cơ chế đền bù, thỏa thuận với người dân về tạm cư, hệ số bồi thường, trong khi các doanh nghiệp vướng mắc về cơ chế đầu tư cải tạo...

KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết, để giải quyết bài toán này, Hà Nội cần lập đồ án quy hoạch chi tiết cho cả khu vực, công bố cho người dân và yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ theo đồ án trên cùng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố.

Bên cạnh đó, thành phố cần chú trọng công tác tái định cư cho người dân sau khi di dời, đồng thời làm rõ chính sách đền bù và bố trí tái định cư để thuyết phục 100% người dân đồng thuận. Vị chuyên gia nhấn mạnh cải tạo chung cư cũ là một nhiệm vụ chính trị lớn, đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân.

Trước tình trạng đó, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã có các văn bản hướng dẫn, đôn đốc UBND các quận có nhà chung cư cũ theo tiến độ giai đoạn 1 nghiên cứu lập đề án quy gom tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư cũ; xác định phạm vi ranh giới nhà chung cư cũ, hướng dẫn, giải quyết vướng mắc trong lập quy hoạch chi tiết...

Nhờ đó, việc quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Nghĩa Tân (Cầu Giấy) đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt. Theo quyết định, thời gian hoàn thành lập đồ án quy hoạt chi tiết tỉ lệ 1/500 là 6 tháng kể từ ngày phê duyệt. Đây được xem là khu chung cư cũ đầu tiên trên địa bàn được lập quy hoạch cụ thể, tạo tiền đề để triển khai công tác cải tạo trên diện rộng.
<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/01/05/anh-chup-man-hinh-2024-07-02-luc-16.44.56.png" data-lg-id="916c4e7a-1898-4ff3-a1f5-67593f1d1396">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1200"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2025/01/05/anh-chup-man-hinh-2024-07-02-luc-16.44.56.png" alt="Hiện nay, Hà Nội có tới 1.579 toà nhà chung cư cũ và nhà tập thể. Ảnh:VA" width="1200" height="800" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2025/01/05/anh-chup-man-hinh-2024-07-02-luc-16.44.56.png" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2025/01/05/anh-chup-man-hinh-2024-07-02-luc-16.44.56.png" data-src-mobile="" data-file-id="27777" /> Hiện nay, Hà Nội có tới 1.579 toà nhà chung cư cũ và nhà tập thể. Ảnh:VA</div></figure>
Trước đó, UBND TP đã yêu cầu UBND quận Ba Đình và Thanh Xuân hoàn thành trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam…

<strong>Giá nhà sẽ “hạ nhiệt”?</strong>

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng do thiếu nguồn cung, việc cải tạo lại hàng loạt chung cư cũ sẽ tạo ra nguồn cung mới và có tiềm năng làm “hạ nhiệt” thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Phan Mạnh cho rằng quyết tâm của UBND TP Hà Nội trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ thực hiện nhiệm vụ với Chính phủ và người dân, mà còn góp phần làm giảm “cơn sốt” phân khúc căn hộ đang diễn ra trên địa bàn.

Từ nay tới năm 2030, với hàng nghìn căn hộ chung cư cũ được xây mới hoặc cải tạo sẽ là nguồn cung lớn giải toả “cơn khát” nhà ở thuộc phân khúc chung cư. Nếu Hà Nội rút ngắn được lộ trình thời gian cải tạo, xây mới chung cư sớm hơn từ một đến hai năm, chắc chắn giá nhà ở sẽ giảm rõ rệt.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định việc khắc phục tình trạng lệch cung – cầu sẽ là giải pháp gốc rễ để kéo giá nhà về mức hợp lý. Ngoài ra, nếu cải tạo chung cư cũ theo hướng tăng số lượng căn hộ ở các khu trung tâm thì có thể xảy ra vấn đề quá tải hạ tầng. Vì thế, quá trình cải tạo cần cân bằng giữa nâng cấp chất lượng sống, đảm bảo hạ tầng đô thị và giữ nguyên mật độ dân số phù hợp.

Như vậy, từ nay đến năm 2030, nếu Hà Nội sớm hoàn thiện khâu quy hoạch, rút ngắn thủ tục và đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, thị trường căn hộ có thể đón nhận một lượng lớn nguồn cung đáng kể. Từ đó không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở đang ngày càng tăng mà còn góp phần “hạ nhiệt” giá nhà.
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/cai-tao-chung-cu-cu-giup-ha-nhiet-gia-nha-10148932.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

giảm giá nhà

Cải tạo chung cư cũ giúp "hạ nhiệt" giá nhà

<div class="sc-longform-header sc-longform-header-default-normal block-sc-longform-header">
<div class="sc-longform-header-text">
<p class="sc-longform-header-sapo block-sc-sapo"><strong>Dù đã rất nỗ lực song công tác cải tạo chung cư cũ vẫn còn nhiều khó khăn.</strong></p>

</div>
</div>
<p class="align-justify">Vào cuối năm 2021, UBND TP Hà Nội đã ban hành quyết định về “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội”, tuy nhiên đến nay các chung cư cũ vẫn ngổn ngang chưa có thời hạn cải tạo.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0099.jpeg" data-lg-id="bf7b9f15-f784-4570-9c25-9eca21216c02">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0099.jpeg" alt="Công tác cải tạo chung cư cũ thời gian qua vẫn còn chậm. Ảnh:VA" width="1920" height="1510" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0099.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0099.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="10359" /> Công tác cải tạo chung cư cũ thời gian qua vẫn còn chậm. Ảnh:VA</div></figure>
<strong>Tiến độ còn chậm</strong>
<p class="align-justify">Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Sở đang tổng hợp để hoàn thiện báo cáo 3 năm thực hiện Đề án <a href="https://varsland.vn/tin-tuc/hy-vong-moi-cho-cai-tao-chung-cu-cu/">cải tạo chung cư cũ</a> để gửi UBND TP Hà Nội, nhưng tiến độ chung đang chậm. Hiện các quận, huyện đang tập trung vào kiểm định và lập quy hoạch chi tiết.</p>
<p class="align-justify">Có thể thấy, vấn đề cải tạo chung cư cũ đang nhận được rất nhiều sự quan tâm trong suốt thời gian qua. Riêng tại Hà Nội có hơn 1.500 nhà chung cư cũ, trong đó gần 1.300 nhà thuộc 76 khu chung cư. Ngoài ra, thành phố còn có 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ những năm 1960 - 1994 và trước năm 1954.</p>
<p class="align-justify">Từ năm 2005, Hà Nội đã bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai.</p>
<p class="align-justify">Để tìm ra giải pháp hiệu quả thực hiện lại là một “bài toán” khó, thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội, theo các chuyên gia.</p>
<p class="align-justify">Bà Tô Thị Hạnh - Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã từng chia sẻ rằng, việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều thách thức bởi nó ảnh hưởng tới hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại các chung cư cũ. Cơ chế phù hợp để người dân đồng thuận di dân và tạo điều kiện giải phóng mặt bằng vẫn chưa được xác định.</p>
<p class="align-justify">Một trong những nút thắt lớn là người dân luôn mong muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Trái ngược với điều đó, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia lại cần một cơ chế hấp dẫn để có thể thu hồi nguồn vốn. Khoảng cách để hài hòa các lợi ích được cho là nguyên nhân khiến chủ trương này còn chậm được đẩy mạnh.</p>
<p class="align-justify">"Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo. Như vậy, doanh nghiệp không thể đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này", bà Tô Thị Hạnh nhận định.</p>

<figure data-sub-html=".lg-caption" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0936.jpeg" data-lg-id="c1709c19-65d0-470f-8a57-7aee64b5ffd5">

<div class="caption-img" id="" align="alignnone" width="1920"><img src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0936.jpeg" alt="Luật Nhà ở mới đã có nhiều quy định hấp dẫn hơn cho chủ đầu tư. Ảnh:VA" width="1920" height="1536" data-src="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0936.jpeg" data-original="https://dddn.1cdn.vn/2024/10/01/img_0936.jpeg" data-src-mobile="" data-file-id="10357" /> Luật Nhà ở mới đã có nhiều quy định hấp dẫn hơn cho chủ đầu tư. Ảnh:VA</div></figure>
<strong>Thay đổi từ cơ chế mới</strong>
<p class="align-justify">Sau khi Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Trong đó có quy định Nhà nước bố trí kinh phí kiểm định nhà chung cư, lập quy hoạch; bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án, cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư.</p>
<p class="align-justify">Đánh giá về cơ chế cải tạo chung cư cũ, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết cơ chế đã hấp dẫn hơn trước rất nhiều. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10 - 15%, không cố định 10% như trước đây. Doanh nghiệp được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án.</p>
<p class="align-justify">Một điểm đáng lưu ý nữa trong chính sách cải tạo chung cư cũ thời gian tới, ông Châu cho là cơ chế quy gom các nhà tập thể nhỏ lẻ, không thể xây dựng lại tại chỗ, tạo điều kiện cho cư dân tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, địa bàn quận.</p>
<p class="align-justify">Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS đánh giá, những quy định mới tại Luật Nhà ở năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư đã có tính thực tế và rõ ràng hơn nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Qua đó, góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập phát triển.</p>
<p class="align-justify"><i>Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp</i>, LS Quách Minh Trí - Công ty Luật TNHH Passio Lawyers cho rằng, nhìn chung các quy định mới đã có những điều chỉnh thích hợp để đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên trên thực tế mức độ hài hòa lợi ích của các bên không chỉ dừng lại ở các quy định pháp luật mà còn phụ thuộc vào tinh thần, thái độ và sự hợp tác của các bên trong quá trình thực thi các quy định mới để thúc đẩy tiến trình cải tạo chung cư cũ được diễn ra một cách nghiêm túc, nhanh chóng, hiệu quả và chất lượng”.</p>
<p class="align-justify">“Dù vậy vẫn cần lưu ý một số vấn đề như sau: <i>Thứ nhất,</i> cần xây dựng cơ sở dữ liệu chung tích hợp thông tin về các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vào một cơ sở dữ liệu chung để quản lý, theo dõi và công khai, tạo sự minh bạch.<i> Thứ hai</i>, nên xem xét xây dựng các tiêu chí đánh giá rõ ràng về chất lượng công trình, tiến độ dự án và các chế độ báo cáo về cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở chung cư cần cải tạo, xây dựng lại” – theo vị luật sư.</p>
<p class="by-author" style="text-align: right;"><a href="https://diendandoanhnghiep.vn/cai-tao-chung-cu-cu-cho-thay-doi-tu-co-che-moi-10142950.html"><strong>Theo Tạp chí Diễn đàn Doanh Nghiệp</strong></a></p>

cơ chế mới

Ông Nguyễn Văn Đính

Chủ tịch VARS

Cải tạo chung cư cũ chờ thay đổi từ cơ chế mới

<p class="post-sapo mb-15"><strong id="post-sapo-description">Theo Batdongsan.com.vn, từ quý 1 đến hết quý 3/2024, “điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản sẽ xuất hiện khi những dấu hiệu tiêu cực dần hạn chế.</strong></p>
Theo Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 do Batdongsan.com.vn thực hiện, trong 6 tháng qua, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu. Nổi bật nhất là chung cư với nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh vào đầu năm, đặc biệt ở Hà Nội.
<p class="image_center_wp"><img class="aligncenter wp-image-23771 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/nh-chu.p-Man-hinh-2024-06-11-luc-20.41.22.png" alt="" width="888" height="892" /></p>
Dự báo, quý cuối năm 2024, thị trường từng bước thăm dò, thanh khoản sẽ xuất hiện nhiều hơn ở các sản phẩm phục vụ ở thực. Giai đoạn củng cố dự kiến rơi vào quý 1/2025 khi yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, các loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế.

<strong>Điểm đảo chiều của thị trường </strong>

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn dự báo thị trường sẽ khởi sắc từ quý 2/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất động sản và ghi nhận sự trở lại hoặc xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.

Như vậy, ở thời điểm hiện tại, <a href="https://varsland.vn/news/gia-chung-cu-ha-noi-tp-hcm-da-nang-du-bao-tiep-tuc-leo-thang-trong-thang-6">chung cư</a> dù đã hạ nhiệt về nhu cầu tìm kiếm nhưng vẫn là loại hình được chú ý và có thanh khoản lớn nhất. Các sản phẩm chung cư đã tạo động lực phục hồi về mức độ quan tâm bất động sản nói chung cho Hà Nội và TP.HCM.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, các dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất tập trung vào thị trường thứ cấp ở khu vực phía Tây như Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, Goldmark City. Còn ở TP.HCM, danh sách chung cư được tìm mua nhiều nhất cũng gọi tên các dự án thứ cấp, ở khu vực dân cư đông đúc.

Khẩu vị đối với các sản phẩm thứ cấp sẽ trở lại với lực cầu dẫn dắt từ nhóm người mua có gia đình. Cụ thể, trong số những người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn, 73% người kết hôn chưa có con và 56% người kết hôn đã có con cho biết họ sẽ mua nhà trong một năm tới.

Tâm lý lựa chọn nhà thứ cấp cũng tăng mạnh so với kỳ báo cáo trước. Nếu như nửa đầu năm 2024, 64% người mua tiềm năng dự định mua bất động sản sơ cấp thì tỷ lệ này ở nửa cuối năm giảm xuống 52%. Trong khi đó, tỷ lệ người muốn mua bất động sản thứ cấp đã tăng từ mức 33% ở nửa đầu năm lên 44% vào nửa cuối năm nay.

<strong>Lương bao nhiêu mới mua được nhà Hà Nội, TP.HCM?</strong>

Cũng theo Báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm, giá bán và giá cho thuê bất động sản tính trung bình toàn quốc trong quý 2 đều đang có xu hướng tăng lên. Tại Hà Nội, “top” những dự án có mức độ tăng giá mạnh nhất ghi nhận mức tăng trên 40%.

<div class="caption-img" id="attachment_23773" align="aligncenter" width="1280"><img class="wp-image-23773 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/06/0a6aab9785cc2b9272dd.jpg" alt="" width="1280" height="853" /> Chung cư Hà Nội tiếp đà tăng giá. Ảnh: DH</div>

Ví dụ, giá rao bán chung cư vào tháng 5/2024 tại dự án SDU - 143 Trần Phú tăng đến 68% so với cùng kỳ 2023, The Sparks cũng tăng 55%, Chung cư Đại Thanh tăng 50%,…

Không quá “nóng sốt” như ở Hà Nội nhưng “top” dự án chung cư tăng mạnh nhất tại TP.HCM cũng có giá rao bán cao hơn từ 16 -20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Masteri Thảo Điền tăng giá 20%, Chung cư Hưng Phúc và Happy Valley tăng 19%,…

Trong bối cảnh giá nhà chưa ngừng đà tăng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam khuyến nghị người mua: “Chỉ nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng”.

Ông phân tích một căn nhà riêng hay chung cư ở 2 thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất 2 – 2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản – rơi vào khoảng 1,4 - 1,5 tỷ, thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu, và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.

“Nếu có thu nhập 30 triệu trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới 30 triệu thì sẽ rất khó khăn.” – ông Tuấn cho hay.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://diendandoanhnghiep.vn/nhu-cau-tim-mua-chung-cu-tang-264771.html)</em></p>

chung cư

Nhu cầu tìm mua chung cư tăng

<p class="post-sapo mb-15"><strong id="post-sapo-description">Cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua vẫn vướng mắc do hành lang pháp lý chưa đủ rõ ràng. Do đó, cần sớm ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023.</strong></p>


<div class="caption-img" id="attachment_22217" align="aligncenter" width="1600"><img class="wp-image-22217 size-full" src="https://static.vars.vn/news/s1/media/2024/05/chung-cu2.jpg" alt="" width="1600" height="1199" /> Chung cư 128 Hai Bà Trưng, Q1, TP HCM xuống cấp, trong quá trình tháo dỡ. Ảnh: Kiên Cường</div>

Cải tạo chung chung cư cũ đã được thực hiện nhiều năm qua, thế nhưng vẫn là vấn đề nhức nhối lớn của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Nhằm tháo gỡ các vướng mắc cho công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, Luật Nhà ở 2023 đã dành 1 chương riêng về vấn đề này. Hiện tại, Bộ Xây dựng đang xây dựng và lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

<strong>Gỡ vướng lựa chọn chủ đầu tư</strong>

Phải khẳng định rằng đây là loại hình dự án mới và việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại chung cư cũ đó buộc phải chuyển đi để giải phóng mặt bằng. Đảm bảo công bằng lợi ích 3 bên giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Về quy định lựa chọn chủ đầu tư, hiện Điều 15 Dự thảo Nghị định chỉ mới quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, Điều 15 lại chưa quy định việc công nhận chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đối với nhà đầu tư đã mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư gắn với quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư nên cần được bổ sung vào Điều 15 dự thảo Nghị định.

Ví dụ trường hợp Công ty P đã thỏa thuận mua lại toàn bộ có 52 căn hộ tại khu chung cư cũ 4 tầng tại số 239 Cách mạng Tháng Tám, Quận 3 và sau đó, Công ty P đã phá dỡ khu chung cư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại cao cấp tại địa điểm này.

Cần bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đối với trường hợp này thì nhà đầu tư mới được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung khoản 6 (mới) Điều 15 Dự thảo Nghị định quy định: "Trường hợp nhà đầu tư đã mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư gắn với quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở".

<strong>Lối mở cho doanh nghiệp</strong>

Bên cạnh đó, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định quy định thời gian lấy ý kiến của các chủ sở hữu, người sử dụng <a href="https://vars.vn/ha-nhiet-con-sot-gia-chung-cu-bang-cach-nao">nhà chung cư</a> và các cơ quan, tổ chức có liên quan về nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nên là 50 ngày làm việc thì hợp lý hơn.

Quy định 30 ngày gồm cả chủ nhật, ngày lễ thì không đủ thời gian để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc lấy ý kiến.

Cũng liên quan đến thời gian làm việc, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 16 Dự thảo Nghị định do quy định thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm nhà đầu tư theo quy định theo khoản 1 Điều này là 30 ngày là chưa hợp lý, mà nên là 35 ngày làm việc thì hợp lý hơn.

Các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài thường đề nghị có tối thiểu 35 ngày làm việc thì mới có đủ thời gian để nghiên cứu hồ sơ và quyết định tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Một điểm quan trọng không kém, HoREA đề nghị bổ sung Điều 27b Dự thảo Nghị định quy định chính sách ưu đãi về tín dụng theo quy định của pháp luật về tín dụng, do hiện nay, Ngân hàng Nhà nước chưa ban hành thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện chính sách ưu đãi về tín dụng đối với chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 63 Luật Nhà ở 2023.

Có thể khẳng định gói tín dụng 125.000 tỷ đồng là chính sách duy nhất ưu đãi về tín dụng đối với chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại thời điểm hiện nay. Nhưng HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được vay gói tín dụng 125.000 tỷ đồng trong thời hạn 5 năm với lãi suất cố định.
<p style="text-align: right;"><strong>Theo Diễn đàn Doanh nghiệp</strong></p>
<p style="text-align: right;"><em>(https://diendandoanhnghiep.vn/mo-loi-phap-ly-cho-cai-tao-chung-cu-cu-261704.html)</em></p>

luật nhà ở

"Mở lối" pháp lý cho cải tạo chung cư cũ

Quận Đồ Sơn

Hiển thị

Thanh

Mua bán

Tin Thường

Thành phố Hải Phòng

Đang hiển thị

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Bán cắt lỗ trước tết lô đất tuyến 2 đường phạm văn đồng - nam đồ sơn chỉ 🏤 hơn 800</mark>

Bán cắt lỗ trước tết lô đất tuyến 2 đường phạm văn đồng - nam đồ sơn chỉ 🏤 hơn 800

Chưa giao dịch

Khác

Phường Hợp Đức

Thị xã Bình Long

Vũ Việt Anh

Tỉnh Bình Phước

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Sang nhượng lô đất giá tốt tại kdc ngọc điền 🏦 phát - bình long</mark>

Sang nhượng lô đất giá tốt tại kdc ngọc điền 🏦 phát - bình long

Đất nền Dự án

Xã Thanh Lương

Quận Nam Từ Liêm

Nguyen Khoa Nam

Thành phố Hà Nội

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Phân lô Phùng Khoang 37m x 5T, lô 🏡 góc, ngõ thông, ô tô, kd, full NT, 10,7 tỷ</mark>

Phân lô Phùng Khoang 37m x 5T, lô 🏡 góc, ngõ thông, ô tô, kd, full NT, 10,7 tỷ

Nhà trong hẻm

Phường Trung Văn

Quận Bình Tân

Nguyễn Kim Như

Thành phố Hồ Chí Minh

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Cần bán Căn hộ chung cư 240m²</mark>

Cần bán Căn hộ chung cư 240m²

Căn hộ chung cư

Phường Tân Tạo A

Đông Nam

Thành phố Đà Lạt

Nguyễn Thị Diệu Linh

Tỉnh Lâm Đồng

<mark style="background-color: transparent; font-weight: 400; ">Quỹ Đất Nông Nghiệp Mặt Tiền Trục 🏣 Cao Tốc Liên Khương – Prenn, Tp. Đà Lạt | Diện Tích Lớn</mark>

Quỹ Đất Nông Nghiệp Mặt Tiền Trục 🏣 Cao Tốc Liên Khương – Prenn, Tp. Đà Lạt | Diện Tích Lớn

Đất nền riêng lẻ

Phường 3

<div class="detail-grid mt-20">
<div class="detail-grid-left">
<div class="article-detail-button">
<div class="hna-btn-size">
<div id="minus-size" class="hna-btn-size-minus" title="Giảm cỡ chữ">Hiện nay thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến một nghịch lý quen thuộc nhưng ngày càng rõ nét: phân khúc căn hộ hạng sang liên tục “chiếm sóng”, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày một khan hiếm. Trả lời câu hỏi của <strong>Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập</strong>, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đây không phải là hiện tượng nhất thời mà là kết quả tất yếu của nhiều lực đẩy mang tính cấu trúc, từ kinh tế – xã hội đến cơ chế chính sách và chiến lược phát triển dự án.</div>
</div>
</div>
</div>
<div class="detail-grid-right">
<div class="detail-body __MASTERCMS_CONTENT">
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/bi-nh-120260112082704.jpg?rt=20260112082706" data-adbro-processed="true" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Theo ông Bình, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang làm thay đổi bản đồ nhu cầu nhà ở. Khi thu nhập và mức sống được cải thiện, nhu cầu về chỗ ở không còn dừng ở tiêu chí cơ bản, mà chuyển sang đòi hỏi cao hơn về không gian sống, tiện ích, dịch vụ và giá trị biểu trưng. Căn hộ hạng sang, với vị trí trung tâm, thiết kế tinh tế và hệ sinh thái tiện ích khép kín, trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, vừa để ở vừa để tích sản lâu dài.

<em>“Song song với nhu cầu thị trường, chiến lược của các chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phân khúc cao cấp phát triển nhanh. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và nguồn cung dự án mới bị hạn chế, nhiều doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào các sản phẩm giá trị cao để tối ưu biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định thương hiệu. Việc đầu tư mạnh vào thiết kế, công nghệ xây dựng, quản lý vận hành và tiện ích cao cấp không chỉ giúp dự án tạo dấu ấn, mà còn dễ dàng thu hút dòng vốn từ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư dài hạn</em>”, ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Trần Văn Bình, nguyên nhân cốt lõi khiến căn hộ hạng sang “lấn át” các phân khúc khác lại nằm ở những rào cản pháp lý và chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Thực tế cho thấy, không ít dự án bị kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý, từ khâu phê duyệt chủ trương đầu tư, giao đất đến cấp phép xây dựng. Quá trình này khiến chi phí vốn, chi phí quản lý và chi phí cơ hội của doanh nghiệp phình to theo thời gian.

Ông phân tích, khi pháp lý kéo dài, giá thành sản phẩm buộc phải điều chỉnh. Những dự án ban đầu được định vị ở phân khúc trung cấp, sau nhiều năm chờ đợi, đã phải nâng tiêu chuẩn, tăng giá bán và ‘bước sang’ phân khúc hạng sang để bù đắp chi phí”, ông Bình phân tích. Điều này vô hình trung làm biến dạng cơ cấu nguồn cung, khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phù hợp với đại đa số người dân.
<table class="MASTERCMS_TPL_TABLE">
<tbody>
<tr>
<td><img class="__img_mastercms mastercms_lazyload" title="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" alt="Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản" data-src="https://doanhnghiephoinhap.vn/stores/news_dataimages/2026/012026/12/08/can-ho-hang-sang-do-bo-thi-truong-bat-dong-san-vao-nam-2025-171998462620260112082831.jpg?rt=20260112082832" /></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">Căn hộ hạng sang hiện vẫn chiếm lĩnh nguồn cung trên thị trường bất động sản.</td>
</tr>
</tbody>
</table>
Vị chuyên gia này cho rằng, không chỉ pháp lý, chi phí đầu vào của bất động sản trong những năm gần đây cũng leo thang mạnh mẽ. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí tài chính và đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đều tăng cao, tạo áp lực lớn lên giá thành dự án. Khi giá vốn bị đẩy lên mức cao, khả năng phát triển nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp trở nên ngày càng khó khăn, nhất là tại các đô thị lớn.

Hệ quả là thị trường xuất hiện sự “lệch pha” cung – cầu rõ rệt. Trong khi căn hộ hạng sang phát triển nhanh, thậm chí có dấu hiệu dư thừa cục bộ ở một số khu vực, thì người có nhu cầu ở thực, nhất là nhóm thu nhập thấp và trung bình, lại gặp rất nhiều trở ngại trong việc tiếp cận nhà ở. Đây là bài toán lớn đặt ra cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tổng Thư ký VARS khẳng định, một thị trường lành mạnh cần có cấu trúc cân đối như hình kim tự tháp, với nền tảng vững chắc là nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Để đạt được điều này, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước là hết sức quan trọng, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo điều kiện thực chất cho các chương trình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ quên nhu cầu của số đông. “Tạo cơ hội cho người dân được sở hữu nhà ở chính là yếu tố giữ nhịp cho thị trường. Khi nhu cầu ở thực được đáp ứng, bất động sản mới phát triển ổn định và hạn chế rủi ro bong bóng”, ông Trần Văn Bình nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc, những phân tích từ VARS cho thấy căn hộ hạng sang không chỉ là câu chuyện của nhu cầu cao cấp, mà còn phản ánh những vấn đề sâu xa về chính sách và cấu trúc thị trường. Giải quyết được bài toán nhà ở cho số đông chính là chìa khóa để bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong giai đoạn tới.
<p style="text-align: right;"><span style="font-size: 10pt;"><a href="https://doanhnghiephoinhap.vn/can-ho-hang-sang-dan-dat-thi-truong-he-lo-nghich-ly-cung-cau-bat-dong-san-125392.html?gidzl=T8gdDvbMcNvpaA8vcK2HSNMShpE7HPrtFvwWOzD7d20_pFTYXa7ATsBDf3w6HfPvEShzQ6NSw0fmcbQTTm">Theo TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ DOANH NGHIỆP VÀ HỘI NHẬP </a></span></p>

</div>
</div>
</div>

thị trường bất động sản

bất động sản Việt Nam

xu hướng bất động sản

căn hộ hạng sang

cung cầu bất động sản

phân khúc cao cấp

nhà ở đô thị

Căn hộ hạng sang dẫn dắt thị trường, hé lộ nghịch lý cung cầu bất động sản

VARs News - Trang tin tức Bất động sản - Cai tao chung cu cu

Chuyên trang Tin Tức